2012年5月起，继江岸区、东西湖区、远城区之后，武汉市房产交易中心也将启动存量房交易价格评估系统，武汉市二手房交易中将实现全面电脑评估。届时，武汉市二手房买卖的缴税价格将由“机器说了算”。
同时，存量房交易价格评估系统也将于2012年7月1日起向全国全面推行。
阴阳合同退出 系统择高价计税
此前，武汉市二手房交易过程中，为了防止买卖双方低报房产交易价格“避税”，通常需要有资质的评估公司现场查看并出具评估报告，以确定房产的计税价格。然而，随着房价的日益上涨，为了尽可能少交税，“阴阳合同”的存在也就成了公开的秘密。
然而，存量房交易价格评估系统启用后，电脑将代替人工评估二手房价格，中介、评估公司则再无用武之地，房产的计税价格直接在交易窗口自动计算。
据了解，存量房交易价格评估系统是在全面采集整理房地产基础信息的基础上，实现计算机软件批量自动估价，按房产坐落地址自动对应其所属楼幢的基准价格，由系统自动匹配、自动计算，实现“一房一价”、“动态自动更新”，基本上可以最大限度地缩小计税价格与正常市场交易价格的差异。
并且，二手房评估的最终价格将在买卖合同和电脑评估价中择高作为计税价格：如果买卖合同上的成交价高于电脑评估价，按成交价征税;如果价格偏低，则以电脑评估价为准。
交易时间缩短 交易成本缓步上升
采用电脑评估之前，二手房交易中不可或缺的一个重要环节是在买卖双方签好交易合同后，请评估公司到房屋现场查勘并出具报告。然而，办理评估报告的时间最快也要三天。而在评估系统启用后，不但可省去人工评估费，而且只需轻轻扫描一下二维码，输入房产证号，电脑瞬间即可显示评估价。
但如果在购房过程中需要办理房屋抵押贷款，银行方面则需要购房者出示人工评估报告，人工评估这一步骤仍不能省略，交易时间也就不能缩短。
但在缩短交易时间的同时，交易成本则将上升。众所周知，在二手房交易过程中，占比最高的是税费，“阴阳合同”也就由此而成。通常情况下，买卖双方会先签订一份真实合同，然后把网签合同价拉低，这种情况下，即便缴税的点位不变，但基数拉低之后也能节约处一定比例的税费。
然而在全面启用存量房交易价格评估系统之后，系统评估价与实际成交价相同，也就意味着计税基准价格提高了，即便税率不变，税负仍然会加重。从多个房产中介获悉，虽然武汉市房产交易中心还未实现电脑估价，但其二手房交易计税基准价格已调整，与市场价接近。
由于此前“阴阳合同”泛滥，武汉二手房成交价格与实际价格相差巨大，但随着评估核价系统的逐步实施实施，择高作为计税价格的方式必然将使成交单价缓步攀高;对于总价较高的房源，其交易成本涨幅明显将加大。
实际成交价格已涨 购房者接受程度较大
据亿房网研究中心的统计数据显示，四月第四周，武汉市主要区域二手住宅均价为5620.19元/平方米，与上周相比，上升了49.58元/平方米，环比涨幅为0.89%。而在成交量方面，本周武汉市二手住宅共成交了381套，与上周相比增加了4套，环比涨幅为1.06%，平均每天成交量为54套。可见，武汉二手房成交量在稳步上升。
2011年下半年，武汉江岸区开始试行二手房计算机评估系统。彼时，据首批试用该系统的陶姓购房者介绍：“我这个房子估计4500元/平，基本跟市场价一样，比评估公司估价高了近1000元。”而且，又恰逢刚刚遭遇“限购”，加息政策又接二连三出台，武汉各大银行渐渐收紧房贷业务，二手房市场元气大伤，成交量明显下降;二手房计税价格革新正如雪上加霜，一度曾使得武汉部分片区如后湖的二手房交易市场一片惨淡。
然而，转眼即将迈入2012年5月，市场已然转换风向，全面启动存量房交易价格评估系统的消息并没能成为市场上的一股“冷风”，购房者对存量房交易价格评估系统消息反应冷淡。据亿房网二手房专家陈博介绍，相比前期限购、限贷的强力政府，电脑评估系统造成的影响相当有限;而同时，市场环境与二手房买卖双方的心态也已经发生了变化。
3月起，武汉一手房市场便有转暖的趋势，月成交破万;“银四”即将结束，一手房的成交量也并未出现明显下滑，市场前期积压的刚需们心态已然发生了转变，渐渐从观望开始出手购房，二手房因现房、低总价、免装修等优势成为了刚需们的首选，二手房市场也随之出现了量价齐涨的现象。同时，二手房房东的价格的要求更坚挺，已有倒挂现象出现。
多方皆受影响 二手房行业影响最大
据亿房网二手房专家介绍，二手房成交量价双双上涨与存量房交易价格评估系统的推出有一定的关系，但目前对普通购房者影响不大。系统评估价与实际成交价之间即便有价格落差，因价格差距过大往往不能通过审核的，所以实际上两者之间的差距并不算大，对低总价房源来说个税方面暂时不会有太大变化。
但由于二手房交易过程中，卖方按净收入来卖房，所有税费的实际承担者都是买方，一旦电脑评估价格与市场真实交易价相差无几，这笔增加的税收最终还是要由购房者来买单，受影响最直接的还是刚需。
而对于房地产经纪机构来说，不能再以“阴阳合同”为消费者节省支出，虽然会损失一定的客户，但从另一方面来看，也有助于促进二手房行业的发展。此前，二手房交易过程中不时有中介公司赚取差价的新闻出现，导致购房者对中介公司、经纪人抱有抵触和不信任等情绪;而在价格评估系统推出后，细节上的税费更加透明，将促使购房者对中介的信任感提升。同时，为挽回流失的客户，也会激励中介机构提供更正规、更完善的服务，二手房整个行业也将获得提升。
由于存量房交易价格评估系统能够有效遏制“阴阳合同”，地方政府在二手房交易方面税收将有所增加，因此包括武汉在内的大部分城市对此项政策的执行非常积极，南京、广州、深圳、海口、郑州、济南、太原等城市先后向社会发布公告，开始正式推行存量房交易评估计税新政策。但部分城市因房价过高，采用该系统会大幅提高二手房购房者的成本，或将对二手房买卖产生压力，进而影响交易量乃至政府税收，也有少数城市对此并不积极。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 全国楼市）