房主违约买主赢了官司赔了钱
作者：暗羽
内容：房价上涨 卖房人“一房两卖”宁愿赔定金 因为双倍赔偿购房款规定 对个人没有约束力———
与房主签订房屋买卖协议时房价正跳水，准备收房时房价已回升。苦等办理过户的买主被房主告知房子已被别人高价买走。
而与房主打官司的结果却是赢了官司赔了钱。因为对于 “一房两卖”的违约行为，相关司法解释只对开发商有约束，而对于作为二手房房主的个人，却没有约束力。
日前，刚刚经历这一系列变故的买房人高女士向本报讲述了她的遭遇。
案例
首付50万 买房遭遇房主爽约
今年3月，高女士为了把远在辽宁的父母接到北京同住，打算购买一套住房。
当然，决定买房的另一个原因，就是当时新楼盘价格跳水，二手房也相继降低身价。“我通过中介看中一套130多平方米的二手房。”高女士告诉记者，房主给的价格很合理，每平方米1万元。“当天就给了房主2万元定金，并且签订了合同”。
合同签订后的次日，高女士就把50万元的首付款打到房主的卡上，随后开始等待房主通知办理过户的电话。“我等了大约半个月，房主始终没给我打电话。那时新闻说房价出现回升的迹象，所以我很着急。”高女士给房主拨了一个电话，但是对方的手机关机。
难道是遇到了骗子？高女士马上拨打中介的电话，中介告诉她说也联系不上房主。
于是，高女士马上向警方报了案。
就在高女士还在公安机关做笔录的时候，房主的电话打来了。
房主在电话里连说抱歉，称自己刚刚回到国内，并表示钱已经收到，马上办理过户手续。
不过接下来发生的事情远不像房主承诺的那样。
从4月上旬开始一直到7月份，房主总是借口出差、出国或是其他事情而多次爽约。
彻底摊牌 房主愿赔双倍定金
7月28日，房主给高女士发来一条短信：“对不起高女士，我的房子不想卖了，你给我个卡号，我把订金和房款退给你。”
看到这条短信时，高女士气愤难当，当即打电话质问房主为什么不讲诚信。但是房主却拿出一副无所谓的腔调说：“我咨询过律师，大不了我退你双倍定金罢了。”
放下电话后，高女士马上联络了自己公司的法律顾问。
最终在法律顾问的帮助下，查出那套房子在两天前刚刚办理了过户手续，每平方米的价格已经涨到1.6万元。
案件胜诉 原告赢官司却赔钱
今年8月5日，高女士将房主告上法庭，要求房主双倍返还其支付的定金和购房款。
高女士说：“之所以要求房主双倍支付我交纳的购房款，是因为最高人民法院曾有一个司法解释。”
高女士认为，根据这一司法解释，商品房买卖合同订立后，出卖人又“一房两卖”的，可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
然而，高女士没想到法院却没有支持她的诉讼请求，原因是这个司法解释中所指的“出卖人”只局限于销售商品房的开发商。
而对于二手房的房主也就是个人而言，这个司法解释无约束力。
最终，法院判决房主向高女士双倍支付了购买房屋时的定金，还判决房主承担了7万余元因房价上涨而给高女士带来的损失。
赢了官司的高女士却觉得很无奈：“当时掏了中介费，加上起诉时要求的诉讼标的很高，所以律师费和诉讼费也很高。我等于是赢了官司输了钱。这还不算我再买房时房价上涨带来的损失。”
算账
高女士的损失
签订合同时房款：130平方米×1万元=130万元房主违约时房款：130平方米×1.6万元=208万元高女士损失：①208万元-130万元=78万元
②中介费 ③高额诉讼费 ④律师费等
高女士的补偿
如果司法解释“双倍赔偿”适用于二手房房主：
获补偿：定金2万元+首付款50万元=52万元实际判决：
获补偿：定金2万元+7万余元差价损失=9万余元
调查
房价上涨 房主反悔现象普遍
日前，记者从北京市多家房地产中介机构了解到，像高女士这样的情况自今年房价回暖以来很普遍，几乎所有的中介机构都遇到过这样的情况。“年初房主来登记卖房子的时候，都表示给钱就卖。但是等找到买主了，很多房主又犹豫起来。因为当时房价已经开始逐步回暖。”爱家中介的张先生说。
张先生介绍，进入夏季后，个别房价已经超过原房价的一倍。这时就有很多二手房房主开始后悔，采取各种方式拖延，最后干脆宁可双倍返还定金，再把房子高价卖给别人。
高女士所委托的中介机构也表示，和双倍返还定金比较起来，房主还是将房屋高价卖出去更合算。
释疑
同是违约 司法解释对个人没约束力
同样是“一房两卖”，为什么对于二手房房主只是处罚双倍支付违约金，但是对于开发商却要双倍返还购房款呢？
记者了解到，这个司法解释的全称叫《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，是2003年颁布并实施的一个司法解释。
在制定该司法解释时，国内一些地区的商品房开发商已经开始出现“一房两卖”的行为，其直接原因就是稳步上涨的高额房价。
为了制止开发商这种行为，最高院出台了该司法解释，但是当时民间的二手房买卖还没有出现类似现象。
现在房屋价格多变，很多二手房的房主也开始效仿开发商玩起了“一房两卖”。
而最高院的司法解释由于已经设定了“本解释所指的卖出人为开发商”的规定，所以面对二手房房主个人时就不具备约束力。使得二手房房主宁可低成本违约，也要获取高额的利润。
支招
财产保全 阻止出卖人恶意违约
北京市君永律师事务所尹富强律师总结了二手房购房者的维权问题。
尹富强律师认为，在房价上涨较快且幅度较大的情况下，“违法成本过低”让一些人背信违法却能赚取到经济利益。
在房屋没有过户给其他第三人之前，购房人采取财产保全措施或者办理产权变更异议登记，都能有效阻止出卖人的恶意违约行为。
在房屋已经被转卖给他人时，已经签订买卖合同的买主可以通过诉讼，向法院主张因出卖人的恶意违约行为所造成的实际损失，来尽可能弥补因房屋卖给第三人所造成的损失。
一般购房人会支付较高的中介费用，这都属于购房人的实际损失，都可以向出卖人主张。