光族转身变房东 "以房养房"是否划算要算账
作者：暗羽
内容：目前，出现了不少“一半出租，一半自住”的房东，他们大多数是高校刚毕业，“新房东”们不仅要有投资眼光，脑筋必须多几次转弯，充分预计风险，在“以房养房”的过程中将每一笔买卖账算清楚，才能做到稳中求胜。
据沈阳日报介绍，前一阵儿，刚刚毕业两年的董先生物色到铁西区滑翔附近的一套50多平方米的“老式房”，正期待着沈阳秋季房交会的开幕，好与房主过户交易。
董先生说，“十一”之后就去找几家[url=http://www.soufun.com/][color=#000099]房产[/color][/url]中介，把房产挂牌“出租”。
“半间卧室自己住，一室的出租。”才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来董先生毕业不久，目前月收入2,000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。
9月11日了解到，购买一套高档小区商品房自住，将“老房子”出租，这种“以房养房”的房产投资方式在沈阳已蔚然成风。
[b]“以房养房”是否划算要算账[/b]
“以房养房”是否划算呢？从事房产中介多年的奥隆职业房产总经理夏先生介绍，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。
他举例说，一套位于富民小区、建筑面积60平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益为9,000-9,600元，年租金收益率为3.75%-4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。
而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。按照上述计算结论，“以房养房”是不如“卖房款存银行”的。
但是，夏先生告诉，计算的结果是“以房养房”不划算，但是这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。
业内人士介绍，沈城“以房养房”的人群不占少数。2009年1-7月商品房销售合同备案均价为3,729元/平方米，比2008年同期上涨5.4%，据此推算，沈城存量房价格每年的增长幅度应该在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就远远高于银行贷款利率了。因此，在沈阳“以房养房”是非常划算的。
[b]“月光族”转身变“房东”[/b]
“本来可以买单间，总价低，但住着不舒服。此外，我单身，还考虑到外地父母要要来沈阳落脚，所以选择了购买了这个50平方米的‘一室半'，但是总价上去了，按揭压力也大了。”准备十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，“月光族”的他便想出了这套房子以“自住+出租”的形式赚取收益，不仅实现了买房计划，而且真正成了“房东”。
这类“一半出租，一半自住”的房东大多数是高校刚毕业，或者是工作不久创业初期的年轻人，房款首付由父母资助，按揭款主要由个人承担，因为在创业初期，每月的按揭还贷成了不小的负担，于是，就想着出租部分房间收租金的方法，缓解经济压力。