7月1日起，成都二手房交易将参考“评估价”征税，这将对成都房地产市场产生怎样的影响？二手房交易会不会在7月1日之前出现“末班车行情”，导致交易量大幅井喷？从长远看，二手房与新房交易占比会出现怎样的变化？随着交易成本的上升，长期以来，买房一方承担交易税金的模式是否会改变？昨日，记者就此专访了业界人士。
末班车行情会在6月出现
华西都市报：从政策层面观察，7月1日将是二手房交易参照旧有的房屋指导价标准计税的最后大限，参照评估价核税将意味着二手房交易成本的增加，这是否会导致“新政”执行前，出现交易量的集中爆发？
舒宁：从我们目前监测的市场数据来看，今年3月份的二手房交易成交量比2月份稍微多一点，每周的成交量大约是五六百套左右。一旦7月1日，“评估征税”实施，很有可能在今年6月份，市场会出现集中过户的现象。一般来说，在时间表现上，市场的交易成交量上会有一个“临界点”，购房者可能会在新政实施之前抢赶“末班车”。在此之前，购房者会花去一段时间对市场进行考察，包括对房屋的价格、地段、户型等进行多方位的比较。因此，我认为，6月份很有可能达到“临界点”，出现集中过户的现象。
曾亮：从成都市房管局公布的数据显示，前三个月，二手房的交易成交量分别为1109套、1953套和3343套。从今年一季度的表现来看，二手房成交量呈现出一个走高趋势，有一定程度的反弹。从这段时间的市场表现来看，购房群体可能会发生“末班车效应”，赶在新政实施之前，释放购房需求。
陈辉：这是毫无疑问的。“评估征税”一旦实施，购房者的换房成本提升，有这方面意向的群体肯定会在新政落地之前，入手二手房。目前，广大市民对这个政策的知晓度较低，新政确定实施之前的几个月，会面向社会对政策进行“广而告知”。我认为，离7月1日新政实施前的最后一个月，成交量会有一个集中式的爆发。
华西都市报：二手房交易成本的上升，从长期看是否意味着“二手房”的市场竞争力下降？二手房交易将会进入量价齐跌的冰河期？
舒宁：我认为，“二手房交易将按评估征税”的举措对二手房市场的整体影响应该不会太大，只是可能会对今年准备买房或者卖房的群体影响较大。
曾亮：从短期来看，“评估征税”可能会对市场起到一定的促进左右。从长远来看，新政策能有效抑制投机、投资性的购房行为。
陈辉：我认为还没有那么严重。关于二手房交易税费这个问题，从2000年到2007年，再从2007年到今年的“评估征税”，这是一个联动的过程，是对以往政策的延续和发展。首先，“评估征税”会对投资、投机性购房起到一定的抑制作用；其次，“评估征税”对市场还将起到导向作用，从而达到市场的一种平衡状态。实际上，按照公布的政策，“新政”对持有时间长短不同的物业影响程度并不相同，更何况二手房往往集中在中心城区，相对新房集中于二三环以外，具有一定的不可替代性，二手房市场应该不会因此进入持续低迷状态。
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二手房交易将进入冰河期？
新房交易占比会提升？
华西都市报：一手房交易量在整个市场的占比会因此增加吗？
舒宁：我认为，这个问题必须基于一个假设条件来回答，如果开发商继续实施目前的低价销售策略，那么，就有可能使原本打算购买二手房的群体，转投新盘的怀抱。但是，一旦新盘在价格上没有优势，那么，该买二手房的，还是会选择二手房。一般来说，二手房集中在配套成熟的区域，生活便利，交通快捷。新盘一般都离主城区较远，在短时间内，居住条件还不能满足生活需求。而二手房购买者一般属于“刚需”，是“居住刚需”，而非“面积刚需”或是其他。
曾亮：购房二手房的群体也不会因为税费的改变而改变购房行为，买二手房主要还是取决于价格、地段等因素，买新盘还是要看市场走势。因此，在交易成交量上，实施“评估征税”不会对二手房和新盘产生太大的影响。
陈辉：我认为，二手房和新盘之间还是存在很大差别的。不能说因为实施新政而影响二手房交易，或者说提升新盘交易量，这个问题应该区别看待。“评估征税”的实施更大程度上起到税收监管的作用，让二手房税费的缴纳更加公平和透明，从长远来看，对市场起到一种推动作用。我认为，交易量的影响因素是多元化的，并非只是这一个层面。
买方独自承担税赋模式或将改变？
华西都市报：长期以来，二手房交易一直是卖方市场，税金多由买入方承担，新政后随着纳税额的增加，这种模式是否会被打破？
舒宁：“评估征税”一旦实施，对买卖双方肯定会造成一定程度的影响。对于卖方而言，可能会做出让步，有可能产生议价的空间；对于买方而言，新政则可能成为他们的一个谈判条件。其次，目前的二手房交易所产生的税费是由买方来承担，如果启动“评估征税”，可能会对目前的纳税模式产生影响，不过，我认为这种影响也是可以通过买卖双方的协商来解决。
曾亮：我认为，从本质上来说，税收的模式是没有改变的。目前，成都市场的“潜规则”是由买方来承担二手房交易税费，其实，这是因为采取一些不规范的手段造成的。不过，从市场操作来说，“评估征税”实施之后，买卖双方可能会有一定的协商余地。其次，即使按照评估价征税，交易税费也并没有本质增高。
二手房税收新政对楼市影响几何？
华西都市报：新政将对一手房市场产生怎样的影响？
舒宁：从我国其他城市的经验来看，新政的实施都会有一个市场消化期。例如，北京就用了差不多三个月的时间来进行新政的“消化”，再进入市场的调整期。
曾亮：一旦在二手房交易过程中实施“评估征税”的新政，可以规避“阴阳合同”的签订，有效打击这些不规范的市场行为。首先，新政会将主城区住宅房地产分为19个片区，将房屋大致价格、房屋数量、总面积作为参考，并且对评估价原则上每半年更新一次。这样一来，区域划分得更细了，更新周期更短了，评估价更贴近于市场，从而使得交易市场能操作的空间变小，在一定程度上，能有效打击“阴阳合同”。
陈辉：从宏观层面上讲，“评估征税”是对国家政策的一种呼应，是对以往二手房交易政策的延续和发展，从长远来看，新政对投资二手物业有一定的抑制作用。其次，从其他国家的经验来看，新政的实施会让二手房交易市场变得更加透明化、公开化。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）