二手房篇
今年年初，有不少业内专家预言，楼市调控定将在2011年进入更深层次的调整，虽然预言者的表态已颇为“谨慎”，但大都“乐观”地相信在强大的自住需求支撑下今年的二手房市场仍可保证在6万套以上的成交，而从目前来看，这个愿望已显然无法实现。
盘点1
调控效果凸显“金九银十”显冷清
通过旺季的市场成交状况去分析，对于判断一整年的整体市场行情是极具“解释力”的，如果旺季成交也显得低迷，那全年市场的“精神状态”也就不言而喻了。根据天津市国土资源和房屋管理局统计数据显示，2011年9月天津市二手私产住宅共成交3769套，环比下降7.9%，同比下降41.8%；2011年10月天津市二手私产住宅共成交2681套，环比下降28.9%，同比下降55.5%。
2011年，自年初国家宏观调控政策“新国八条”以及地方执行细则“津十条”出台，市场进入新一轮调整，成交量连续下滑，市场观望气氛较浓，加之金融信贷政策的持续紧缩以及下半年“新国五条”的出台，均使得楼市的宏观调控不断加码，在“金九银十”来临之前，我市二手房市场成交量已连续出现四个月的下滑。
今年我市二手房市场“金九银十”旺季不旺主要有两个原因：其一是宏观调控政策的严厉性和持续性；其二则是新建商品房在第三季度的集中开盘。从政策的严厉性影响看，今年正处在国家宏观调控力度加大的市场背景之下，3月份以来，“限购”、“限贷”政策的严厉执行，使得入市门槛进一步提高，打击了投资投机需求，同时限制了部分改善型自住需求，造成市场的需求量大幅度缩减，成交量随之减少。从政策持续性影响分析，与往年的宏观调控政策相比，今年政策的持续性更强，自下半年开始，在上半年政策严厉执行的基础上，国家出台“新国五条”将限购政策扩大至部分二三线城市，这在一定程度上表示了国家宏观调控的决心，释放政策延续的信号，使得购房者观望情绪并未缓解，成交难以出现大幅增长。
此外，从新建商品房的大量上市影响分析，“金九银十”全市有75个新开楼盘集中上市，其中中心城区19个，加之优惠政策不断升级，均刺激了部分购房需求，尤其部分原本计划购买二手房的购房者将目光转移至新建商品房市场，陷入对二手房和新建商品房之间权衡比较，交易意愿有所下降，这也是造成二手房成交旺季不旺的原因之一。
盘点2
租售市场表现差异 “售转租”现象有所增多
在“金九银十”过后，二手房滞销现象越发明显，尤其是进入采暖期以来，房源滞销更使得二手房业主的持有成本不断增加，而过低的成交价格难以满足业主的心理预期，因此许多业主都纷纷选择了“售转租”或“可售可租”以观望市场后市走向。
一方面，今年以来全市二手房市场成交量同比下滑30%以上，持续的调控使得二手房买卖市场观望气氛浓厚，成交持续低迷，二手房滞销现象逐渐显著。而过低的成交价难以满足业主的心理预期，因此部分业主选择“售转租”以观望市场后市走向；另一方面，与买卖市场的低迷相比，本市住宅租赁市场则保持活跃，首先自春节后立即升温的租赁旺季、到6月份的毕业生租房、暑期的中小学周边陪读租房以及9月的考研族租房等均带动了租赁市场的活跃，加之天津市外来人口的不断增多使得租赁市场在未来时间内仍被看好，因此位于租赁热点片区的二手房业主将其房源转入租赁市场可实现短期内的快速变现，减少房屋空置带来的持有成本也是目前局部片区“售转租”现象集中出现的主要原因。
盘点3
房交会提振市场 难打破观望壁垒
11月2日，为期五天的津门房产盛宴平淡中落下帷幕，从秋交会现场观展情况来看，尽管在目前市场成交低迷的背景下，秋交会期间观展咨询的购房者仍十分踊跃，对于市场的关注度较高，但展会期间的成交量则表现平平。
对于购房者来说，随着宏观调控政策的不断升级，现阶段市场已出现了新建商品房集中打折优惠、部分二手房片区价格有所松动的现象。同时，国家针对楼市的宏观调控政策并未动摇，购房者对于未来房价将会继续下降的预期强烈。因此，“买涨不买落”的消费心理及政策调控的客观影响，均使得购房者的观望氛围难以消除，房交会也成为了购房者集中判断市场和观望市场的重要参照。
盘点4
“地王”周边二手房光环退却
2011年9月16日，天津保利融创投资有限公司以底价29.9亿元摘得【津西解(挂)2011-188号地块】(“棉二”地块)，楼面地价为9343.75元/平方米，成为“新一代的总价地王”。这也是继2010年“单价地王”兴业里地块和2011年7月“总价地王”长江道地块拍出之后的第三块“地王”。
通过对三块地王拍出之后周围二手房市场反应的比较发现，客业双方从最初的业主“坐地涨价”，客户迅速交易，转变到现在的业主不再僵持房价，客户谨慎交易的状态。这样的转变表明，在宏观调控逐渐严厉的市场背景之下，客业双方正在随着市场的变化不断调整心态，向理性转变。
2010年3月，“兴业里地王”成交的消息一经传出，三天之内市场就有明显的反应，周边社区近1/3的业主提高房屋出售价格，成交均价涨幅在2.1%左右；购房者由于担心未来该区域的房价涨幅过快，交易意愿明显提高，二手房成交量大幅上涨，环比上涨了20%。2011年7月，“长江道地王”成交的消息公布之后，周边二手房业主对售房价格表示很有信心，挂牌价格坚挺；在一周的时间之内，客户的咨询量也出现较大涨幅，较之前上涨了10%。
而在“棉二地块”成交后我们发现，其周边二手房业主对房屋的议价空间表示仍然存在，并未因新地王的产生而使得房价僵持不下，可见今年楼市深度的宏观调控使得购房者购房压力增加，市场成交量下降，观望气氛浓厚，调控效应的影响使得客业双方面对“地王”的心态越来越理性。
盘点5
二手中介加速洗牌 行业“拐点”显现
今年市场的低迷成交使得我市中介行业不可避免的受到了影响，规模均不同程度的有所缩减。据粗略估计，目前天津市内六区范围共有中介门店千余家，与今年3月宏观调控开始的高峰期相比下降了一成左右。而受市场影响更大的杭州、深圳、北京、上海等城市，中介规模更是缩减了3成以上，各地关闭的中介门店中绝大多数为成立时间短、经营经验不足、抗风险能力较差的中小机构。
市场的调整势必使得行业和企业面临规模和核心竞争力的双重挑战：一方面，二手房成交量持续低迷的背景下，为降低运营成本而缩减运营门店数量使得行业规模的“拐点”显现；另一方面，在市场从高位运行到低迷遇冷的考验下，以服务水平、品牌效应、经验积累为核心竞争力的行业洗牌也在不断加速。
在房地产中介行业洗牌同时，我们看到一些公司会选择战略收缩，另一部分公司则选则逆势扩张。天津市场上选择收缩的品牌中介门店进入了全面战略调整期，门店规模出现小幅收缩，一些成交量低、价值空间小的区域被舍弃。另一些在天津地区发展势头较好的中等规模品牌中介公司则选择逆势而上，依托集团雄厚的资金优势与战略眼光，从优化内功开始，打破传统仅仅依靠房产成交生存的状态，转到提升房产服务附加值上来。天津的存量房市场巨大，且刚性需求会持续存在，供、需两方面都极具市场竞争力，势必会成为兵家必争之地，从这方面来看，此时具备应对市场变化经验的中介企业才会在总体平稳环境下更好发展。
盘点6
三类房源凸显保值性
2011年可以被称之为“地铁年”，红火的地铁建设也带动了周边房地产市场的发展，尤其接近年底地铁2、3号线开通在即，本市已拥有1、2、3、9四条地铁线路。在多条地铁线联网的状态下，市民在体验出行便利的同时，也感受到“地铁房”带来生活品质的提升。随着“地铁”概念的深入人心，城市轨道交通建设的优势为地铁房的保值性提供了保障。
学区房是现行教育体制下的一个独特的现象，为使孩子不输在教育的起跑线上，购置教育质量好的学校周边的房产实际上也一种是教育和房产的双重投资。尽管在当前宏观调控的大背景下，学区房需求依然存在，并且成为支撑市场的刚性需求之一。房交会现场，和平、河西、南开等名校云集、优质教育资源集中的片区受到购房者的关注度最高，相对于和平区的重点学片区的房价，河西区、南开区的学区房性价比较高。
近年来，天津城市的活力不断凸显，也吸引着众多新项目、新企业落户天津。新兴城市综合体的落成将改变传统的滨江道、小白楼等商圈的单一性，而是将更多的商业娱乐配套带至多个区域，如去年开业的河东万达广场、今年9月开业的红桥区水游城以及在计划中的河北区中山路提升规划等项目均使得周边地段价值不断提升，市民出行购物休闲更加便捷。房交会现场，大型商圈集中、尤其是正在建设中的新兴商圈周边的房源也受到了购房者的欢迎。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）