南京楼市正在上演一场激烈的“客户争夺战”。商品房市场打折促销遍全城，抢占更多刚需族的关注度，而4月二手房成交量被商品房反超近2000套，也着实证明以价换量的可行性。随着商品房市场五月开局“红”字当头，让南京二手楼市深感“压力山大”。
商品房成交量反超近2000套
网上房地产数据显示，4月南京新建商品住宅成交量为5408套，而二手房仅成交3501套，环比3月份的5552套，下滑了37%。对比发现，商品房成交量超出二手房将近2000套。
“这种反超十分少见。从一线城市的房地产市场轨迹来看，二手房成交量超过商品住宅成交量是正常的，只有在特殊的市场背景下，才有可能出现这种特殊‘反超’。”中广置业市场部经理金鑫分析道。满堂红市场部经理李媛也表示，正常情况下不会出现这种大量反超，在2011年之前更是少见。
我爱我家市场部总监胡涓娟分析认为：“开发商集中发力是主要原因，一是大量促销充斥市场，二是部分楼盘提前很久开始蓄水，集中在小长假开盘求成交，而二手房房主则不可能这样做；二手房成交环比下降，主要是因为3月份的数据具有特殊性，‘赶在网签前过户’使得3月数据大涨，致使4月份的成交量显得逊色。”胡涓娟表示，4月份的数据才是比较正常的，房主心态也相对更为平和，只是减小议价空间，少有坐地起价的疯狂。
5月二手房将迎来史上最艰难时期
虽然“五一”小长假三天，南京楼市的成交量达到了342套，比去年同期的34套几乎涨了10倍，但新房库存量依然逼近5万套。“大量库存必然促使开发商加大推盘力度，给出更多优惠，所以业内将五月戏称为‘去库存月’，这将使得二手房市场迎来‘史上最艰难期’。”李媛说。
业内人士认为，5月南京商品房市场依然是刚需们唱主角。据统计，5月楼市预计推出的新房达4800套，若开发商给出的优惠够大，“红五月”值得期待。“这就使得二手楼市迎来更大压力，五月份成交量倒挂现象或将持续。”李媛表示。一位不愿透露姓名的中介总经理也表示担忧，“虽然市场整体回暖，但与商品房的客户争夺战正愈演愈烈。”
不过，也有中介公司表示乐观，胡涓娟认为，商品房成交火爆能带动置业者的购房热情。“尤其是两江板块，公司数据显示，4月份33%的购房者在主城买二手房，67%选择在江北或江宁，而这两个片区恰恰集合了很多优惠的楼盘。不排除购房者在去看新房的途中，遇到合适的二手房小区，带动二手房成交量。”
建议
房主放平心态以促成交
相对于开发商急于走量，二手房房主则坦然很多，“反正不急，卖出去就卖，卖不出去就继续挂着，要大幅降价不可能。”这是很多房主的心态。“除非是急着换房或急用钱，才有可能降价出售。否则最多只是减小议价空间，不可能期待大幅降价。”南京好邻居房产总经理徐健告诉快报记者。
据365地产家居网统计数据显示，4月份南京二手房市场挂牌均价为12709元/平方米，和3月份的12715元/平方米相比下跌6元/平方米，比较稳定。李媛表示，“说明房主还是比较能‘挺’，没有受商品房降价太大影响。不过，如果是以小换大的购房者，建议适当放平心态早点出手，抢抓大房子的更多优惠。”
你问我答
读者杨女士问：我要贷款买一套二手房，等额本息和等额本金两种还款方式有什么区别？
《淘房》：等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款方式则是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使每月还款额在初期较多，而随后的时间每月递减，这种方式的好处是可以在初期偿还较大款项来减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。建议杨女士根据自己的经济情况进行选择。
读者吕先生问：我要把房子转让给他人，那么我已交纳的维修基金能不能退回？
《淘房》：业主转让住宅时，其物业维修基金账户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，可由受让人向转让人支付。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）