慈禧后人花费10年收回祖宅

暗羽 回复：10年收回祖宅 　　德家从德恩贤这一辈儿，生活就开始没落了。“我听我姑姑说，父亲和姑姑都是靠变卖祖产生活。”德温温说，父亲在填自己身份时，写的是“破产地主”。 　　在德家生活最困难的时候，有人曾劝德母将这12间房卖了，“一间房子200元钱，可是我妈没舍得，她说这是祖宅，也是唯一能够证明我们身份的东西，我们无论多穷，也不能卖。”德温温说，当时父亲不在北京，母亲一个人带着她们四姐妹，咬着牙艰难度日。 　　“文革”一开始，按照北京当时的规定，所有的私房都要上交。德欣欣清晰地记得，在她家的门口贴着一张大字报，上面写着：资产阶级狗崽子，解放前在人民头上作威作福，解放后还吃房租，限令你们一星期之内把这房子交回去。 　　这期间，炒豆胡同12号院在房管局的管理下，再次出租。 　　“直到1982年，国家落实私房政策，房子退还给了我们。当时我妈和我们都特别高兴，但是，房子产权是回来了，我们却不能住，因为满院子都是承租人。按照政府的规定，房主是不能让承租人搬走的，即使房子要卖，也得优先卖给承租人。”德温温说，有家不能回的滋味实在难受。 　　德母实在割舍不下这套祖宅，一心想将房子收回来。“当时有一个租户提出让我们在炒豆胡同再找一家面积相同的，他就肯搬出去。”德温温说：“我妈一狠心，把在北京航空学院工作了40年得到的房子退了回去，让学校在炒豆胡同找房子。终于找到房子了，那家人又不肯搬了，说面积不够。为此，我们当年还打了一场官司，我们赢了，他们搬走了。” 　　搬走的房客腾空了两间房子，这让德家看到了希望，她们开始做其他房客的工作。“有一个房客在西苑旅社工作，我们几乎天天和人家说好的，还到西苑旅社做工作。还好，西苑旅社的领导挺通情达理的，就给他们解决了一套房子，这样又搬走一家。”德温温说，为了动员他们搬家，姐妹四人磨破了嘴皮子。 　　最后腾空的两间房子，租户是一对80多岁的老夫妇。就在德家姐妹为难的时候，老头死于车祸，老妇人非常理解姐妹的心情，收拾了自己的东西，回了东北老家，将房子还给了德家。 　　房客都走了，但院子已经面目全非了。“他们在院子里盖得满满的，左一间右一间的，根本看不出院子来了。而且路面上铺的炉灰高高低低、坑洼不平。他们走了以后，我们开始拆房子、垫院子，我们自己挑土、捡砖。还将廊子重新刷了油漆。好不容易把房子收拾利索了，那天晚上，我和大姐坐在院子里望着天上的月亮，特别满足。”德温温说，从1984年开始，直到1993年，她们用10年的时间才彻底收回了祖宅。 　　但是，令四姐妹遗憾的是，母亲没能等房子全收回来就走了。“实际上，我妈是为这房子走的，为了收回房子，她已经心力交瘁了”。

暗羽 回复：遭遇官司 　　如今的炒豆胡同12号院，外面已经加装了一个红色的铁制防盗门，德欣欣说，那是官司发生后，她们四姐妹加上的。里面的12间房也因为牵扯官司而被贴上了封条。 　　大门的左侧已经建起了公共厕所，德欣欣说那块空地曾是祖辈停马车的地方。与12号院对着的两套宅院曾经也是德家的宅子，德欣欣说，那才是她家的正房，每套院子都有40余间房子。 　　“刚解放的时候，国家有个政策，13间以上的属于资产阶级资产，全部没收。而13间以下的属于小业主的财产，可以留下。12号院正好只有12间，就留下了。”德温温说，实际上，现在的12号院当时是德家下人住的房子，“住得是梳头的老妈，还有车夫，等等”。 　　大门口的几棵又粗又高的古树，连德家人都说不上来它的年代，而对于祖宅的岁月，德欣欣也只能用“明末清初”来含糊回答。 　　隔着高高的门楼和厚厚的院墙，记者只能看到12号院种着的核桃树和一两间已经破了瓦的房顶。“这还是十几年前我们修过的呢”，德家姐妹在十几年前，把房子重新挑了顶子，换了砖瓦。 　　“但是这房子实在太老了，一到夏天就漏雨，需要我们经常修缮。每次修都得动大手术，顶子都快塌了。”为了修房子，四姐妹伤透了脑子。德温温说，当时她们一个月才挣二三百元，可是修一次房子至少要花一万元，她们有些承受不起了。 　　因为房子破旧，四姐妹已经各自搬走了，留下空房，出租成了老大难。“租给个人，人家住不了这么多间；租给单位，房子又不够”。于是，她们动了卖房的念头。 　　就在此时，一个自称叫“王昕”的人出现了，他称要买房，并以约定房价的一半的房款78万元换走了房产证，承诺一年内房产过户。 　　签了卖房协议的四姐妹，很快就后悔了。她们不断地到12号院敲门，希望能找到王昕。但是，没有留下任何联系方式的王昕一走就像人间蒸发了一样，从此杳无音讯。因为王昕没再出现，房产也就没有过户。 　　转眼到了2008年，按照四姐妹的计算：“78万住15年，一年5万多的房租，王昕也该住够了吧。”可是她们再想收回房子时，却出现了建国兴业公司与她们争房产。从此，她们开始了诉讼路。 　　如今，炒豆胡同正在拆迁，地铁8号线的中转站已经开始动工。祖宅即将被拆，德欣欣非常痛心，无论官司输赢，代表她们四姐妹身份的祖宅将不复存在了。 　　“虽然房子破，但这是我们身份的证明，现在姓德的太少了，我女儿说她生了孩子要姓德。”德明明的话音没落，德欣欣也说她的儿子也表示生了孩子姓德，而德迎迎的孩子更是快了一步，在17岁时就已经改姓德了。

暗羽 回复：百年祖宅起纷争 　　提要：9月7日，二审法院作出判决，维持了一审判决。但是，德家四姐妹心中的疑问仍然没有解开：“到底是谁动了我们的房子？” 　　“几个月前，一个朋友找到我，说起了一件蹊跷的案件。他的一个朋友在没有办理过任何房屋过户手续的情况下，却发现别人有了自己市值至少数百万元的房屋的产权证。这引起了我极大的兴趣，在没有产权人办理过户手续的情况下，怎么会出现房屋被过户到其他人名下的情况呢？”新元律师事务所的陈浠律师告诉本刊记者。为此，他成了这起纠纷原告的二审代理人之一。 　　这起纠纷的四位原告自称是慈禧弟弟桂祥的重孙女，分别名为德欣欣、德温温、德明明、德迎迎。四姐妹将北京建国兴业经贸有限公司(简称建国兴业公司)告上法庭，要求确认北京市东城区炒豆胡同12号院的产权。 　　莫名变更的房产 　　8月24日，在位于北京北三环附近的太阳园小区，本刊记者见到了德家四姐妹。 　　开门见山，刚刚坐定，心直口快的德家二女儿德温温便用纯正的京腔向记者讲述了炒豆胡同12号院的前世今生—— 　　这是我们家的祖宅，从曾祖父那辈儿留下来的。这12号院只是当时我们家下人们住的房子。解放后，国家有政策，私房13间以上的都必须上交，于是，我们家的祖宅仅留下12号院里这12间房子。 　　“文化大革命”开始后，按照规定所有的私房都必须上交。于是这12间房子就归东城区房管局管理。1982年，国家落实私房政策，12号院的产权又归还给我们了，产权人是我的母亲。1991年母亲去世，该房产由我们四姐妹共同继承。 　　“因为这12间房是清朝时盖的，收回时已经破旧不堪了。我们四姐妹大修过几次，但花费太高，我们有点承担不起了。”德家大女儿德欣欣说，于是她们四姐妹就商量着卖房。 　　就在她们犹豫不定的时候，突然一位名叫王昕的人找上门来。“因为我们工作都特别忙，他直接找的我爱人，我们四姐妹都没见到他。”德欣欣的爱人马先生与王昕签订了一份《协议书》，约定由马先生将炒豆胡同12号院的房屋产权转让给王昕，而王昕必须于1994年12月25日前完成该房产的过户手续。 　　王昕向马先生支付了前期费用78万元之后，马先生便将《房屋所有权证》交付给了王昕。同时，《协议书》还约定：若产权人违约，所有已交出的文件不得再返还；若王昕违约，已交给产权人的款项作为违约罚金。 　　“可是，王昕一走就没了消息，他也没有给我们留任何联系方式。按照《协议书》上约定‘1994年12月25日前完成该房产的过户手续’，时效都已经过，他却没有再找我们办理过户手续。”德家四姐妹认为，过户手续没有办，房产理应还是她们的。 　　但是善良的四姐妹并不想以王昕违约为由“白白占有那78万元”，于是，她们多次寻找王昕，到12号院去敲门，常常是没人开门。偶尔遇到房客也都说不认识王昕。“最后一次去是2005年，那时房子里堆放了很多杂物，看起来像是个库房，看门的是个老头，他也说不认识王昕。我们又向邻居打听，他们说这个房子转租过很多人，还租过外国人。但现在谁住就不清楚了。”德家四女儿德迎迎说，她都记不清她们去过多少次了。 　　在四处找不到王昕的情况下，2008年，四姐妹决定收回12号院。“我们是这样想的，就当这房子租给王昕了，78万元住15年，一年5万元的房租费也差不多了。”德欣欣说，因为她们姐妹相继退休，就想着四姐妹搬在一起住，能够天天在一起。 　　可是，就在她们准备收回房子时，建国兴业公司的人出现了，他们声称房子的产权是他们的。 　　四姐妹很是吃惊，而且一头雾水。“我们从来没有办理过变更手续，产权怎么就成他们的了”？

暗羽 回复：确权之路 　　为了解开心中的疑团，四姐妹一起去了东城区房屋管理局信息数据管理中心，她们向工作人员提出要查询炒豆胡同12号院的产权状况。查询结果让四姐妹很欣喜，“房屋的所有权人还是我们四姐妹”。但是，没有产权证，还是她们的一个心结。 　　“我们的产权证确实给了王昕了，这是一个重大失误。”德欣欣两手一摊，再三表示当时他们并没有想那么多，就相信了王昕。 　　2008年12月15日，四姐妹到东城区房屋权属登记中心申请补办《房屋所有权证》，该中心进行了严格的查询，先是从产权登记档案中确认该房产产权属于四姐妹，并在网上查询房产没有做任何交易或抵押，便为四姐妹出具了《登报声明通知书》与《协调测绘备案通知书》。 　　“当时我们特别高兴，第三天赶紧在《北京日报》上刊登了我们产权证遗失的声明，并很快去了测绘部门，重新制作了《房产平面图》。我们就等着颁发新的《房屋所有权证》了”。满心欢喜的四姐妹，在2009年2月14日搬进了12号院。 　　可是刚刚住了10天，建国兴业的人又上门了。“这次他们是带着警察来的，趁我们出去吃饭的时间，把我们新安装的防盗门打开了。我们回来后和他们争吵，警察也发现与他们报案情况不符，于是就把我们两家都清了出来，暂时给12间房贴了封条，大门钥匙交给了交道口司法所保管。”德欣欣说，封条是她们四姐妹亲自贴的。 　　就在事发当天，四姐妹再次来到北京市东城区房屋管理局信息数据管理中心，要求再次确认12号院的状况，该中心的工作人员再一次出具了查询结果。“认定该房屋所有权人就是我们。我们又拿着这个查询结果到东城区权属中心，那里的阎所长说：‘你们这个证明是我局最具权威性的产权证明。从今天2009年2月24日追溯到1993年，产权人就是你们’。”德家三女儿德明明在重复阎所长的话时，加重了语气。 　　于是，3月9日，四姐妹将建国兴业公司告上法庭，要求法院确认炒豆胡同12号院为她们所有，责令建国兴业公司腾房。 　　一审法院开庭当天，让德家四姐妹大吃一惊的是，建国兴业公司竟然出具了《房屋所有权证》，并辩称他们对12号院行使所有权已经15年之久，四姐妹明知这一情况但从未提出过任何异议。而且15年来，四姐妹也从未使用过该房，也从未对房屋进行过任何管理。 　　庭审中，建国兴业公司当庭出示了1994年5月17日由景山学校与建国门街道办事处签订的《协议书》，该《协议书》中写明景山学校将炒豆胡同12号院12间房屋作为“拆迁补偿”置换给建国门街道办事处，并约定“双方共同办理产权过户手续”。 　　而他们出示的另一份由北京东城万象实业发展公司出具的“情况说明”，称1994年年底建国门街道办事处将炒豆胡同12号房屋提供给该公司作为办公用房一直到2000年，后该公司将该房产退还给被告建国兴业公司。 　　最终，一审法院认定了被告建国兴业公司的证据，于2009年5月13日，驳回四姐妹的诉请。 　　二审之变 　　在一审判决作出的15日内，四姐妹向上一级人民法院提出了上诉。 　　陈浠律师作为二审代理人，在《上诉状》中提出了三点主要上诉意见：第一，本案一审仅对建国兴业公司房产证的真实性进行了调查，但未核实房管部门登记底档中关于房屋变更登记这一重要问题。同时，对房产证真实性的调查取证没有依法开庭质证。第二，一审法院认定建国兴业公司是在王先生从德女士处购买房屋后，几经转手，取得了涉案房屋一节问题上所依据建国兴业公司提供的证据相互矛盾，漏洞重重。第三，一审法院把王先生签署购房协议及所谓的以后多次转手问题作为认定建国兴业公司拥有本案争议房屋所有权的依据之一，是对法律上物权与债权概念的重大混淆。 　　经过月余的等待，四姐妹终于在7月31日迎来了二审第一次开庭。庭审中，建国兴业公司的抗辩观点与一审基本一致，仍是坚持他们是在王先生签署购房协议后，几经转手，取得了房屋。同时办理了房屋所有权证书。 　　“我们深知，本案的关键不在于建国兴业公司所述取得房屋的过程这一债权层面争议，本案核心的问题仍是兴业公司取得的房屋所有权证书的合法性。所以，我们同时启动了行政复议程序。”陈浠律师解释说。 　　因为产权证的合法性是事关德家四姐妹是否为炒豆胡同12号院的合法所有人的一份重要证据，也是建国兴业公司主张其为房屋所有人的核心依据。所以，通过法定程序确认房产证的合法性，成为解决德家姐妹与建国兴业公司间民事纠纷的无法回避的一节。而这一法定程序，就是通过行政复议，由相关国家机关进行确认。 　　陈浠说，他们早已经考虑到这一问题并作了充分的准备。在二审开庭前，他们就已经启动了行政复议程序，并向行政复议机关提供了德家四姐妹合法取得房屋的相关证明文件，等待行政复议机关做出裁决。 　　“然而，没想到是一个中止。”德欣欣说，就在记者采访此案的前几天，行政复议机关以“关于涉案房屋的争议正在进行民事诉讼”为由，通知四姐妹“中止行政复议程序”。 　　陈浠律师也一再表示，出现这个中止绝对在他们的预料之外，“在一个基本的法律逻辑上，前述纠纷中的民事诉讼的处理可能会受行政复议结果的影响，因为建国兴业公司的房屋产权证如合法有效，则他们即是房屋的合法所有人，德家四姐妹的诉讼请求会遭驳回；如建国兴业公司的产权证并不合法，结果应是德家四姐妹胜诉。但无论如何，行政复议只是需要确认建委向建国兴业公司核发产权证书的行为是否合法，这仅应核查建委核发建国兴业公司的产权证书过程是否符合法律规定，与民事诉讼并不相干，不应也不会受到民事诉讼的影响”。 　　9月7日，二审法院作出判决，维持了一审判决。但是，德家四姐妹心中的疑问仍然没有解开——到底是谁动了我们的房子？

暗羽 回复：专家解读“祖宅纠纷” 　　对祖遗房产的继承问题和交易问题较为敏感复杂，既涉及历史上的政策适用，也涉及当前的法律适用；既涉及继承法律问题，也涉及产权确认问题。由于祖遗房产的继承问题容易产生纠纷，因而成为直接关系到家庭和睦与社会和谐的大问题。而祖遗房产的产权确认是公平合理解决继承和交易问题的前提。 　　除《民法通则》和《继承法》明文规定保护私人的房屋所有权及继承权之外，《物权法》第64条更明文规定，“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”；第65条规定，“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益”。其中的“房屋”就包括祖遗房产。 　　平等保护是最大的保护。由于祖遗房产可以与其他私人财产一样纳入《物权法》和《继承法》等民事法律的保护范围，我国对于祖遗房产的法律保护体系是比较完备的。 　　就祖遗房产的权利主体而言，原则上应当根据新中国成立后的相关政策和法律的规定予以确认。例如，广大普通城镇居民根据1950年11月25日中央人民政府内政部发布的《关于填发土地房屋所有证的指示》等一些相关政策法令的规定，依法取得了对祖遗房产的房地产所有证。 　　这些房地产所有证就是确认祖遗房产所有权归属的源泉证据和基础证据。因此，倘若德家四姐妹的母亲在新中国成立后对祖遗房产领取了人民政府颁发的产权证，则她对产权证项下的房屋拥有所有权。 　　就祖遗房产的继承而言，只要祖遗房产的所有权主体和客体清晰，就可以按照《继承法》规定的顺序由继承人依法继承。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理；没有遗嘱的，按照法定继承办理。纳入继承财产范围的祖遗房产与其他继承财产一样，均可由继承人依法继承。因此，德家四姐妹作为继承人完全可以继承母亲依法拥有所有权的12间房屋，进而取得对该房屋的所有权。 　　就祖遗房产的交易而言，作为祖遗房产的所有权人既可以自住，也可以出租，也可以出售，还可以以房屋作价出资设立公司和其他企业。祖遗房产与其他房屋一样都可以作为二手房依法开展交易活动。 　　在二手房交易中产生纠纷的，应当按照《合同法》和《物权法》等相关法律规定处理。就二手房涉及的债权关系和合同关系而言，应当按照《合同法》确定买卖双方的权利义务与责任。例如，德家大女儿德欣欣的丈夫在1993年12月与王昕签署的房屋买卖协议是否有效，如果有效，谁应承担违约责任、承担何种违约责任，就应根据相关事实和《合同法》的相关规定，由人民法院予以认定。就二手房买卖涉及的物权关系而言，应当按照《物权法》的规定确定房屋所有权得、丧、变更的法律效力。 　　物权关系与债权关系既有区别，也有联系。《物权法》第15条确立了物权行为独立于债权行为的原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该法第9条确立了不动产登记生效主义原则：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 　　这两个法律条款对于人民法院正确裁判德氏四姐妹与建国兴业经贸有限公司之间的房屋产权之争具有重要的指导意义。 　　由于祖遗房产往往是家庭成员的共有财产，祖遗房产的交易价格也随着城市房地产市场的价格而大起大落，因此在祖遗房产的交易过程中容易产生“夜长梦多”的道德风险。买卖周期越长，房屋价格变动幅度越大，买卖双方中的任何一方就有可能产生心理失衡现象，进而滋生合同纠纷。 　　因此，在祖遗房产的交易过程中，买卖双方既要关注祖遗房产的权属状况，进而确定适格的权利主体和卖方主体资格；也要关注祖遗房产的交易价格，确保在合同缔结时确定的买卖价格符合当时当地的市场价格；更要关注买卖合同的条款设计，避免合同条款语焉不详带来的交易法律风险。 　　祖遗房产也可以依法出租。对于出租人与承租人之间的合同法律关系，应当适用《合同法》中的租赁合同的相关规定。例如，买卖不破租赁的规则就适用于祖遗房产的租赁活动。