楼市小阳春，暖了4个月，而这场小阳春却没有波及到二手房市场。临近房交会，二手房中介却面临“房焦会”。要想成交，就必须使出浑身解数巧妙化解种种壁垒，比如买家流失，再比如遭遇“房跳跳”（行业术语“跳单”，房东和客户，跳过地产中介，进行私下交易）。从4月10日起，本报记者“潜伏”地产中介两天，全程记录下地产中介的生存现状。
历时两天的中介潜伏生活，记者亲身见识了中介如何翻云覆雨，如果为避免“房跳跳”们而故布疑阵。并亲身了解到中介的生活，知道了这些西装革履的SALES，他们的微笑和言行，真有几分，假有几分。
如果你想去二手市场买房，无论是刚需还是炒房，请在作决定前，看看这篇“潜伏”实录。
●地产经纪小陈和跳单过招
4年，被跳10次，损失6万
“干了这行4年，被跳单的次数，大概有10次，佣金损失，大概有6万到8万吧。” 在一家商业地产中介公司从事经纪工作的陈逸(化名），十分肯定地告诉记者。“全世界做我们这行的人，都不敢说自己没被跳过单！”
说这番话之前，记者以陈逸同事的身份，在重庆某繁华商圈和他一起见完一个客户。并观看了陈逸给他推荐的店铺。客户显得十分满意。不过却没有马上下单，只是表示自己有一笔货款这两天才到，到时候再跟陈逸联系。
“这笔买卖，问题不大吧？毕竟他是刚需客户。”记者问。陈逸却说：“做不下来的，他有很大的可能，跳我的单。”
“跳”一下，就会节约上万银子
“买套二手房，给中介的钱都要1万多，撇开中介省的可就是银子。”这是买二手房的“房跳跳”们的普遍心声。
“替公司租商铺，撇开中介，公司该付的佣金部分就倒进自己口袋里，不‘跳’白不‘跳’。”这是一些需要商铺的公司下属拓展部、招商部跳单缘由。
那一单二手买卖，涉及的佣金大约有多少？陈逸称，“以商业地产中介为例，成功牵线一单买卖，中介经纪人最多将得到交易额的3%作为佣金，为商铺成功招租，佣金则是1个月的租金。一个年租金40万的商铺，地产中介的佣金大约3.3万元。
就连名人也陷入过“跳单”的漩涡。易中天2008年就被怀疑在签订看房协议的前提下，跳过中介私下与房东交易别墅的事件，被炒得沸沸扬扬。
中介用“伪装”来保护自己
地产经纪是怎么避免跳单的？尤其是碰上陌生客户时。
上文出现的那一幕，是陈逸和一个陌生客户的第一次接触。记者问，你就不怕今天白忙乎了？
“我没有带他看真实的房源，看的是旁边一个条件和他要求类似的房源，刚刚才签订合同，不会出租的。如果他私下联系，什么都得不到。”陈逸说这番话时，脸上带着苦笑。这就是很多地产经纪人避免被跳单最常用的方法，他们称为“测试”。即通过这种方式，探测出客户到底是在利用他们，还是真心想做这笔生意。
地产经纪小洁(化名）说，地产经纪为保护自己而做的“善意欺骗”，不仅仅只有“测试”客户这一种。在房东无法准确提供出信息的前提下，自己会以乙方客户的身份，直接和房东谈判，了解房源的真实消息。
“因为，房东有时候也会反感地产中介，不愿意说得太详细。甚至有时候，房东自己也可能会说错。为了避免签合同时，发生误会，这种伪装，也是不得已而为之。”小洁告诉记者。
●关于跳单的尴尬
现行制度，无法遏制“跳单”
在网上，很容易就能搜索出避免“跳单”的方式方法。譬如，尽快签订看房协议书，紧跟客户，提高服务质量等等。
不过，陈逸和小洁都认为理论上的东西并不实用，只能防君子不防小人。
譬如，在尽快签订看房协议这一条上，就存在很多漏洞。一方面，有些初次接触的客户，并不愿意马上签订看房协议。在需要业务量第一的前提下，地产中介断无直接回绝客户的可能。更重要的是，客户即便签了看房协议，也有很多方式来避免佣金的产生。
“越大的商家，跳单的可能性越小，毕竟有个信誉。如果是个体，这份协议根本对他没约束力，他可以让他的亲戚，去和房东签合同啊，你能找到什么证据？”陈逸分析说。
可怕的不是跳单，是社会契约精神的缺失
作为合同中的第三方，他们畏惧“跳单”，却又无法完全逃避，于是只能用一种不道德的手段，来避免另一种不道德手段的发生。 这是本报记者连续两天体验地产经纪的工作后，最大的感受。
问题都归责到买家和卖家，似乎也有损公正。毕竟中介收费高，服务不到位，甚至还有中介之间相互碾压，也是“跳单”频发的诱因。
如何避免“跳单”发生，其实涉及的是一个在法律空白地带下，从业人员和客户共同的个人素养问题，也更能反映公民应有的契约精神。
可怕的，并非“跳单”现象本身，而是大家均认定钻法律空子，增加灰色收入可行的初衷，要保护自身利益亦只能“以暴制暴”的观点。这不仅让二手房市场混乱，更是社会道德的沦丧。
《社会契约论》有句名言：“人是生而自由的，但却无往不在枷锁之中。”自然人的各种活动，都必须接受各种契约框架的规范，要遵守一定的游戏规则。
“跳单”以及预防“跳单”而进行的欺骗，不仅仅是合约与承诺的毁灭，更是公民社会的“毁灭”。这也意味着，我们要真正跨入公民社会的“门槛”，跃进诚信社会的“大门”，还有很长的路要走。
●地产经纪人的生存状况
中介：领导，可不可以别再让我们出门穿西装……
游走在这座城市的每个角落，脚步的频率，往往快于常人，收入没有极限，2年时间可以让地产“菜鸟”变成“老油条”…… 尽管随时忍受着“跳单”的打击，却依然有人前仆后继地投入到地产中介经纪的队伍中。毕竟，这是一个极易入门的行业，不需要你有多高的学历，只在乎你是否能吃苦。
陈逸通常会在早上7点起床，力争在不堵车之前，从沙坪坝的家里赶到解放碑。午饭时间，往往在下午一两点随便解决。一般来说，他会在下午5点半回到公司汇报情况。回家基本上都在晚上8点之后。 陈逸所在的公司，主要负责临街商铺的转让。他们寻找即将到期，或经营不善的商铺，转手给那些急需商铺的客户，从中抽取佣金。
于是，扫街寻找房源，和营业员攀谈，判断房源是否到期，打电话联系客户，带客户看房源，签合同，成了他工作的全部。
他对公司，曾提出一个建议：请领导不要强行要求我们外出时穿西服或白衬衫，这个提议得到了公司上下的赞同。
谈到原因时，他苦笑：“在外边跑业务的地产经纪，穿得像保险推销员，乃至传销人员一样，常常被人误会或瞧不起，穿休闲一点，反而更有亲和力。”
“每只菜鸟都有鹰的梦想”，他们当然也有自己当老板的梦想。但现在只能把手中的事做好。其实以他们的能力，从事企业招商以及拓展工作都没问题。因为他们最明白客户的需求是什么。
陈逸的底薪2000多元，提成和年终奖收入，则和业务量挂钩。通常情况，1个月的提成从3000到上万不等。
陈逸并不清楚，自己从事的商业地产中介经纪工作，收入和住宅地产中介经纪相比，是高还是低，但他知道前几年房市火爆时，那些做住宅的，有些人赚了大钱。
但他并不在意，因为他感觉，商业地产中介经纪的收入，比较稳定。他告诉记者，现在楼市的调控，导致很多做住宅地产中介经纪的生意清淡，收入锐减。而商业地产，受调控的影响较少一些。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）