2010年后房价必跌十大因素

作者：ch19861107

内容：[i=s] 本帖最后由 ch19861107 于 2009-4-24 09:08 编辑 [/i] [b][color=red] 2010年后房价必跌十大因素（转自金房网主编刘光宇的博客）[/color][/b] 最近潘石屹做客央视时，主持人提到房价涨跌潘石屹称房价这个词太敏感而选择了避而不谈，身为房地产开发商领军人物居然三缄其口。虽然公开场合逃避了房价的话题，但是私下里从来都没有对房价的讨论停止过。尽管房价一词敏感，但却成了行业内一些开发商或所谓专家学家擅用甚至滥用的字眼。对未来房价的预测本来就是各执一词、莫衷一是，而事实上也本应该只是一个大概预测或走势，哪怕是业内最顶尖最NB的专家学者都不敢轻言未来房价究竟是涨还是跌，可偏偏一些开发商包括所谓专家就喜欢大胆的预测，他们对未来房价仍然惯用必涨这种词，虽然理由不少，可也显得乏善可陈，更暴露了他们的险恶用心。看到最近那么多列举诸多理由论房价必涨的人，他们的煽动性极其明显，既然他们有人敢这么用，而且煞有介事、大言不惭，那我们也姑且用一下吧，如果以多少个理由论房价涨跌，他们有八个理由，那我们有十个理由甚至更多，比他们更有资格谈房价必跌。下面也正是房价下跌前释放出来的各种信号，实际上也只有房价下跌才是最理性的。 [b][color=blue]一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。[/color][/b] 按照经济规律，房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响。但在中国许多大城市中这种供求关系表现得非常扭曲。衡量一个地区的房价是否真实合理，需要和该地区的居民收入进行比较。在国外，房价与收入的正常比例在３到５倍。但在刚刚发布的《北京蓝皮书》中，房价与收入之比为23∶1。尽管遭到任志强的反对，但是即便按任先生的说法，房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1，离“人人买得起住房”也是相差甚远。随着中国经济和各大城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键是房价的涨幅已经远远超过了人们的承受范围，其价格与价值严重背离。所以在房价远远背离价值后是不可能走远的。

ch19861107 回复：[i=s] 本帖最后由 ch19861107 于 2009-4-24 09:02 编辑 [/i] [b][color=blue]二、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。[/color][/b] 现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移的政策。从2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，以致让房价问题曾一度成为温总理最痛心的三件事之一。不管是穷人还是富人，政府还是百姓，房价问题都与其利益相关，这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性。只不过是开发商只看到了经济现象，或者不愿承认政治性。但奇怪的是为什么在房价高涨的时候不允许政府伸手干预，而房价刚刚要低头时又声嘶力竭的呼喊救市呢？

ch19861107 回复：[i=s] 本帖最后由 ch19861107 于 2009-4-24 09:02 编辑 [/i] [b][color=blue]三、北京社科院预测2010年房价真降。[/color][/b] 3月31日，北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，目前北京的房价还处于增幅缩小阶段，真实的房价其实仍在上涨。到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；到2010年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。虽然北京社科院的这番预测遭到诸多人士的质疑和反对，但是却把房价下降的条件和形势分析的头头是道，爱信不信吧。我可以毫不怀疑的说，估计这次不是可以降，而是真的要降了。

ch19861107 回复：[b][color=blue]四、政府将干预房价使其降到合理。 [/color][/b] 前有国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励开发商以合理价格促销。后有地方政府干预房价着力调整住房供应结构。以北京为例，北京社科院3月31日发布的《北京蓝皮书》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价力度，促进市场消费。《蓝皮书》称，北京的房价在逆势而上，整体房价仍在走高，房价每平方米一万二千三百多元，远高于上海、广州、天津，仅低于深圳的每平方米一万三千二百元。《蓝皮书》认定目前北京房地产市场低迷的原因之一，就是价格背离了一般居民的购买能力。过去传言地方政府出于自身利益不敢降价，相信随着北京政府干预房价，相继会有不少城市效仿。现在一些地方政府开始收起与开发商之间的暧昧也恰恰说明了这一点。

ch19861107 回复：[b][color=blue]五、购房者将不只是买涨不买跌。[/color][/b] [b][color=#0000ff][/color][/b] 过去一致认为买涨不买跌，实际上这是一个错误的引导。因为过去过多的强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。

ch19861107 回复：[b][color=blue]六、楼市就是涨跌之间的交替。[/color][/b] 任何市场不可能光有涨或跌，楼市经过一轮上涨高潮后，各种问题的出现导致泡沫越吹越大，房价高涨换来的结果是购房者观望持续，成交量日益萎缩；而当楼市冷到一定程度必然有多种因素回拉，成也购房者，败也购房者，各种综合力量必然促使房价下跌，这就是房地产自身的调整。

ch19861107 回复：[b][color=blue]七、今年一线城市居住地价不上涨。[/color][/b] 针对一些开发商地价不断上涨给了房价上涨的理由的言论，国土资源部给予了有力回击。自2001年开始的一轮土地价格持续上涨局面或将终结。在国土资源部监测的105个城市之中，已经有四成城市去年土地价格出现下降。国土资源部最新发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”预计，房价下行及未来走势的不确定将直接影响开发商拿地的欲望，今年北京、上海、广州等一线城市居住用地价格，将与2008年持平或低于2008年水平。看来过去数年的高地价时代已经暂告段落，国土资源部迫于压力降低地价，房价还有理由上涨吗？

ch19861107 回复：[b][color=blue]八、小阳春大考开发商降价信心。[/color][/b] 即使姑且认为当下开发商热炒的小阳春是真实而没有虚假，但是聪明的开发商应该明白楼市上惊现的小阳春与连日来国家及地方政府的鼓励房价降价政策不无关系，更跟一些开发商大胆打折促销行为分不开。如果当初开发商硬撑不采取降价，今天所谓的小阳春也是镜中花水中月。所以小阳春正是对开发商未来房价是涨还是跌的大考，既是对房价下跌换取成交量的成功肯定，更是给开发商对降价促销以信心。谁不希望中国经济好？谁不希望中国楼市好？可房价上涨才能安抚楼市吗？可谁来安抚望房兴叹的百姓呢？房地产市场将是一个充满希望的市场。小阳春是希望，也是机会，更是考验。

ch19861107 回复：[b][color=blue]九、普通百姓住房观念的改变有助于房价回归。[/color][/b] 最近茅于轼提出了购房者自身抬高了房价，虽然不能忽略这不是放价上涨的最重要原因，但也道出了购房者自身是如何影响房价的。随着普通百姓这么多年在高房价面前的冷思考，或许现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，专家的建议等，特别是百姓的消费观念越来越成熟，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。其实购房和安居不能划等号。

ch19861107 回复：[b][color=blue]十、降价是开发商唯一出路。[/color][/b] 如果说国务院的鼓励开发商降价和地方政府的干预房价属于外在因素，如果说开发商对他们的话充耳不闻，那么2009年各种困难的压力对开发商而言也只有降价才是最后出路也是唯一出出路。一年多来，开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。实际上开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取来年的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置。可以说开发商不到迫不得已是不走这一步的，但是他们也知道一年的促销都几乎是徒劳无功，在这次政府的提醒下，相信比较聪明的开发商会吃第一个螃蟹。谁最早了解市场行情，最先以价格优势打破低迷的市场坚冰，谁就可以获得更多的收益。开发商建造的房子始终是要卖的，如果形势不会好转，开发商必然会降价促销，而如果还抱有再扛一段时间的心理估计最多熬不过2010年，到时候就真的走降价的末路了。