随着调控的深入，锡城二手房市场出现了一系列变化。一方面成交量逐季下降，季度平均跌幅达18.3%，市场与往年相比较为低迷，月平均成交仅1000套左右。另一方面传统的中低价位老新村再次成为市场交易主流，如芦庄2.29万平米及沁园新村1.62万平米的成交量居全年小区排行榜的榜首。
我市多家房产研究机构人士表示，现阶段处于调控的关键时刻，一旦政策有所放松，被抑制的需求将会大量释放，房价报复性反弹，因此预计今年各项调控政策仍将持续执行。
预测一观望持续，房价或将下行
去年年末召开的中央经济工作会议为2012年定调，会议明确指出“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，表明了国家对于楼市调控的信心与决心，因此政策将会继续严厉执行，难有放松。
受政策影响，今年市场仍将处于深度调控状态，观望氛围浓厚，因此成交量持续低迷，仅以刚性自住型需求为支撑，预计全年成交量将延续去年以来的低迷状态。业内分析认为，宏观调控政策将继续深入执行，“限购”政策、差别化信贷政策仍将并肩前行，致使投资投机型需求无法入市，部分改善型需求仍然释放困难，市场仍以刚性自住需求为主。因此购房需求总量难以大幅增加，使得全年成交量不会出现大幅反弹现象。
2012年随着调控政策的严格执行，以及经济适用住房五年期满上市及小面积户型落户政策的推出，市场供求格局或将改变，而成交量的变化也将直接影响到未来房价走势。预测2012年全年我市二手房成交量或将小幅上涨；但一季度受传统节假日的影响，成交量会稳中有降，房价指数有所下降。
预测二抄底时机，议价空间扩大
严格的楼市调控政策下房源成交价格逐步下滑，购房者观望气氛浓厚，使得楼市逐渐向买方市场过度。在买方市场下，定价权掌握在购房者手中，房源议价空间增大，因此也将成为二手房抄底和淘房的好时机。
在市场成交活跃、购房需求集中释放的市场背景之下，房源定价权更多地掌握在二手房业主手中，购房者处于相对被动状态。但是随着成交均价稳步回落、观望壁垒难以打破，市场逐渐向买方市场过度，使得购房者更多的享有交易主动权，二手房业主则会主动降低房源挂牌价格或者将议价空间在一定程度上有所扩大。往往在此背景下，购房者则迎来了抄底和淘房的好时机，因此业内建议购房者看准时机出手购房，以免错过最佳“淘房”时机。
预测三高端房源，率先放低身架
从市场反响及各中介反馈情况来看，我市二手房市场观望情绪浓厚，连续走低的成交量行情遇到调控预期不见放松，原本坚持原则的卖方有所动摇，部分业主降价抛售中高端住宅，但市场反响依然不是很高。
受成交走低、房价回调、观望依旧等因素的影响，今年的交易主体还是会以刚需为主，而那些主要针对改善及投资客户的高端房源，会因为总价较高而被自住型需求排除在外。业内人士分析，高端片区房源总价较高，在楼市调控政策不断深入的市场背景之下，紧缩的信贷政策造成购房者入市困难，高端片区房源滞销严重，因此高端片区房源业主或将会率先降价以换取成交。
此外那些距离市中心较远，交通设施尚不完善、生活区域配套设施暂不健全的片区，也会因为吸引不到自住型购房需求的释放，而率先降价以换取成交。
预测四部分业主，选择惜售房源
房价的不断下探，使得房源总价较高的新建商品房面临的销售压力更大。与定价权分散的二手房业主不同，开发商持有房源集中滞销，致使其面临资金链断裂的危机。因此，为回笼资金缓解压力，开发商将继续采取优惠措施“以价换量”。同时新房价格的下调，将会分流部分二手房购房需求，甚至在片区内出现“一二手房倒挂”现象，加大新房周边二手房销售压力，所以二手房业主也会比照新房价格下调房价，但是不断下调的房价必将逐步接近二手房业主的心理预期，进而造成部分二手房业主停止降价选择惜售房源。
预测五出行便利，地铁房依然火
进入2012年，“地铁房”热度将持续不减，尤其是地铁沿线站点将成为购房者关注的热点，“地铁房”仍将继续带动周边二手房的成交。在地铁建设规划中，站点是重要的交通枢纽，居住在站点周边最能方便地享受这一快捷的交通工具，出行便捷程度放大数倍，使得区域优势锦上添花。因此，全市范围内多个地铁站点周边的“地铁房”优势倍增，二手房市场活跃度和房源的抗跌性也将明显高于其他片区。
预测六商圈周边，租售有望增值
在商业地产的带动下，无锡新兴商业圈的建设增幅明显，例如近两年陆续落成的万达广场、哥伦布广场及宝龙广场等商业综合体，商圈的落成均使得周边二手房的租售市场活跃度大幅提升。
目前本市各片区都有数量不等的大型商业地产项目在建设着，随着项目建设升级与招商项目的启动，众多商家将会相继入驻，在带动商圈繁荣发展的同时，也会推动周边房产的增值。