人物志：专访南京全创地产常务副总经理季涛
作者：梦晨内容：
——理性置业 应需而动
“纵观全局，中国的宏观经济正处于上升阶段，房价势必跟着走，这很正常，刻意施以调控只能在短期内压低房价，长远来看，反而会造成日后的报复性反弹，2009年暴涨的房价足以说明问题。”
南京全创地产常务副总经理季涛
调控只会适得其反 放任自流才是王道
人们无不望眼欲穿的调控新政，何以被视为废纸一张，甚至沦为“贫富分化的最大推手”？
作为芝加哥经济学派的拥戴者，季总信奉自由市场经济中竞争机制的作用。他坚信，强化市场机制，减少对市场的干预，用加强转移支付建保障房来解决矛盾，是更好的选择，至少这样一来降低了政策风险。
他替地方政府算了笔账：“房价高了，税收多了，地王多了，地方政府口袋鼓了，不是正好把这些多得的钱拿去补贴中低价房和保障房吗？在2009年的1.5万亿地价收入中，拿出那些多拍的部分，估计不低于5000亿，按每平米2500元的成本，应该可以增加保障性用房2亿万平米，按每套60平米计算，可提供300多万套房。同样，如果房价每平米上涨1000元，各种税收加起来，政府可得600到700元，把这些钱用来盖中低价房，相当可观。”
十年内,物业税的实施将成为地方政府痛脚
“政策调控不能再这样避重就轻了！比起二套房贷这样的小角色，物业税这种大难题到被晾在一旁了。”季总痛呼。
他分析，过去住房由单位负责建设，住房维修基金的开户者都是单位。不少当年的老房子到了需要动用这笔钱的时候，但能动用的维修基金利息寥寥，剩下的需要居民分摊。若还在福利分房时代，本楼居民必定是单位职工，通知财务扣工资即可，但现在住房或卖或租，老办法已经不复存在了。距离上世纪90年代末房改已历经十数年，大批住房正面临着变旧变老，维修基金问题日益严峻，刻不容缓。再不出台物业税，我敢说，5－10年内地方政府会为此而“头大”。
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南京全创地产常务副总经理季涛
“马鞍山的房地产市场是健康的！”
2009一年间马鞍山房价大涨了接近40%，许多地产专家纷纷撰文惊呼“房价疯了！”，那么马鞍山房地产市场这种现状究竟正常吗？季总对此另有一番见解。
“马鞍山房地产市场属于健康的！”他进一步解释说，衡量一个市场是否健康得看供需。马鞍山近3年来的项目新开工数量和销售量相差1年，而新开工数量和再建数量的比值约3：1，种种数据显示马鞍山房地产市场供求关系和谐，不容置疑。火热的09年已经提前透支了2010及2011年楼市，而遏制政策下开发商出货心态日浓，定会采取增加供应量的对策，价格上也不敢飙太狠，2012年马鞍山楼市的大体趋势应是量平价略升。
在持续两年的房地产调控之后，越来越多的楼盘开始“以价换量”。相信是很多开发企业从自身企业战略发展的方向上而被逼无奈做出的选择。例如很多利用金融资本和民间融资的方式筹集资金的开发企业，一方面要考虑到项目的本身的资金运转问题，同时融资成本及利率的不断攀升双重压力，而被迫以成本价甚至亏本价格进行抛售，包括近一年内的房屋质量投诉问题也不断浮出水面，其中不乏一些国内一线知名企业。我们不难看出这些大幅让利的企业一类属于在09年市场较好形式下，盲目跟风大批拿地，很多地王也都是那一特殊时期的产物，指望后市通过多项目资金流运作赚取利润的地产商，而另一类则是通过资本市场以较高代价获得开发资本金的中小型地产企业。市场需求旺盛时期，对于这些企业可以顺利运行，并可赚得应有的利润空间，但当需求市场受政策因数影响而大幅收缩之时，恐怕就只有“断臂保命”了。
对于自住需求的购房者来说，此时正是购房的最佳时机。我们应该明白房价注定还要涨，及早出手无疑是明智之举，而现在买房无疑是捡到了大便宜。”
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——高品质楼盘的践行者
季总对房地产代理行业的定位与众不同。人们习惯把开发商称为“甲方”，代理商为“乙方”，季总不这么认为，“代理商和开发商都是乙方，购房者才是甲方，乙方应该联合一致为甲方服务。”全创地产正是在“专业第一、服务至上”的原则下，公司业绩蒸蒸日上，行业认可度越来越高。
南京全创地产常务副总经理季涛
“代理商和开发商都是乙方，购房者才是甲方。”
全创有个让业内不太理解的做法是倾力做居住形态的研究，做客户价值的深度挖掘。其他同行都在做市调时，2007年全创地产开始做居住形态和客户价值的研究。“为什么我们重视居住形态这一块，因为我们认识到，目前中国人的居住需求发生了巨大的变化。只有了解居住者真实的需求，关注客户价值，才能更好地做好营销服务,更好的实现客户价值。”
季总说，早期刚有商品房的时候，大家觉得有个60、70平米，有个小小的厅就很满足了。但是，社会在发展，人们的居住需求也在不断变化。越来越多的人希望能有双卫、大户型、大平层。“面积上的变化仅仅是量的变化，更多的是人们对居住功能需求的变化。就衣服、鞋子而言，以前可能每个人大概两三双鞋，现在每个人甚至有几十双，物质发展决定了要拥有更大的收纳空间，如果我们造房还停留在以前的户型设计，靠小衣柜容纳这些是远远不够的。”
例如就和雨山地产合作的雨山·银河湾项目在项目规划初期针对客户的实际需求，我们摒弃了奢华的业主会所（很多所谓的高档楼盘在最终交付落成使用后花重金打造的高档会所最后多因消费代价过高而成为摆设，甚至是负累），取而代之的是更贴近业主的1万平米的沿河运动休闲广场，及在小区各个景观节点上增设了更多的人性化步道和休闲娱乐设施。我们宁可把资金投入到大多数业主可切身使用及享受到的景观、智能安保上去。
再如和协亚地产合作打造的当涂首座6星级高档小区——翡翠豪庭项目，除了建筑立面、景观、户型设计做到精益求精，我们在各楼宇的架空层都设置了泛会所，比如为增进家长与孩子感情的亲子娱乐场，为老人休闲娱乐而增设的棋艺娱乐园，为爱美爱运动的女士设计的瑜伽锻炼场等......
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南京全创地产常务副总经理季涛
在目前的形势下，房地产企业应该如何调整战略迎战市场？
“目前市场已经没有可以依赖的外部条件，依靠自己最重要。”季总分析，先前有利于市场发展的优势渐渐消失，在无法依赖外在条件的形势下，必须把自己武装强大，“坚持做好自己是首要的，目前市场竞争激烈，依赖外部不如依赖自身，将重点落实到自家产品中，用高品质、优质服务赢得市场竞争力。”
2008年，全创的规模得到一定的扩张，当时在省外不少城市如厦门、银川、杭州都有项目。“但那一年，不仅仅是调控的问题，我们觉得精疲力尽，大家都觉得很疲惫。”
为什么疲惫？季总的回答值得很多企业借鉴和思考，“在你的人力资源和管理能力没有跟上的时候，你一味地追求规模，这对一个企业来讲，它是一个灾难。”
2010年，全创再度迎来快速发展的机会，但公司选择的方向是控制规模。季总表示，舍弃的目的是为了能更好的给甲方提供专业的服务。“以全创目前的状态能管理10个项目，那我们就在这10个项目中去挑选好的合作伙伴，而不是我们再去复制10个。全创在与开发商合作时力求尽到自己应尽的责任。要保证自己的服务水平不下降，那在规模上肯定要控制，等到全创能够适应大规模的时候，我们会去拓展它。”
“经验是害人的东西，要抛弃，市场时刻面临新的变化而不是旧的变化。”
2008年，在金融危机的影响下，房地产市场遭受空前打压，市场一片低迷，全创当年的业绩却依然不错。这和季总未雨绸缪的意识息息相关。
“不要去预测楼市，应该找应对方法。”季总提出了“经验有毒”的观点，“从实操来讲，开发商要有取舍。经验有毒，很多发展商以经验为指导。经验是害人的东西，要抛弃，市场时刻面临新的变化而不是旧的变化。如果从旧东西里找应对方法，企业会输得很惨。”
如何取舍，季总建议企业应从自身情况出发。“盘子小、负债率轻的企业可以考虑多接项目；手里项目较饱和的企业则应该适当舍弃。要意识到，任何状态下倒掉的企业都是撑死的。有些企业以非常规状态的模式和速度发展，在非常规状态下成功了，把资金链用的很紧，快速销售、快速回笼、快速开发，但非常规的状态放在常规下就失效了。如果市场经历非常规——常规——非常规的历程，企业就会死得很惨。”
虽然自己身为房地产营销人士，但季总明确指出，目前的房地产没有营销。“房地产十几年的发展中，把很多营销人士宠坏了。营销一定是在行业出现竞争的时候才会出现。现在的房地产营销更多是注意力营销，而且还有向恶俗方面发展的可能。中国房地产市场的供求关系要打破，只有进入买方市场，对代理公司和开发公司才是真正的考验。”