案例一 切忌只签合同不过户
市民某女士在市区看中一套二手房，价格34万元，面积合理，装修也不错，该女士很满意，便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉该女士，这套房子是房主2007年才购买的，按相关规定，购房未满5年需征收5.5%的营业税。见该女士打起了退堂鼓，中介便出了一个主意，让王小姐和卖方先签房屋买卖合同，约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有，该女士把购房款交一部分给卖方，满5年后再去办理过户手续，这样就可以“合理避税”。谁知一年后由于房地产市场的繁荣，房子价格普遍上涨，卖方提出毁约，愿意赔偿相应的损失，在此情况下，只有自认倒霉。
【专家评论】：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
案例二 勿以“假离婚”购二套房
市民谭先生已有一套70多平方米的三室两厅，今年，他又看中了一套商品房，决定购买，但是，由于谭先生已是第二套房，需要交纳60%的首付款，而银行贷款方面也有种种限制。因此，谭先生听从了朋友的建议，以假离婚的方式规避购买二手房的种种限制，即先与妻子办理离婚手续，将以前的房产过户到妻子名下，再以谭先生个人的名义购买第二套房，之后再复婚。谁知离婚以后，谭先生因与妻子在生活中的矛盾日益加重，在办理完第二套房子的购买手续后，谭先生以各种理由不与妻子办理复婚手续。
【专家评论】：因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益，因此通过这种方式来避税风险不小。
案例三 “只办公证不过户”使不得
今年，准备结婚的刘先生看中了一套房子，房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱，满5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办理公证，以免发生价格上的变动。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房管局偷偷办理了挂失房本的手续，半年之后，新房本下来了，原来的房本与公证书同时失效。刘先生是房财两空，有理说不清。
【专家评论】：由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
案例四 不能只听信中介的口头承诺
通过房产中介，张先生看中了一套三居室，成交价为80万元，中介公司表示，这套房最低可以贷到50万元。张先生很快签订了购房协议，并向中介公司支付了30万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦，按照张先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，还有25万元的缺口。张先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由张先生自己想办法。
【专家评论】：中介公司为促成交易，会作出一些口头承诺，如保证购房者能够获得一定数额的贷款等，而中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。因此，在签约前，一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒的认识，不能听信中介的口头承诺，以免引起不必要的麻烦。
案例五 分清“居间”与“委托”
郝女士生意繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代办买房事宜。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。入住后，郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。中介公司辩称，双方不存在居间合同关系，郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情，中介公司概不负责。
【专家评论】：消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系———居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。
案例六 防止中介的“口说无凭”
张小姐想要购买一套二手房自住。该房屋价格略高，令她犹豫不决。中介公司的业务员李明(化名)向她游说：“我们公司在银行有关系，贷款的利率也可以打七折！但是，为了不暴露银行的关系，这个承诺不能写在居间合同上。”李明还口头承诺，如果房屋没有成功过户，中介公司免收中介费。张小姐盘算：利率打折后自己就能够买得起这套房子；即使房子没买成，也不用给中介公司钱，不妨先签合同试试。在中介公司的安排下，张小姐与房主签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《居间服务合同》及《佣金确认书》。但直到约定的交付房款之日，中介公司也没有把承诺的低息贷款办理下来，张小姐只得与房主解约。
【专家评论】：在这则案例中，中介公司为了赚取张小姐的居间费用而打出“组合拳”。根据《合同法》第十条，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。因此，消费者不要轻信中介公司的口头承诺，务必令中介公司留下书面文字作为证据。如果中介公司拒绝把口头承诺落实在笔头，那么这项“承诺”就不可轻信。
案例七 小心中介玩虚假信息
王先生的孩子即将上小学，想买一套“学区房”。中介公司为他介绍了一处房屋，离某重点小学只有一路之隔。中介人员向王先生口头保证，这套房子属于该学校的学区范围之内，于是王先生签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》并向房主交纳了定金5万元。后王先生从该房屋所在小区的居委会得知，这套房子距某小学虽近，但行政区划不同，住在这儿根本就上不了该学校。考虑到解约要损失定金5万元，王先生还是咬牙买下了这处房屋，但拒绝向中介公司支付居间服务费。
【专家评论】：消费者面对中介公司提供的各种信息，应如何辨析真伪？一是不轻信中介人员的口头保证；二是主动调查、了解情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态；三是有条件的购房者可委托律师或专业机构予以核查。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）