“早产合同”多收4万，开发商被告
作者：暗羽
内容：[i=s] 本帖最后由 暗羽 于 2009-11-9 08:50 编辑 [/i]
倾家荡产买一套房，对于普通市民并非易事。近日家住文鹤翠园8号楼的毛某父女很是“闹心”，住进新居还不足半年，突然发现和开发商签订的购房协议是个“早产合同”。去年12月28日签约购房，生效日期却是今年1月28日，得知2009年1月1日是房产新政实施的“分水岭”，毛某在家一算账，这时间一改，认为有4万元被开发商多收了。多次索求未果后，10月20日，毛某求助律师，走上了“早产合同”的维权路。
签约日期推迟，开发商在玩障眼法？
去年金融危机波及扬城，房地产市场亦不太景气，楼市多在低价位徘徊，加之国家房地产新政陆续出台，数十年挤在70平方米老房子里的毛某心急如焚，全家一商量准备买套新居。去年12月，毛某父女选中了扬州金鹤房地产公司开发的文鹤翠园8号楼801室，100平方米大小适中，房价也不贵。
昨日下午，毛某向记者讲述了当时购房的曲折经历。毛某说，开发商出示市物价局文件显示，文鹤翠园8号楼的商品房销售基准价为3920元/平方米，销售价格可上浮5%。考虑到当时同区域房价已涨至每平方米5000元左右，金鹤公司同意以4000元/平方米的价格出让，但前提是付给已预买该房的陈某13万元“转让费”和2000元“毁约费”。
经过前思后想，认为还能接受此条件。去年12月28日，毛某父女在交了95500元的房屋首付款后，与金鹤公司签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，内容约定该房单价4000元/平方米，房屋建筑面积100.31平方米。毛某告诉记者，当时合同一式五份，看到金鹤公司如此坦诚，也没往多处想，欢天喜地回了家，之后银行如期贷款，顺利交房。今年3月份的一天，他突然发现购房合同的签约日期变成了2009年1月28日，想想签约时空白日期并未填写，所以他认为是金鹤公司在玩“障眼法”，一定另有它图。
“早产合同”交易开发商多收4万元？
发现签约日期推迟后，毛某便登录了扬州房地产信息网，在“合
同备案查询”中输入了合同备案号，可以查询到和金鹤公司签订的购房合同，备案时间显示为2008年12月28日，签约时间却是2009年1月28日。
昨日下午，记者与市房管部门取得了联系，有关负责人表示，按正常情况理应是交易在前，备案在后，除非买卖双方有特殊约定，这是一份典型的“早产合同”，双方交易应以备案时间为准。
连日来，毛某一直在家琢磨，不知金鹤公司将日期推后有何“猫腻”？后经向房管部门了解，才知这其中大有文章。
毛某告诉记者，这是开发商钻了法律“空子”；2009年1月1日前，《扬州市商品房价格管理实施细则》第五条规定：商品房实行政府指导价制度，开发商销售在基准价上最高上浮5%。文鹤翠园8号楼基准价为3920元/平方米，而综合楼层差率，801室经市物价局最终核定为3600元/平方米，没想到金鹤公司却以4000元出让。
2008年12月22日，省政府出台《关于促进房地产市场健康发展的意见》。毛某表示，根据该《意见》，从2009年1月1日起，暂停执行核价要求，对于未售出的商品房，企业可根据市场变化重新定价。很显然1月1日是该房产新政的“分水岭”，因为签约在前，金鹤公司应以3600元/平方米核价出让，时间更改后，开发商多收了4万元。
代理律师徐立新给记者出示了两份材料，一份是市物价部门对文鹤翠园8号楼801室商品房价格构成明细，基准价3920元/平方米，上浮5%，楼位差率-9.318，楼层差率+3.0，朝向差率-6.358；最后核准销售单价3600元/平方米。另一份是该房产总价表，加上车库售价，以4000元/平方米计，该房产总价款为401240元，比按3600元/平方米计的总价款360972元要多出40108元。
开发商：是当时约定，不存在欺诈
昨日下午，记者与金鹤公司取得了联系。该公司有关负责人告诉记者，公司在与毛某签订的文鹤翠园8号楼801室《商品房买卖合同》并不存在欺诈行为。此合同确系去年12月28日签署，并
在市房管部门备案登记，2009年1月28日作为合同的生效期，也是双为约定。因为一式五份的购房合同都有相同日期显示，毛某不会不知情。
该负责人表示，他们在签约时之所以将生效日期定在2009年1月28日，主要是为了帮助毛某在春节前及早排队，早日获得银行贷款审批，双方既然在购房合同上签过字，就一定要严格按照合同相关条款执行。对于该负责人的解释，毛某并不认同。他表示，生效日期定在2009年1月28日，他并不知情，纯属金鹤公司单方面所为，合同签字时，他也注意到签约日期为空白，只是回家几个月后才发现打印的日期不对。这并非当时填写，没想到一个签约日期的“失误”，让自己多交了4万多元。
与金鹤公司多次交涉未果后，10月20日，毛某向扬州理华律师事务所求助。代理律师徐立新告诉记者，此合同有明显漏洞，房管部门不可能给一个没有生效的合同备案；其次，在该合同上明明显示“2009年1月28日签于扬州”等字样，与实际签约的2008年12月28日时间不符，开发商如此操作不能不让人生疑。况且，毛某房产的银行贷款在1月20日就已办出，并交付金鹤公司，进一步印证购房合同在此前就已签约。
专家：无效合同能贷款？有猫腻！
昨日下午，记者与给毛某房贷的银行方联系，相关负责人不在，记者只好向其他商业银行房贷部门咨询。
“无效合同也能贷到款？这根本不可能”。市工行个贷中心的文建良主任告诉记者。
文建良向记者表示，按照正常的贷款程序，购房借款人要由房产商推荐，借款人要提供合法有效的购房合同、身份证件、收入证明、结婚证、户口簿等材料，该材料也可由房产商代为收集，银行客户经理、负责人要全面审核，符合条件后，借款合同正式签约，借款人与银行工作人员必须亲自同时到场。
文建良认为，从此合同来看，日期延后一月，开发商有故意之嫌；按开发商所言的双方约定，合同从2009年1月28日生效，银行房贷却在1月20日办出，让人不可思议，说明贷款银行对借款人的材料审核有明显漏洞。