新浪乐居讯(编辑 刘乾超)北京楼市限购政策执行一年期将满，在正在进行的两会上，房产热点话题也讨论得如火如荼。过去一年，北京房地产市场步入了2008年以来的最低谷。被称为史上最严厉的调控措施终于撼动北京越控越高的畸形房价，实现稳中有降目标。但购房者却未展笑颜，因为伴随而来的是楼市需求量的强行压制。最新数据显示，去年北京市住房签约20万套，同比减少三成。当北京市住建部数日前公开宣布2012年北京楼市将继续深入调控，“五改三”并无可能时，我们便能隐约感觉到，龙年新春，北京楼市走向依旧充满未知。
1月14日，新浪乐居北京编辑部全体成员在一天内多路探寻，走访了北京海淀、朝阳、丰台、大兴、顺义、通州、房山和亦庄多个地区的42个楼盘销售中心，探访了21个房产中介机构。新浪乐居“北京楼市龙年探春”行动，为您呈现房地产交易真实现场，向您传递楼市最新动态。
在第一线的采访中，编辑们明显感受到北京楼市如今的寒冷气息。从宏观上看，用“门庭冷落车马稀”形容大部分楼盘销售中心和二手房中介处，并不为过。
很多新房销售处人烟稀少，鲜有登门客。一些楼盘已经伴随政策和市场现状降价促销，有些获得一定成效，有些销售情况并无实质性改善。部分限购令实施前实行低价策略的楼盘基本售空，未受明显影响。也有些在建楼盘由于未来政策和价格态势发展不明朗，延缓开盘。而从消费者方面来看，总体来讲，市场观望情绪很重，极少出手。
在中介处，受楼市寒冷环境影响，买房人数锐减，很多原本要出售的房子转而出租，市场并不火爆。尽管二手房价格一再下跌，但为换来量增。临近春节，二手房买卖和租房市场进入淡季，中介生存艰难。
购房者观望姿态明显 库存飙升
当编辑来到红木林楼盘时，售楼处现场比较冷清，只有一户前来询问。前来看房的人也主要是围绕新的一年房价是否会有相对调整前来询问，多数人还是持观望态度。
在联港•幸福湾销售现场，前来看房的消费者主要为了就新一年开盘价格一探销售人员口风，得知并无价格预测后，对项目热情就不是很大了。
一位看房者向一同前来的编辑说：“不知道未来会怎样。”然后摇摇头离开。
数据显示，截止到2011年12月上旬，北京房产库存量已达12.6万套，按照目前的去化速度，须21个月才能消化掉。面临2012年企业还贷高峰期即将到来的严峻形势，部分开发商着力进行大手笔促销。
在顺义竞争态势最为激烈的新城附近，合景·香悦四季率先开出115平方米户型一次性付款和贷款买房价格均优惠至每平方米一万两千元的价格，由此便在与周边其他楼盘竞争的比赛中获得一定加分，此盘售楼处的咨询人数便明显比周边其他楼盘多。
在价格上做文章，是不少陷入被动的开发商为寻求一丝生机不得不下的一步棋。
低价抢得市场份额
和其他行业相比，房地产业景气指数在2011年连续三个季度“垫底”。4季度房地产企业家信心指数为72.4，创三年最低，已连续五个季度下滑。曾经赚得盆满钵满的开发商，也已经满身伤痕。
而在通州的东亚逸品阁，一位乐居编辑目睹了购房者现场交钱买房的一幕。后据了解，前期该购房者已对此项目非常了解。
这里一直打低价牌，因而未受市场太多影响。
北京市房地产协会1月13日发布权威数据，去年北京新建普通住房成交均价为每平方米13173元，比2010年的14847元下降了11.3%，即每平米下降1674元。降价已成为大趋势。
种种迹象表明，2012年楼市在冷清中开场。开放商割肉降价，是当前寻找出路的普遍选择。
少量楼盘成竹在胸 房源紧俏
从前来咨询购房者的火爆程度分析，珠江拉维小镇的销售情况一般，编辑探房时无人登门。经过攀谈了解，目前项目在售92和95平两套房源，特惠价格17500元/平米，同时赠送每平米3000元精装。
此楼盘仅在去年5月开盘一次，户型及性价比较好，尽管消费者身受限购、限贷双重枷锁，但销售毫无压力。目前房源余量较少，前期投入已大致收回，之后不会再有新盘开盘。对于楼市低迷的状态，销售人员表示对该盘影响不大。
坐落于通州区北苑城铁西侧的天时名苑当前仅剩十余套房源，户型为69平一居室，均价16500元/平，全款15500元/平；98平二居室毛坯房，均价15500至16500元/平。天时名苑自2011年9月10日开盘后，截至目前已基本售空，售楼处并不担心最后的余房无法出手，因而春节期间选择放假，停售十天。
销售人员说，一些类似天时名苑、销售状况较好的房源价格基本维持在稳定水平。
北京奥林匹克花园作为典型代表之一，销售处工作人员也表示春节后不会大幅降价。
惨淡现状殃及中介 二手房交易量下滑
乐居同时派出多位编辑走访北京街头大大小小的房地产中介店面。比较普遍的现象为，不少中介店面冷清异常。楼市的低迷状况使得大部分屋主出手房产较为谨慎，而购房者不确定未来房价走势，入手时也多加犹豫。
位于2环内的金鱼池小区，紧邻前门与崇文门商圈，距离地铁2号线、5号线很近，这样黄金地段的小区房源本应紧俏的，但目前二手房市场冷淡，着急出手的卖家只能选择降低房价以求尽快出售。此小区内一处位于三层的70平米两居，2011年最高曾标价240万，如今已降至220万元。
数据显示，去年北京市二手住房的成交均价为每平方米17698元，同比上涨8.4%，涨幅则比前年回落了26%。
中介店面销售人员普遍表示，当前二手房成交量和之前几个月相差无几，没有明显起色。随着去年下半年楼市拐点，对于他们来说，冲击较大，看房人少了，但房源还算基本充足，只是二手房价格近几个月都是呈下滑的趋势。
自二手房最低计税价翻三倍后，购房成本上升，带来中介二手房成交量明显下降。玛雅房屋中介公司人员说，目前不是买二手房的好时机。
链家地产珠江国际店销售人员对新浪乐居编辑表达了他的预测：“2012年如果政策还是很严格，楼市回暖的可能性也很低。”
我爱我家北苑家园店销售人员认为，2012年下半年市场走向还是要看金融环境和政策走势，市场可能有所回暖，但是幅度应该不大。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）