截至目前，离去年南京推出限购令政策以来已有一年，无论新房还是二手房住宅市场，整体成交量都已出现明显回落。据南京链家市场研究部统计，“宁十六条”出台初期，南京二手房挂牌均价还维持在14244元/平米，经过了一年的调控，不考虑去年上半年房价的惯性增长，目前降幅就已达到6.8%。尽管当前南京房价出现了明显的松动，但却依然坚挺在较高位置。在宏观政策持续打压之下，投资客逐渐从市场淡出，刚性需求不断释放，刺激了2月楼市出现小轮复苏，而此轮波动能否催化拥有多套房的投资客抛盘?抑或者是刺激购房者在政策起效之时出手？这些都已成为当下楼市最为关注的话题。南京链家市场研究中心认为，市场变幻无常，任何商品都不会只涨不跌，在调控政策没有放松的情况下，房产作为纯投资性质入场，其中蕴藏着不小的风险。
以租养贷，中长期投资风险小
徐老师是楼市“追涨族”中的一员，作为不到40岁的大学教师骨干，老丁在南京瑞金路已经有了一套100平米左右的自住三居室，由于自己和妻子收入差不多，平时除了儿子读书开支以外也没有其他大的开销，工作以后省吃俭用又积攒了近60万的积蓄。从2006年眼瞅着南京市房价开始飙涨，其间也陆续观望了不少合意的楼盘。直到2008年，在亲戚朋友不断买房、不断创造“财富神话”的催化作用下，徐老师最终在奥体买了一套房子。徐老师表示：“CPI上涨得这么快，通货膨胀不断，手里钱几乎每天都在贬值，存进银行还真不如投资房产。”
据了解，徐老师买的房子面积为115平方米，当时每平方米单价9250元，总价为106.375万元，首付6成共计63.825元，按揭4成，贷款约42.55万元，15年还清，每月需还款3100多元，期满总共需支付利息147110元。徐老师已经将房子出租了近3年，每年租金都在小幅上涨，“虽然这两年楼市调控，利率跟着涨了不少，但是现在我以租金‘养’月供还有不少盈余，当时及时把闲钱拿出来买了房子可真是明智。”徐老师欣慰的说道。
南京链家市场研究中心认为：房地产投资利益多：一是房价上涨带来投资收益；二是规避储蓄利率低于物价上涨的风险；三是获取租金收益。但与此同时，房地产市场已不再是当年投资客们的“黄金屋”，然而调控之下，房地产市场三项较大的风险却日益显露：
第一、最大的风险当属房价下降。
第二，房产的价值存在着一个天然的贬值因素，即折旧因素，现阶段由于房价处于高位，折旧问题被忽略了，但随着房价滞涨，折旧的问题也会逐渐凸显出来。
第三，利率的持续上调、税费的增加。如果房价的涨幅不能超过银行贷款利息、首付款存款利息、个人所得税、营业税以及其他手续等费用的总和，一旦房价出现滞涨或下跌，那么此项投资回报很难实现。
南京链家市场研究中心认为，对于徐老师这种首付支出能力较高的投资客，即便亏了钱，充其量也只是投资失败，对成本没有太大影响。但是那些借钱买房、按揭首付比例又很低，且在高位入市的买房者来说，如果遭遇“风险”，就有可能出现资不抵债的局面。
投资客适时淡出，刚需和改善型需求成为市场主力
截至目前，房地产市场已遭遇了三轮调控，这不仅抬高了南京市购房门槛，累次加息更增大了多套房贷款业主的持有成本，持有房产风险也在逐渐加剧。与此同时，有一部分没有搭上上一轮地产热潮的刚需和改善型需求也开始找寻适宜的时机入市，值得注意的是，投资不仅需要机遇，也需要屏蔽潜在风险。尤其是二手房投资，更要结合自己的实际情况，留有选择空间和余地，有计划地把二手房产作为一种投资和理财渠道。当前，由于政策正极力积压投资泡沫，投资者很难找准投资的最佳切入点来获取收益，贷款投资二手房的收益难以控制，为防止“踏空”，入市须更加谨慎。
南京链家市场研究中心认为，楼市没有绝对的底部，尽管还存在诸多风险，但目前市场上可供选择的房源较为充足，加之公积金贷款政策的松绑和春节之后南京各银行贷款政策对刚需的利好，此时如果淘到适宜的“高性价比”房源，尽量不要错过这一轮难得的购房机会。同时，南京链家建议购房者如果选择贷款购房，尽量选择还款额不超过家庭月收入的40%、贷款总额占房产总额50%以下的房产购入，无论自住or投资，理性购房仍属于一种较好的理财方式。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）