东莞保障房建设鲜见企业身影政协委员王海武建议出台税收优惠、金融扶持政策吸引民间资本参与建设
作为“衣食住行”的一部分，住房问题永远是百姓最关心的民生话题之一。过去的一年，保障房建设在东莞喜忧参半：一方面是4000套经适廉租房只有300套成功申请，而另一方面则是1.7万余套公租房建设纷纷上马。
此前，本报曾多次关注保障房问题。2012年东莞“两会”今日将正式拉开帷幕，住房保障问题也成为不少代表、委员关注的焦点。政协委员王海武提交一份《关于稳步推进我市住房保障体系建设的建议》的预交提案。提案中，王海武提出，东莞应将非户籍人口纳入保障体系的同时，在登记、轮候、分配与管理等方面与户籍人口分开进行；各镇街实行差异化的保障房实施方案；此外，针对目前东莞的保障房少有社会资本参与的状况，王海武建议，政府应通过税收优惠或金融扶持等手段吸引房地产企业参与。
针对不同人群灵活推出不同类型保障房
经过调研，王海武发现，822万常住人口中，有至少630万以上的人口为非莞籍人口，大量外来务工人员居住条件普遍较差，但自身又缺乏改善住房的能力。但可喜的是，去年12月初公租房租赁暂行管理办法出台，才首次明确把非户籍人口纳入保障范围内。
对此，王海武就建议，除了突破户籍限制外，也应考虑到市公共财政的承受能力，将户籍人口和非户籍人口登记、轮候、分配与管理分开进行。“准入资格不必过于强调居住年限，可用劳动合同、个体工商户证照等作为实际常住的依据，其保障面积可以适用较低的标准。”同时他还建议市政府制定财政预算，允许镇街从上缴财政收入中提取一定额度，专项用于非户籍人口住房保障工作。
此外，对于市住建部门出台的办法中对于租金的分档计收原则，不少市民都表示不解和失望。对于这样的租金标准，王海武就表示，“不管是8折还是6折，我认为对于保障对象而言，都还是偏高的。”
“各镇街可以实行差异化的保障房实施方案，灵活多样开展保障房建设和实施工作。”王海武认为，基于各镇街目前的发展水平差异，建议各镇街在制订本区域的保障房实施计划和建设方案时，充分考虑区域内各类不同人群的差异性，灵活制订和实施保障方案。
他举例说，例如，针对新毕业大学生目前收入还不高的情况，可对其推出租赁型保障房，建设大学生公寓，但公寓的品质定位可适当提高，租金也可适用略高的标准。又如，针对松山湖园区内高新企业较多，员工素质高的情况，可向企业中高级管理人员提供出售型保障房，如限价房等，以吸引更多高层次人才来莞就业。
建议出台政策吸引社会资本参与建设
据悉，去年东莞建设的1.7万余套公租房中，有七成左右属于企事业单位的宿舍、生活楼，属于“定向租赁”，不对外开放，实际上是缩小了保障房的外延。对此，王海武就表示，东莞目前的保障房建设鲜有社会资本参与。
王海武预计，未来东莞的保障房格局将从目前的宿舍为主，变为“开工建设”为主，既有政府投资又有社会资本参与。然而，他也指出，就万科在广州等城市建设的保障房的经验来说，“建设保障房肯定是亏本的。”他解释说，“按照目前的物价水平，每平方米的建设成本在3000元左右，按照几十元的月租出租，企业收回投资的周期将会特别长，这就是企业不愿意参与的原因。”
那么，未来东莞将如何吸引民间力量参与保障房建设？王海武对此就建议，市政府应积极引导社会资金参与保障房建设，并提高投资回报，降低投资风险。“说实话，如果政府能出台一些优惠政策，我们房地产企业还是愿意参与建设的。”
王海武建议，可采取鼓励大型房地产企业在保本的前提下，更多地采用代建模式为公租房项目贡献专业知识和项目管理能力；而对不是由投资方经营管理问题导致的亏损，则由财政全额弥补，或由政府按约定价格回购。
“可考虑对承建公租房的企业，予以税收优惠或融资等金融扶持，实行商品住房和公租房用地捆绑出让（配建），并在土地定价和规划条件等方面给予适当优惠。”王海武认为，政策优惠可吸引更多的民间力量、社会资本参与保障房建设中，一方面化解地方财政压力，同时也可以使部分民间闲置资本得到稳定的投资回报，可谓一举两得。
建议成立半官方专业化管理机构 严格坚持以租为主
有着多年房地产从业经验的王海武还建议，东莞可向新加坡、香港等地学习，由市住建部门和社会团体共同成立全市统一的、半官方性质的保障房专业化管理机构。“建立长效规划和完善管理机制是确保东莞保障房建设和分配管理工作顺利实施的重要保证。
王海武建议，该机构可作为保障性住房的开发单位及长期持有者，市政府可以通过现金拨款、土地划拨、提供担保等方式向其注入资源。同时，这个机构应该拥有独立的法人财产，按市场化原则整合社会资源，接受第三方独立审计并向社会披露定期报告，以建立公信力。
王海武认为，受各种条件制约，目前对于我国居民个人财产及收入情况核实普遍较为困难，产权性的保障房在分配过程中容易出现申请者财产收入弄虚作假、分配不公、转手和转租牟利等情况，引发民众不满。
因此，为杜绝保障房建设和分配过程中出现的保障房资格造假、骗购骗租等现象，他建议严格坚持以租为主，减少经济适用房等出售型保障房的开发，并且严格控制单位集资建房“搭便车”，王海武建议，保障房应严格坚持以租为主，并杜绝保障性住房进入流通领域。
相关资料
公租房七成是宿舍 定向租赁
据悉，市属保障房小区雅园新村于2007年10月动工，共建设住房4852套。而截至目前仅有300户成功申请。“差房的没条件，有条件的不差房”的状况让保障房很“尴尬”。
据介绍，2011年省里给东莞下达了1.7万余套公租房的建设任务。市住建局透露，截至目前，东莞已102.35%完成任务，其中7544套已竣工。
此前，记者走访公租房发现，竟然有企业员工就住在公租房里，却浑然不知，对记者表示“没听说过公租房”。根据市住建局公布的数据，目前竣工的公租房七成都是企事业单位配建的宿舍，即“定向租赁”。因为够不着廉租房、经适房的门槛，许多本以为可以享受公租房的人仍无法如愿。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产）