“娃娃房主”将来麻烦有多大
作者：暗羽
内容：前日，为期4天的2009大连秋季房交会圆满落下帷幕，该房交会成交及意向成交房屋8752套。一位律师所接待的百余名购房咨询者中，有相当一部分是想为娃娃买房的父母。 ??有钱的父母为未成年子女购房。房证上写未成年人的名字，“娃娃房主”的存在给房屋的转让、出售带来了诸多难题，对此，律师表示，在法律上这是一种赠与行为，但在以后处理房产上，却会带来麻烦一堆。 ??10岁小房主卖房成难题 ??2008年9月份，在我市做生意的吴勇（化名）为给儿子庆祝生日，在我市甘井子区某高档小区内，为其9岁的儿子购买了一套百余平方米的房子，在购买时候，吴勇用的是儿子的名字。 ??今年10月份，吴勇想将儿子的这套房子卖掉，再另换一套房。可是，当他到有关部门办理手续时，却遭遇了意外的难题，“我朋友想买这套房子，于是我们就到房管部门办理过户，遭到了拒绝，工作人员指出，我和10岁的儿子现在都无权处理此房子，应该等到儿子满18周岁。”吴勇说。 ??房交会现未成年“购买力” ??这次房交会期间，在沙河口区某重点学区楼盘前，市民张先生告诉记者，这里的小区因为紧挨一所名校，因此售价达到了每平方米12000元左右，“我女儿现在上小学，我准备以她的名义购买，这样她就可以直接到该学校上学了，还不算我们家长的二套购房。也算个投资。”张先生说。 ??而某楼盘的参展人员告诉记者：“由于没有明确的规定，房证上可以写未成年人的名字。”该参展人员说，“这些未成年人通过父母的帮助购房，其实也是对未来住房需求的一种透支。” ??而在此次房交会期间，辽宁诚事律师事务所也应有关部门邀请，到现场提供免费法律咨询，在该律师所接待的百余名购房者中，就包括部分“娃娃房主”。 ??“娃娃房主”房屋处理需证明材料 ??“父母是购房的实际出资人，也是合法的监护人，难道非要等孩子年满18岁才能卖房吗？”面对记者的疑问，昨日上午，辽宁诚事律师事务所的任厚诚律师认为，未成年房主的存在，恐带来一系列法律难题。 ?? 按照法律规定，18岁以下的公民，没有完全的民事行为能力，虽然是父母出资购房，但法律上他们是已经拥有房屋产权的业主。如果父母出于某种原因需要转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，按照相关法律规定，相关部门并不能为他们办理产权转让手续。”任律师指出。 ??任律师介绍，父母将所购房屋登记在未成年人名下，在法律上就是一种赠与行为。父母或其他监护人如果需要将房屋转让或抵押时，就会遇到一些问题。根据法律规定，一般情况下父母是不能处置孩子的财产的，除非是父母为子女的利益处置房产，而且还必须提供与此相关的真实证明资料，方能转让或抵押、出售，但在现实中，这些真实证明材料是很难开具的。”他说，“比如说，孩子生重病需巨额治疗费，或出国上学需要钱。如果上述情况属实，监护人也需要到公证部门进行公证，然后持公证书及相关证件办理产权过户手续；或者起诉到法院，请求法院判令监护人处分孩子的财产。” ??法律难题还有一大堆 ??此外，任律师还指出，在现实生活中，家长让孩子当房主的现象比较常见，从法律角度来看，这样的做法存在不少问题。 ??任律师认为，房屋的所有权人既然是孩子，物业管理和水、电、煤气等受用者当然也是孩子，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤气等费用的又往往是孩子的父母，如果出现纠纷，对方起诉的是孩子，父母作为财产监护和管理者可以出现，但在解决问题时也容易产生纠纷隐患。“孩子的父母一旦离婚，在财产分割上容易出现纠纷。”任律师说，由于房屋产权证上的所有人是孩子，而实际上出资买房的人是其父母。从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产，将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。 ??此外，当孩子成年后，一旦不履行赡养父母的义务，或与父母发生财产权属纠纷时，父母虽然是实际上的出资购房者，也将因法律障碍而难以收回此房屋。“父母提前为未成年子女置业这份爱心无可厚非。然而，一旦以未成年人名义购房后，父母就不能擅自处理，而且还牵涉到诸多法律问题，建议父母慎重。”他说，“如果家长提前为小孩买房铺路，是不是也会让他们失去学习的动力呢？虽然这部分购房者还是以家庭经济实力较强的家庭为主，但对于涉世未深的孩子来说，能否顺利接过父母的‘房产’接力棒还需谨慎考虑。” ??以未成年子女名义购房动机 ??◎担心遗产税将来会增收，规避交税。 ??◎为逃避债务，转移财产。 ??◎不愿露富、隐匿财产。 ??◎夫妻感情出现危机，为保护子女权益。 ??◎为子女上学提供便利。