中国房地产行业是否已处于周期性调整的新起点?本周各部门相继出台的经济数据和坊间关于地产调控政策趋紧的传闻，让人们愈发相信楼市在历经2007以来“过山车”式的发展后，2009年年底，中国的房地产业正处在下一个大变局的起点。
价涨量跌是当前我国楼市的一个显著特征。用市场周期的视角看，楼市下一步进入量稳价平的概率比较大。国土部有关报告也认为价涨量跌显示出了危险信号，如果没有实体经济的复苏，以及相关调控措施的跟进，楼市将滑向危险的边缘。这个所谓的危险边缘指的就是楼市产能相对过剩，成交量急速下跌，市场陷入低迷。
三季度房价涨幅预示新动向
从各地房交会参展情况观察，十月份部分城市楼市开局较为平淡，武汉楼市也不例外。本周四，国家统计局和武汉市统计局分别公布了三季度房地产市场运行情况，我们通过解读和分析国家、地方房地产数据，对武汉房地产后市做些研判。
其一，行业总体态势继续向上。9月份，国房景气指数为101.08，比8月份提高1.00点，说明房地产行业和市场的总体态度继续保持向上，这是继今年4月由调转升以来，连续第6个月上涨，连续2个月超过100点。
需要注意的是，8月比7月份提高2.07点，而9月比8月只提高了1点，说明景气度上涨的速度放缓。因此，今年反弹时间将超过2007年，极有可能在年底或明年一季度触顶。
其二，开发投资继续保持快速增长。前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1—8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。势头依然不错，但比全社会固定资产投资达33%左右的增幅相比，房地产投资增幅依然偏低，国家依然会鼓励其进一步增长，这方面政策半年内绝不会改变，本轮增幅高点可能会达到30%左右。
其三，成交量短暂企稳，第四季成交还将下滑。前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。2009年三季度，武汉市商品住房交易量虽保持同比上涨趋势，但该季度商品住房实现销售面积仅为333.32万平方米，环比减少0.32%。
观察月度成交情况，9月武汉市商品房成交量出现反弹，比8月上涨近17%，说明8月淡季因素明显。我们此前的判断：6月成为2009年度成交量最大的月份。传统意义上的“金九银十”不可能出现，9、10月份不可能超过6月份。预计今年第四季度武汉乃至全国商品房销售量，将明显低于二三季度。
其四，价格涨幅环比、同比出现新变化。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点——这标志着9月房价增幅首次出现“拐点”。
据亿房研究中心统计，9月份武汉市主城区在售楼盘368个，成交均价为6009.95元/平方米，在同比继续保持稳步上涨的同时，成交均价环比涨幅首度下挫。
这再一次证实了我们此前的预判：“同比增幅继续扩大，环比增幅已不再增加，环比增幅8月或9月触顶基本没有疑义。”基本上，今年6—7月份为全市主城区房价上涨最快时期，其中7月份环比涨幅达到2.86%必将成为全年最高。因此，我们再次预判：武汉市主城区商品住房均价环比增幅将继续缩小，而同比增幅也将在年底突破10%。
其五，商品住房供给面市场化严重不足局面未得到有效缓解，致使后续供应仍偏紧。前三季度，全国房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，但与5.84万平方米的同期销售面积相比，目前属于严重的供不应求。反观武汉市三季度商品住房新增供应套数16227套，较二季度的22551套跌幅达28%。
今年三季度以来，一线城市和部分二线城市的商品房成交量持续下滑，但房价依然坚挺。房价难降，主要原因有二，一是大型房地产开发企业多数不差钱，暂时没必要降价促销，另一个原因是商品住宅市场持续供不应求，而房价的短期变化主要由供求关系决定。要想稳定房价、抑制泡沫，无论如何，都应尽快增加市场供应。
刺激政策退出预期悄然而至
银行信贷、通胀预期、政策微调……这些看似对房地产市场影响有限的诸因素，却意外地成为影响今年楼市的主角。在全球经济一片哀鸿的势态下，各国政府主导的经济刺激计划不啻为拯救国民经济的达摩克利斯之剑——依靠政策性扶持而逐渐复苏全球经济，是否已迎来退出时机。9月底在美国匹兹堡落幕的G20峰会上，各国领导人表示短期内仍将继续实施刺激计划以支持经济活动，直至出现明确的复苏。
短期内大剂量的经济刺激政策，无疑使房地产行业再度出现非常规性增长，决定市场周期性规律因素被行政干预垄断。库存积压和资金链几近断裂的房企，在天量信贷的扶持下走出了困境，这不仅让房地产企业赚了个盆满钵满，更将一些“濒危”的企业拉回了生死线。据日前发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”称，房企20强全年揽金4000亿元已成定局。信贷政策对未来楼市走向的决定性不言而喻。
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天量信贷预示着流动性过剩，让人们追忆起可怕的通胀，从而在一定程度上刺激了投资投机性需求的膨胀，房地产市场从提前回暖迅速升级为全面过热。目前，高档商品住宅项目正成为主流房地产企业赚钱的“利器”，三季度销售金额20强企业的高档项目业绩贡献率达到了39%，而今年前三季度高档项目的平均贡献率仅为29%。
房地产行业在金融危机阴霾下俨然成为与实体经济并驾齐驱的国民经济支柱产业。统计显示，1997—2008年间，房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%，2009年更是翻了一倍。而随着今年下半年，商品房市场出现价升量跌的现象，却在很大反映了房地产市场的犹豫、彷徨和观望心态。
商品房价格偏离实体经济的过度上涨，对房地产业的健康发展极为不利，消费者将再次预期价格的不可持续，从而强化了部分潜在购房者的持币待购行为。如果没有实体经济的强劲复苏以及适当的政策应对，房地产业的发展将面临巨大的风险，最终将影响宏观经济健康发展。
近期国土部“报告”指出，2009年6月份之后出现的全国性楼市价升量跌现象，是一个危险的信号。应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展，增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。
尽管政府相关人士多次在不同场合强调今年不会有针对房地产行业的调控措施出台，但事实上，近两个月传来的诸多消息，已逐步证实了利空之网的雏形。摆在行业内部的现实问题——在今年12月31日这个时点上，若去年出台的系列政策中的全部或大部分不再顺延执行，就意味着政策风向已变。然而，这对“靠政策吃饭”的房地产行业是不愿看到的。
政策调控仍需尊重市场周期
房地产市场又发展到了一个关键节点上，但楼市政策却并未遵循传统的规律运行。年前为了应对国际金融危机，国家曾出台了多项刺激楼市消费的鼓励性政策，如放松信贷政策、减免营业税等。随着期限越来越近，这些短期政策行将结束使命。住宅消费将回归到一个正常的政策环境中。
我们可以想见，危机时期的楼市政策是不太“正常”的，楼市作为拉动经济增长，保持经济稳定的重要抓手被推到前台，本应在2008年完成调整周期的楼市，因为国际金融危机的出现而被动改变了发展轨迹，从深度调整转为快速回暖。在短短半年之间，楼市变超越了2007年的发展态势，无论成交量还是成交价格都达到了新高。
房价和销量的上涨总体来看是好事，是行业发展的正向运动，但如果节奏把握不好，就容易出现拔苗助长的失误。这轮楼市的快速上涨是由多种因素促成的，有自住需求的推动，有投资需求的因素，但最根本的原因是在国家宽松货币政策的作用下，流动性过剩所推动的政策行情。当前楼市进入高位悬停阶段，某种意义上是政策推动市场发展后的必然结果。
最近南京收紧了公积金信贷政策，从全国看这仅仅是个个案，但南京政策的大放大收在一定程度上将影响当地楼市的健康发展。从全国角度看，到年底一批楼市利好政策就要退出，无论是开发商还是消费者都还在这样的思维定势中：下一步楼市政策到底什么呢?放松还是紧缩?……而这一连串的疑问，正是房地产行业政策依赖性的集中体现。
没有所谓的调控政策楼市就失去发展方向了吗，如果全国上下都是这个心态，那么楼市的发展前途堪忧。市场的管理者有频繁出台政策的本能或无奈，市场参与者根据各自的立场呼吁有利己方的政策，将房地产市场经济规律置于不顾，那么楼市与市场经济将愈行愈远。沿着这条逻辑走下去，市场参与主体进行决策考虑的首要因素不是市场参照物，而是将希望寄予利好政策，这样的状态下何谈楼市的健康稳定发展。
一般地，在宏观经济逐步走出低谷后，此前实行的短期宽松政策将取消，楼市的消费政策进入继续鼓励自主消费，支持改善需求，通过信贷政策抑制投机需求的道路上。楼市在经过半年多的快速增长，后续资金要有一个逐步积累的过程，制造业、进出口等也在逐步恢复，一些产业避险资金，投机资金也将逐步撤离，那么楼市价格和需求也将恢复到一个正常的水平。
房地产政策方面也已无太大必要继续促进住宅消费，更加合理的思路是减少政策发挥的频率，实行中立的行业管理政策，鼓励行业内在发展增长潜力，为产业的发展提供更加稳固和清晰的指导思路，做行业发展的监督者和指路标，而不是频繁干预行业发展的有形之手。
其实，对于房地产市场内在规律而言，涨跌变化是市场周期自我运行的本真表现，出现让人不解的暴涨暴跌并不可怕，可怕的是这种暴涨暴跌并非基于楼市本身的周期调整，而完全是人为的政策因素扰乱股市自身的周期所导致。当某一天，中国楼市的分析语境变得单纯，我们不再将主要精力放在猜测政策走向或者维稳措施上的时候，中国楼市或许不难读懂。