别忘了，收入不只是用来买房
作者：暗羽
内容：上半年一晃过去了,相关机构都在统计数据。有统计GDP的,有统计CPI的,有统计居民收入与支出的,也有统计消费与贷款的……最后结果大都统计数据反映居民收入增加了，人民生活富裕了，能过上好日子了等等。我们先不去分析相关统计是否真实，就目前百姓最关注的买房问题而言，就算眼下收入增长百倍仍买不起房，这是为何？我想说的是：别忘了，收入不只是用来买房！[align=left] 普通居民买房无外乎通过自己的辛勤劳动所得收入来买房，而买房且能买得起房逃不脱两个关键要素。一是居民收入，而是城市房价。只有两者关系达到平衡才能实现买房的意愿。居民收入越高，房价越低买房的机会就越多。这只是理想状态，事实上，居民收入和房价并驾齐驱都在增长。这就要看谁的增长速度更快了。中华人民共和国即将迎来六十华诞。回首60载春秋，中国从一个落后的农业国发展成为工业化中期国家，人民生活从贫困迈向总体小康。新中国成立以来，我国人均存款增长约1万倍，城镇居民收入增长约150倍，农村居民收入增长约100倍，汽车也开始步入百姓家。也就是说，新中国60年，居民收入增长逾百倍。但回头看看，老百姓都买得起房子了吗？有多少人打肿脸充胖子在买房？有多少人背负高额贷款压力在买房？[/align][align=left] 我们来分析一下：新中国成立之初，中国的房价不太好统计，也无法统计。60年的无法比较，但这30年有的一分析。1978年中国GDP大概3000多亿元，现在是30多万亿元，涨了100多倍。1978年全国平均月工资28.6元，现在也涨了100倍。1978年中国的大白菜2分钱一棵，现在2元钱，也涨了100倍。就算眼下收入增长了百倍，老百姓依然仍买不起房，这是为何？究竟是什么原因让这么光鲜的数字掩盖了老百姓晦涩的脸呢？为什么高房价仍然还是大众话题呢？[/align][align=left] 老百姓要奔小康，收入不只是房产支出啊！在中国，医疗、保险、教育、汽车等都是小康的需要，总不能静态地去分析收入占购房的比率啊。房价基数大，房产本身就不是一般的商品，它具有价值高大性的特色。因此即使对于居民收入增长速度缓慢，房价仍然是高高在上。即使收入增长超过百倍，但是由于工资基数低，房价基数大，普通百姓仍然买不起房。[/align][align=left] 其次，眼下城市商品房开发中特别是大城市商品房开发中缺少适合普通老百姓的房子。我们不能说中国针对低收入群体的房子少，但是由于中国人多，特别是非富人多，而更多的开发商喜欢开发高档楼盘，因为高档楼盘的利润要远高于低档楼盘，大约要高30%~50%，再加上上海、北京这样大城市的房子一点都不愁卖，有钱人那么多，开发商大多数地都将目标客户群锁定为高收入群体。导致普通大众买不起房子。[/align][align=left] 还有，就是贫富差距导致富人垄断。收入分配的不均衡，导致不少居民特别是不少中低收入者不能充分享受到经济发展带来的实际收入增长，降低了他们抵御房价上涨的能力。我国收入分配的特点是，财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人，恐怕占据了还不止半壁江山。[/align][align=left] 另外呢？中国是个大国，早就说过房价不能一刀切。各地房价上涨不均衡，房价和居民收入一样分布不平衡，导致一些城市特别是中心城市居民购房压力越来越大。有的城市房价上涨幅度大，有的低些，但是即使上涨幅度再大尤其是在一线城市比如北京上海广州等也不乏购房者，因为这里富人多，穷富差距也大。所以全国的房价统计一平均导致全国居民收入水平也甘拜下风。[/align][align=left] 再还有就是现代生活意义上居民的收入不只是买房消费啊！这是我所重点强调的问题。虽然买房消费占据居民收入大部分，但是人们不可能除了买房什么都不买，因此，多年收入即使加上理财所得也还要有许多其他方面的开支，本来就不宽裕的收入面对高高在上的房价也只能灰溜溜的退而求其次了。与此同时，医疗和教育占居民支出除房产最大。从全国平均水平来看，财政投入仅占医院总收入的10%，大量收入靠医院自己创收。过去10年，中国高等教育全部投入增长约8倍多，但来自政府的部分只增长了3.5倍，而来自学费的部分增长了18倍。这就是为什么工资涨了那么多倍仍然缺钱花的原因，也正是买不起房的又一个隐性原因、外在因素。[/align] 问题已经分析得很清楚了，可惜的是市场政策汇率等因素导致未来货币发行量的即将加大，因此，房价还将上涨，这可真正愁怀了还没买房的人。6月房价已开始真实性上涨。自2008年11月以来，为应对金融危机、促进经济增长，政府实行了适度宽松的货币政策。央行和银监会还联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，要求落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。但由于通货膨胀预期高涨，房地产泡沫再起，一些地区的房价开始了真实性上涨。
[align=left] 现在，我们需要看到的是政府大规模投资、货币发行量增加所导致的经济回暖的基础并不牢固，私人投资需求和市场消费需求并没有被真正激活，不少信贷资金已经直接或间接地流向了房地产领域，导致了股市、房市再起新的泡沫，而通货膨胀预期依然还在高涨，这些都在继续拉升房价阶段性上涨预期。一些有真实性需求的自住性消费者，可能因担心房价再次上涨而再次出现恐慌性购买，一些投资性资金，为对抗通货膨胀，也已经开始再次入市购买。这样，房价继续上涨的惯性还可能在短期内进一步加强，尽管成交量可能因房价上涨而出现下降。[/align][align=left] 由此可见，房价或还能短期内继续上涨。由于土地终究是房地产开发的必须资源，开发商购买土地最终是要将之用来开发楼盘向消费者销售，土地价格虽然不能决定房价的最高水平，但终究是影响房价的重要基础因素，终究将决定房价的最低水平。因此，土地市场再起泡沫，地价再次上涨，就具有了导致房价可能再次上涨的基本前提。再则，信贷大规模增加已导致市场流动性泛滥，通货膨胀预期高涨，市场上到处飘荡着房价可能再次上涨、房地产投资回报预期回升的舆论，可能进一步影响市场对房价走势的判断，影响消费者的心理。[/align][align=left] 这种情况下，一些确有需要购房的自住消费者，可能因担心房价继续上涨而再次纷纷恐慌性入市购买，投资性购房者，则可能乘机购房以套利或试图通过获得升值来对抗通货膨胀。在自住性和投资性购房者的合力推动下，在通货膨胀预期下，在政府政策教条制约下，在市场人为作为等因素作用下，终于被中央和地方政府一手推动再次走向上升轨道的房价，很可能还将在阶段性时间内继续真实性地上涨，当然成交量可能出现继续下降的可能。[/align][align=left] 同样，如果房地产市场真的出现滞胀，房价真的在短期内交替出现暴涨暴跌，那么，土地市场也可能出现有人欢喜有人忧的局面。尤其是那些新近出现的高价“地王”，基于历史地王的现状来看，其命运则难测。看涨，看跌，都有这么多的理由，那么购房者该怎么办呢？买房说起来很简单其实也很复杂，要看买房的目的，也要看对后市的预期，清醒点，不盲从，该有耐心的时候要有耐心，该有决心的时候要有决心。[/align][align=center] 多数买房者资金有限，需要靠房贷，因此也总是将目光聚焦在房价和房贷政策上。房价跌了，总想着还会不会再跌啊；房价涨了，就万分后悔，一直追问，到底啥时候该买呀。这样的人经常很难买到心满意足的房子。其实，购房者应该对照自己家庭的房价收入比、个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比，以及家庭负债余额与家庭总收入比三个指标来判断自己是否适合买房，谨防房主变房奴。买不买房，什么时候买，要看个人的收入情况。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，联合国人居中心认为合理的房价收入比应为3-6，即房价的“合理水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。随着金融市场的不断发展完善，各种信贷消费已步入普通居民家庭，一个家庭可能同时担负着汽车贷款、教育贷款等多种负债，一般这些负债余额与家庭总收入比最好不要超过50％，否则个人的负担过重。千万别忘了，你的家庭收入不只是用来买房！[/align][align=left][b] 收入不只是用来买房，[/b]投资、购房需警惕风险。警惕政策性风险。基于扩大内需、保增长的需要，房地产市场的政策面不会出现很大改变，但是随着房价的持续上涨，投资性购房者的政策性风险也随之加大。警惕市场风险。商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。在这种情况下，房屋投资不但不能带来理想的财产性收入，反而会侵蚀收入。警惕流动性风险。近期个别城市房地产交易呈现出价升量跌的现象，一定程度上说明高房价导致市场观望情绪加重，房屋销售困难，不利于实现房屋价格的增值变现，尤其是多套购房者更容易遭受因资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。总而言之，购房因人而异，投资由己，责任自负。[/align]