天气逐渐转凉，而房地产市场却进入了传统的“金九银十”。对于从年初就迎来“小阳春”的西安楼市来说，这样的市场行情能否持续，与今年政策的影响紧密相关。业界人士普遍感觉到，今年的政策动作力度已经偏小，更多的是对去年下半年推行的各种政策的贯彻和执行。
■政策·影响：销售量提升
万达集团西安公司总经理束军告诉记者，对于像万达这样的商业地产公司来说，今年以来的整体情况比较好。国家一些利好的政策，对人们的购买力起到了推波助澜的作用。上半年里，集团销售业绩比较突出，提前开始推一些新项目。而其他一些房地产企业也同样频频拿地、开发新的项目。
“从8月份以来，信贷政策开始收缩，对一些中小企业产生了影响。”束军说，信贷政策收缩考验的是企业的资金实力，很可能有些企业资金链条断裂或者出现资金短缺的情况。而一些资金实力强的开发公司，就不会存在这样的问题。
同致行（中国）西安公司发展研究部经理石磊同样认为，国家政策对今年的影响利大于弊，上半年起到了恢复市场信心的救市作用；下半年在信贷方面的迅速收紧，也是通过杠杆调整控制楼市泡沫，有助于市场平稳发展。
■政策·亮点：资本金下调
在今年比较少的政策中，国务院5月27日公布的固定资产投资项目资本金比例的调整结果显得最为突出。所谓固定资产投资项目资本金比例，是指固定资产投资项目资本金占总投资的比例。根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。
项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35%”的大限却从未松动过。
深圳联方柏业区域总监赵振宇认为，下调自有资本金比例，让资金实力比较弱的开发商能够喘一口气，有利于房地产市场开发。此次下调，也表现出政府对房地产市场的支持意愿，不希望房地产市场控制太紧。资本金比例下调，降低了贷款门槛，对于开发商而言是一种信心激励。
■政策·争议：拟征物业税
“今年说的最多的还有物业税，虽然现在还没有征，但将来肯定会征。”赵振宇告诉记者，物业税也是老话重提，是近年来市场持续的悬而未决的问题，尚存在很多待解的难题，因此市场争议比较多。由于物业税是在持有环节征税，若其开征，房价很有可能降低，这样也有利于抑制房价的过度增长。
同时，物业税开征对于目前的土地出让制度会形成很大压力，未来土地出让金的额度有望降低，进而对于土地财政的理性发展有一定帮助。然而，由于物业税开征的难度和争议较大，且尚处研究阶段，短期内对房地产市场的实际影响有限。赵振宇说，目前深圳已经开始模拟运行物业税，但并未真的开征。物业税一旦开征，肯定会给市场带来非常大的影响。
■政策·推进：国企进楼市
大家应该还都记得，去年下半年，中央和地方为扩大内需、保持增长，推出了一系列的调控政策，力度之大、范围之广令人惊叹。目前，西安楼市的发展状况已经超出了人们事先的预计，而这一良好的发展态势，与去年政策的执行有很大的关系，也与新推出的政策密不可分。
赵振宇说，年初，国家对信贷资金的投放力度加大，使得更多的资金涌入了房地产市场，而一些原本不曾开发项目的国企也纷纷拿地，涉足开发领域。这些国企在地块、资金等方面有得天独厚的优势，令其他一些开发企业望尘莫及。而看到这些国企的大手笔后，一些中小企业也会跟进，房价也会在矛盾中稳步上涨。