首付交了≠ 就买好房！到底为什么我的贷款总是批不下来！！
作者：masok内容：
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本帖最后由 most 于 2017-9-12 13:45 编辑
随着房贷收紧，银行利率提高，银行贷款越来越紧了，贷款收紧的结果是购房者贷款压力上升。一个比较可能的情况是购房者贷款直接被拒贷，这对于那些已经交了首付的购房者来说，简直如“过河拆桥”，首付交了，合同签了，结果银行不放款了，这种情况购房者该怎么办？能够无损解除合同吗？首付款能够全额退回来吗？
今天就告诉你付了首付不等于房子就买好了！
银行在审核房贷时一般主要考察三个方面，购房者收入水平和信用状况，房子的状况。这三个方面，任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。
为什么银行不批贷款？ 1、银行贷款要注意什么？
从收入的角度来说，购房者必须保证家庭月收入是月供的两倍左右，假如月供是5000块钱，那么你的家庭总收入最好要超过1万块钱。否则银行拒贷的可能性比较大。
向银行提供收入情况证明的文件一般有两种：收入证明和银行流水
收入证明需加盖单位公章，银行流水需持本人身份证至银行柜台打印，一般收入稳定的情况下打印近三个月流水就好，收入不稳定可以打印半年或半年以上。
为了确保贷款顺利下来，购房者在银行流水和收入证明方面要做足，确保贷款顺利下来。这里还得考虑贷款利率的变动情况。
目前马鞍山首套房执行基准利率4.9%，二套房利率上浮10%，部分有稳定固定资产或者在特地银行有一定数目定期存款的还有利率折扣，譬如马鞍山前段时间楼市就出现过利率打9折的现象
2、收入不够银行贷款批不下来该怎么办？
如果月供与收入差距比较大，那么该怎么办呢？
一般有四种方式来弥补。
第一种是增加首付款，首付款多支付点贷款少点，对银行而言，降低了贷款的风险
第二种是增加资产证明，收入不够的可以相对提供现有资产证明，譬如房产，车子，门面，做生意的还可以提供进出货单
第三种是增信，也就是找人担保。个人和机构都可以，担保人有共同还款责任，这一点要注意
第四种是更改贷款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。
3、征信存瑕疵
贷款人无信用问题是贷款正常进行的一个必要条件。
目前央行征信报告包含以下几种：信贷记录、公共记录、查询记录。
信贷记录主要包含：贷款人无信用问题是贷款正常进行的一个必要条件。
从样表来看，目前央行征信报告包含以下几种：信贷记录、公共记录、查询记录。
信贷记录主要包含：
公共记录主要包含：
查询记录包括：
现在大部分人都会用银行卡，各家银行的工作人员在推荐你办卡的时候，都不会主动去告诉你要及时还款， 信用卡逾期已经产生了，不良信用记录能消除吗？这个问题很多人在问，在这里，小编要提醒大家，不良信用记录一旦被记入中国人民银行的征信系统，基本上是没有办法消除的。
征信报告会体现贷款申请人5年之内的征信情况，因此，5年内的不良信用记录出现在你的征信报告中。据小编了解，目前，多数银行在审核房贷贷款的时候，会重点考察申请人近2年内的信用记录（这主要是说信用卡）。
综上来看，小编对当前有买房需求的朋友有如下几点建议：
（1）买房前，先去当地的人民银行打印一份个人征信报告，查看自己的征信是否良好，是否有上面所说的不予批贷的情况，如果有，那么不要盲目地买房。一旦签订了买房合同，甚至付了首付，再发现自己贷不了款，那么就会很被动了。
（2）重点看下自己近2年之内有没有不良信用记录，如果不良信用记录发生在2年内，那么建议再等一段时间再申请贷款；如果不良信用记录发生在2年之外，且次数不多，可以拿着征信报告到当地各家银行找信贷经理沟通，咨询自己能做房贷的几率有多大，能否申请到利率优惠等等，好做到心中有数。
（3）不良信用记录过多，或者逾期情况严重，那么，建议你不要轻信所谓的花钱清除不良信用记录的小广告，以免上当受骗，最合适的做法就是“等”。征信报告只显示最近5年内的信用记录，5年后，不良信用记录会自然抹除。
（4）继续使用信用卡，忌盲目注销信用卡。这又是为什么呢？正如上面所说，很多银行重点关注申请人近2年内的信用记录，如果你在发生逾期后就注销了信用卡，那么，近2年内就没有该张信用卡正常还款的记录，银行能查看到的是你注销信用卡的时点再往前推2年的还款情况，当然，这段时间是有不良记录的。你需要做的是继续使用这张信用卡，最好能保持使用2年，且每个月都要刷卡使用，都要有正常还款记录，这可以证明你近2年内的信用状况。
如果你之前是因为其他贷款导致的不良信用记录，并没有使用过信用卡，且贷款已经结清。那么，建议你申请一张信用卡，一是为了试探下银行是否给你进件，以此来看自己逾期的严重程度，如果申卡直接被拒，那么就只有等了；如果申请成功了，那么恭喜你，你可以靠这张信用卡累积良好的征信记录了。
（5）最后提醒大家，信用卡是把双刃剑，它可以给你提供资金便利、提供消费优惠、帮你累积个人信用，但是如果使用不当，未及时还款，也会毁了你的征信。在信息时代、诚信社会，个人征信非常重要，建议大家珍视个人信用，切勿逾期还款。
3、房子有问题
这种问题一般出在二手房交易中，二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素，以学区房为例，这种房子市场价特别高，但银行批贷却比较“吝啬”，他们可不会考虑房子的市场价格，而是根据剩余产权年限来确定贷款额度，很多老学区房银行直接不给贷款，比如房龄超过20年以上的。
因为房龄而被拒贷，说实话，没有多少办法，贷款缩水的只能自己补齐放款，贷款直接拒贷的只能解除交易了。
4、购房者年龄超标
如果你年龄超标了，银行也可能拒贷的。虽然一般20-60周岁都能申请贷款，但银行最欢迎的是30-40周岁的购房者。太年轻的收入不够，年龄抬高的，预期收入不足，都不容易获得贷款。
现在马鞍山的大部分银行在年龄限制方面是男的不超过65，女的不超过60。当然也也要跟收入情况与身体状况挂钩。对于这种情况，购房者只能缩短贷款年限，但如果贷款额度不减，月供压力会相应上升。
贷款下不来，购房者退房，首付怎么办？ 贷款下不来，一般只能退房了。这时候就得考虑退首付款了。
情况一：是开发商原因导致房贷办不下来
如果你的房贷办不下来是开发商造成的（比如开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房），那么你可以要求开发商退还首付款、定金以及损失的利息。
情况二：自身原因导致房贷无法办理
如果是因你提供的资料不完整或不真实，亦或是个人信用有“污点”导致房贷无法办理，也可以申请退房，但这时你需要支付开发商一定的违约金。
情况三：政策发生变化导致房贷办不下来
如果是因房贷政策发生了变化导致你的房贷无法办理，你可以与开发商协商退房，并要求其退还首付款，若协商不成购房合同上又没有作明确的规定，你可以起诉并提供相应的证据，要求开发商退还首付款、定金。
综上，无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金。
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