廉租房出售：城市低收入者能圆安居之梦吗

暗羽 回复：　　廉租住房为何要出售? 　　由城市低收入家庭自愿购买廉租住房，用省建设厅有关人士的话说，这其实就是“穷则思变”的产物。因为根据近两年实施廉租住房保障工作的实际，在中西部地区，建设资金不足是最大的困难，特别是住房保障任务重、财政困难大的地区，各级政府配套资金的压力十分大，而我省在此方面的困难更加突出。 　　白银就是一例。据统计，白银市所辖3县2区，境内资源逐渐枯竭，财政一向十分紧张，2008年会宁县财政收入为2880万元，靖远4981万元，景泰县6258万元，白银区16279万元，平川区13718万元。各县区廉租住房一、二期建设项目所需配套资金占县区财政收入的比例为：会宁县40.21%，靖远县18.8%，景泰县15.5%，白银区8.6%，平川区9.48%。李旭红认为，由于地方经济欠发达，虽然配合中央优惠政策是振兴地方经济的一个机遇，但同时存在一个客观“瓶颈”——地方配套资金不足，将“吃饭财政”全部用于廉租房的建设对于穷县穷市来说确实存在相当大的困难。同时加上政府出钱购买土地、搬迁等各项经费支出，使廉租住房的建设工作压力加大。以白银市城区廉租住房一期项目为例，规划设计216套，约10836平方米，项目总投资1300万元(按建筑面积1200元/平方米预算，建安成本1300万元)。其中，中央投资补助资金400万元，占总投资的30.77%；省级配套资金200万元，占总投资的15.38%；市级配套资金200万元，占总投资的15.38%，各类资金到位后，仍有500万元的资金缺口。二期、三期的项目投资总额是10080万元，目前到位中央投资补助资金3360万元，加上省级财政补贴资金1680万元，尚有缺口资金5040万元。白银市共有低收入住房困难家庭19155户、60281人，占全市城镇总人口的9.78%，占全市城镇低保总人数的81.38%，纳入保障性住房对象总数大，需求量大。 　　需求量大，资金缺口大，国家对建设进度要求快，省政府也在想尽办法加快廉租住房进度，省建设厅今年3月底推出了我省《关于实施廉租住房共有产权管理的指导意见》。《意见》认为，“廉租住房国有产权是由中央预算内投资廉租住房建设补助资金和省级财政补助资金形成。廉租住房私有产权是指由符合廉租住房保障条件的家庭通过购买廉租住房部分产权取得的私有产权。”对象为符合廉租住房保障条件且有自愿购买意向的低收入家庭。同时允许进行上市交易，但对上市交易有具体的严格条件，不同于商品房：其房本附记栏中须注明“廉租住房”或“共有产权”字样；已取得共有产权的廉租住房实行上市准入制度，参照“甘肃经济适用住房管理办法”规定进行上市交易。对已购买廉租住房的保障对象实行年度审核制度，对共有产权的廉租住房转借、转租或者改变用途者，必须退回廉租住房，并依照有关规定进行查处等等。《意见》总体核心在于多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设进度，同时，在廉租住房的准入制度、年度审核、退出机制等方面也有了较完善的规定和尝试。廉租住房出售只是一个有益的尝试 　　廉租住房共有产权这一创新机制，就目前群众的反应来看基本还是好的，同时也得到了国内和省内外部分部门和相关专家的认可。界内有关人士分析，此作法是解决了我省财政上配套资金不足这一关键问题，但此模式是摸着石头过河，在实行中必然存在一些没想到的困难，也存在一些值得思考的问题。 　　目前首要问题是如何确定购买廉租住房者的资质，如何保证廉租房真正为困难群众享有。近日，住房和城乡建设部在兰州召开部分省区市廉租住房共有产权调研会，会上不少省区市建设部门负责人都认为，廉租住房和经济适用住房购买者资质的真实性确定难度较大。因为目前主要条件要靠《低保证》，但有不少持有《低保证》的市民，虽然不在当地就业，却在外地有固定工作和稳定收入，而地方民政部门没法核实准确；虽然一些市民没有固定工作或固定工资，但却有稳定的隐性收入，这就是全国各地为何存在开着宝马入住经济适用房事件。因此，房管部门在把关过程中不仅需要认定申购者具有民政部门颁发的《低保证》，同时要严格审查申请人是否已经拥有自有产权房，要对实际居住条件进行实地审核，才能保证廉租房可以真正为困难群众享有。李旭红坦言，由于各地住房保障机构设置、认定机制还不健全和完善，对于低收入家庭的经济收入和财产状况调查还存在不扎实的现象。 　　二则是保障性住房入住后的管理问题多，难度大，主要集中在水电暖、物业等费用的缴纳方面。白银市廉租住房家庭每年费用初步估算约为1250元(以3口之家算)，实物配租家庭约为2150元。从收入方面来讲，白银市无其他生活来源的低保家庭的低保收入以及各种物价补贴每年每户约为3800元，购买廉租房的家庭在扣除以上费用后还剩2550元，月均212.5元；而选择实物配租的家庭扣除以上费用后只剩1650元，月均137元。可见，入住廉租住房的部分低收入家庭在缴纳以上费用后，剩余的钱很难维持正常的生活，但如果不缴纳费用，后续管理工作又将难以正常开展。 　　三则是城市里还存在不少夹心层、边远层的市民住房难问题。据白银市房管局调查，有一些市民虽不是低保户，过去享受过房改房的优惠政策，但由于后期的看病、意外事件等因素将商品房、福利房出售了，同时背负大笔债务，这些人是廉租房和经济适用房哪边都沾不上，但购房十分困难，是不能忽视的一个特殊群体。 　　四则是保障性住房建设用地比较困难，用地征地拆迁进度缓慢，棚户区改造中配建保障性住房在套型面积、补偿标准等方面也难以满足拆迁户的要求，影响了保障性住房的建设进度。 　　五则是保障性住房的退出机制还需更加完善，实现长期效果。 　　鉴于此，有关部门的专家建议，考虑到我省的实际困难，恳求国家加大对西部地区廉租住房保障工作的支持力度，提高单位专项资金补助标准，或能出台相关金融、信贷扶持政策，给予财政困难地区最大限度的资金支持；建议国家尽快出台对特困家庭在水电暖等方面给予专项补贴的意见办法，使惠民政策真正落到实处，避免出现新的“贫民窟”；建议将实行廉租住房“共有产权”模式盘活的政府投资，按10%比例建立管理基金专户，用于特困家庭水电暖等费用的补贴…… 　　业内有关人士分析，实现廉租住房共有产权出让可以使国家的一次性投资产生长期效果，使政府有限的资金滚动起来，建设更多的廉租房，同时也让低收入群众有了自己的产权房；只要能争取到国家更大的力量支持，全省各地政府坚持科学规划，既要考虑政府的承受能力，又要考虑群众的承受能力，同时要考虑没有承受能力群众的困难，周密组织，区分轻重缓急，量力而行、尽力而为，那么，城市低收入群落的安居梦之路，应该不会太远吧。