市民从房地产中介门前经过。年底将近，长沙二手房市场出现了降价抛房套现的现象。 资料图片
长沙雨花区一套二手房降价15万出售 炒房客开始熬不住了
二手房市场频现“降价抛房”
记者 肖祖华
年底将近，“抛房保生存”成为众房产开发商的共同策略。新房销售的步步吃紧，也给长沙二手房市场带来连环影响。降价抛房套现现象已开始出现。
12月22日，有二手中介机构人士告诉记者，长沙雨花区一套128平方米的房子，由于房主资金紧张，已降价15万出售，但要求付现款。记者随后对二手房市场调查发现，降价抛房的现象已经很普遍，由此可见，浓厚的观望情绪已经从新房销售市场蔓延至二手房领域。
【现象】 一套房降价15万元出售
年底将近，一些资金紧张的房主开始降价抛房套现。
12月22日，长沙一家房产中介公司的负责人告诉记者，在长沙市雨花区活力社区，一位许姓业主10月份来登记出售一套128平方米的房子，当时开价95万元，表示可以分期付款。12月初，许先生急切地跑到中介公司，表示愿意以80万的价格出售该套房，但前提条件是必须一次性付款。
长沙恒昌房产经纪有限公司董事长曾东阳表示，在目前的二手房市场上，这种现象并不少见。他告诉记者，长沙市蔡锷南路某楼盘有一套42平方米的小户型，房主之前登记的价格是33.5万元，前不久房主表示急需现金愿意降价出售，最终以28.5万元的价格成交。
【价格】 二手房价格暗降10%
二手房成交量的下跌，已经是毋庸置疑的事实。记者在采访中了解到，长沙二手房的价格也开始暗暗松动。
长沙新环境房地产经纪有限公司副总经理明宾表示，根据他们的销售情况来看，近期确实出现了不少降价售房的现象。长沙嘉业地产顾问有限公司总经理张拥军也告诉记者，在目前的二手房市场上，只要是成交了的房子，基本上都是降了价的，不降价的房子基本上卖不出去。
“目前的二手房成交的价格比售房者预期的价格至少要下降5%到10%。”曾东阳表示。
【市场】 消费者观望情绪浓厚
跟新建商品房市场一样，对于二手房市场的“降价套现”行为，消费者并不买账，观望情绪依然浓厚。
在长沙某大型机械制造公司上班的刘先生，从今年7月份就开始酝酿买房，因为资金不足，打算先买一套二手房过渡。但刘先生发现，新房价格跟二手房的价格越来越近，最后刘先生选择了“等待”。
在采访当中，各中介公司的负责人均表示，目前，跟新房市场一样，长沙二手房市场的观望情绪也相当浓厚。曾东阳表示，新建商品房的“降价潮”使新建商品房与二手房的价格进一步接近，一些原本打算买二手房的消费者会转向买新房。而一些二手房房主在不受资金紧缺影响下，也不愿意抛售房子，更愿意选择进行租赁，买卖双方的博弈进一步加深。
【观点】 炒房客“熬不住”急抛房
为什么二手房市场也会出现抛房套现、价格下降的现象呢?业内人士一致认为，这是受到楼市大环境的影响，是新建商品房销售持续下滑的连锁反应。
张拥军表示，二手房市场总是随着新建商品房市场的波动而波动，长沙二手房的价格也会随着新房价格的下降而进行相应的调整。一些房主抛房套现主要还是受到银根紧缩的影响。
湖南大学研究生导师、省科学研究院研究员王义高表示，受新房销售市场的挤压，长沙二手房市场的空间本就狭小，在新建商品房“降价换量”的影响下，显得更加困难，一些房东选择降价抛房是明智的选择。
曾东阳告诉记者，二手房降价、套现有年底楼市淡季的影响，但最主要的是市场大环境的影响，随着楼市状况的一步步恶化，一些拥有多套房产的二手房房主开始着急，而这些多是炒房客，在还有赚头的情况下就会抛房。
相关链接
房产投资不再是居民投资首选
中国人民银行12月22日发布的四季度城镇储户问卷调查显示，居民对未来物价上涨预期和房价上涨预期均出现大幅回落，房地产投资不再是居民的投资首选。
2011年第四季度，中国人民银行对全国50个城市进行了2万户城镇储户的抽样问卷调查。调查认为，房地产投资不再是居民的投资首选，取而代之的是投资“基金、理财产品”，其他依次为“债券投资”和“股票投资”。其中，债券投资已连续6个季度上升。在各类消费中，居民购车意愿为13.9%，处于调查以来较高位。调查结果显示，居民对房价上涨预期出现大幅回落。对后期房价走势，46.2%的居民预期“基本不变”，超过两成居民预期“下降”，但也有近两成居民预期“上升”，这一比例较上季度下降了18.9个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占比13.9%，比上季度有小幅下降。央行认为，这一结果表明目前房地产市场观望气氛浓厚，房地产调控成效凸显。
■据新华社
发改委表示着手研究商品房反暴利规定
房地产行业进入微利时代?
记者 唐琨
墙倒众人推?
对于房地产行业来说，2011年无疑是多事之秋。几天前，在全国发展和改革工作会议上，国家发改委主任张平表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，并研究商品房领域反暴利规定。
“房地产还有暴利吗”、“房地产如何反暴利”、“反暴利会不会让楼市崩盘”……各种疑问和探讨，让年末相对冷清的楼市平添了一丝忙乱。
“房地产市场在经历土地低成本运作时代、资金低成本运作时代、政策宽松时代后，房地产企业利润越来越低已经是一个事实。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。
土地成本越来越高
曾经，开发商拿地成本普遍较低，是事实。例如在长沙，许多本土企业在城市建设中修路换取土地的模式，曾经让开发商成为低成本拿地的受益者。
“地价太低，在房价的不断上升过程中，开发商的自有资金回报空间被成倍放大。”中原地产湖南分公司总经理胡治钢认为，但随着房地产市场的成熟与发展，土地招拍挂制度的完善，市场竞争的愈趋激烈，土地资源越来越少，土地价格处于不断上涨的过程中，可以断言，土地成本的暴利时代已经过去。
从2003年开始招拍挂，到2007年6月建发房产28次举牌博弈，以5.33亿元拿下天心区黄土岭正街1号用地，以单价788万/亩“称王”，北辰92亿元拿下新河三角洲地块更是惊动全国，2009年保利地产以创历史新高的1033万/亩的单价拿下南湖4号地。目前，每亩单价超过千万元的地块在长沙不再少见。
“显而易见，土地成本数年间数倍涨幅，让开发商的获利空间极大压缩。”有业内人士认为。
资金成本越来越高
房地产市场进入微利时代的另一个现象是资金成本越来越高。利率的上调，货币政策的紧缩，开发商从银行贷款的难度越来越大，利率也越来越高。
“几年前，开发商进行房地产开发的资金成本是很低的。”湖南汐亚诺投资咨询有限公司总经理戴琳表示，过去运作一个小项目，开发商往往手里只有几千万的资金，有的甚至是空手套白狼，用土地从银行抵押贷款，利率也低，钱到手后项目立刻上马，由于市场处于上升期，房子一卖资金回笼，立即就能赚到钱。
然而金融政策的改变，让这种日子一去不复返。戴琳表示，银行放款难，私募基金、信托基金、高利贷等成本太高，有的甚至高达30%。
最显著的例子是鄂尔多斯。民间资本的借贷利息甚至被抬到了年息72%，但开发商仍然很难借到钱。
政策成本越来越高
以往，调控往往很快出现反复，开发商往往能够获得地方政府或明或暗的政策支持。但是中央这次调控下了狠心，地方政府不能表态，政策低成本时代也过去了。
“综合长沙目前的土地价格、建安成本、原材料价格以及房价水平来看，开发商的利润主要在10%—20%之间。”胡治钢说。在市场行情较冷清的情况下，有些项目开盘价几乎是“成本价”。
对于发改委反暴利规定的出台，众多长沙业界人士的反应不一而足，但普遍表示目前开发商应该将精力放在企业经营管理与自身产品建设上来，“发改委反暴利规定，仍然在强化体现了政府坚持房地产调控不动摇的决心，象征意义大于实际意义。”
■记者 唐琨
楼市新观察
反商品房暴利：发改委的革命浪漫主义
日前，国家发改委召开会议表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。
应该说，这几年，发改委是真辛苦了。为了国计民生为了房价肉价药价等操碎了心，全国人民都有目共睹。对此次发改委提出继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房地产市场健康发展，无不欢欣鼓舞。但是，对其提出的准备实施商品房领域反暴利规定，许多业内人士认为，其志可嘉，其行则更像革命的浪漫主义。
浪漫之一：暴利就一定要反吗?发改委准备实施的商品房领域反暴利规定，具体内容还在研究，但其目的在于“严厉打击不法房地产开发商牟取暴利行为”，衡量标准是“暴利”。那么，按成本核算利润率，近2000元一瓶的飞天茅台是不是暴利?几万元一个LV包包难道不是暴利吗?近千万一辆的迈巴赫难道不是暴利吗?发改委如果按暴利标准，是否应该先反反这些“明目张胆的暴利者”。如果不能反这些，那为什么要单独拿开发商拿商品房开刀呢?商品房既不是保障房也不是经济适用房，而是直面市场的商品，同时也不是像石油、水电那样的生活必需品，自然有市场这只“看不见的手”来控制，君不见，最近知名房企星河湾将上海的两个项目价格下调15%～20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元，盈亏都是他们家自个的事。香港、东京、新加坡等的商品房均价比我们的更贵，为什么人家就没有反暴利呢?
浪漫之二：商品房(不包括保障房和经济适用房)不是垄断领域，有必要反吗?市场经济常识告诉我们，暴利一般只能产生于垄断行业和垄断领域。商品房地产领域有垄断吗?除了土地供应环节，恐怕不存在什么垄断。哪个房地产开发商垄断了一个城市的商品房地产市场?或者几个房地产开发商垄断了全国的房地产市场?2010年全国商品房销售总额为52478.7亿元，龙头老大万科的市场占有率仅为2.06%，这算垄断吗?当然算不上。没有任何房地产开发商有能力垄断这个庞大的市场。其实，发改委如果真的想反暴利，那就把矛头对准那些国有垄断企业吧，譬如石油、金融、通信、矿产等等，这些才是名副其实的垄断暴利行业，不用多说，你懂的。
浪漫之三：房地产是有暴利，开发商就有暴利吗?未必。中国房地产的利润就像女人的年龄，一向是个谜，因为这里边利益相关方太多，黑幕重重。朱大鸣说：“从利益链角度来看，土地垄断造成土地垄断利润极高，信贷垄断导致资金使用成本很高，60多种税费导致开发、持有与转让成本过高。”而且，单就开发商而言，利润则是比较透明的，以A股盈利能力强的房地产上市公司为例，其毛利率大概在30%～40%左右，剔除营业税、所得税等税项，净利率也就百分之十左右。就单个项目来说，即便利润率达到50%，开发周期一般三到五年，年均利润率也不过百分之十几。如果这个利润水平算暴利，可能很多行业都是暴利行业了。那么房地产暴利最大的既得利益者在哪里?业内人士都知道，房地产真正重大的暴利环节就是土地转让。地方政府垄断着土地供应，以极低的价格征地，以极高的价格转让土地使用权，政府拿到的利益，怎么也在成本的几十倍。什么叫暴利，这才叫暴利：据《人民日报》报道：2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右，有的省市土地收益占全年财政高达75%。
革命不是请客吃饭，更不是出风头赶时髦。发改委这次提出要在开发商那里实施反暴利措施，似乎会像最新的贺岁片《亲密敌人》，看似刀光剑影，实则可能又是左手摸右手的一场风花雪月的故事。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）