“商品房明码标价” 触动了谁的利益？
作者：亚由每文
内容：今报记者李雪娜/文
近日，一条有关商品房销售明码标价的新闻经媒体报道后，在郑州房地产市场引起广泛讨论，消费者持拍手欢迎态度，但部分房地产开发商却因不愿明码标价而持反对观点。
如同其他商品需要明码标价一样，政府出台规范性法规本是依据国家法律法规“依法行事”，是一件很平常、很正常的行政行为，为何会引起部分人的争议？郑州部分房地产开发商为何持反对意见？本报记者对此进行了深入调查。
【一则新规】商品房白纸黑字标价卖
商品房每平方米卖多少，建筑面积、套内面积、公摊面积各是多少，再也不能由开发商嘴上说了算了，必须“白纸黑字”标出来。3月31日，郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局联合下发了《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》。该通知要求，自5月1日起，商品住房销售必须按国家规定明码标价。
郑州市物价局副局长姜艳说，5月1日起，商品住房公开销售之前，应当对许可纳入交易的所有商品住房按规定实行明码标价。销售时，房产企业应在售楼场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册。明码标价实行一套一标，房企应当对每套商品住房进行明码标价。按建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
除价格需一套一标外，房企在售房时还应明确标示出与商品住房价格密切相关的内容。
内容涉及：开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通信等基础设施配套情况；当期销售的房源情况以及每套商品住房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、朝向、建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积等。
通知上同时要求，商品住房销售必须严格执行预售许可制度，房地产开发企业未取得预售许可证的，不得有任何预售行为，不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取任何预订性质的费用。
姜艳明确地告诉记者，基础设施配套费、燃气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、交易手续费、房地产测绘费等代收费用已计入开发成本，在标明了商品住房销售价格之后，未经批准，房地产开发企业是不能再价外征收的。
【一场争议】难道商品房价格是“机密”
其实，在郑州下发通知之前，苏州、南京、昆明、西安等地已经相继出台实施了商品房明码标价的规定。此次郑州市研究出台商品房销售明码标价管理规定，很多业内人士拍手叫好。
河南财经学院教授刘社告诉记者，目前，房地产市场中的商品房销售价格以售楼员的口头报价为主，具体到每栋楼每套房屋的详细售价，则以签订的商品房销售合同为准，商品房具体卖价多少，消费者一头雾水。
刘社认为，商品房销售实施明码标价后，哪套房屋卖多少，开发商要收取哪些费用及其收费依据是什么，标示得清清楚楚、明明白白，让消费者一目了然，保证了消费者的合法权益。同时，消费者一旦与经营者发生纠纷，明码标价内容还可以作为法律凭据。
但是，除了少数房地产开发商对此新规持支持态度外，不少房地产开发商却提出了异议。一位开发商私下告诉记者，部分楼盘不愿将销售价格明码标示，主要有三大原因：首先，房产商视价格为商业机密。一些房地产企业认为，房产市场竞争激烈，价格已成为主要的竞争手段之一，将房价全部公开，就会让竞争对手在制定价格策略上占据后发优势，自己难免会吃亏。其次，房产商担心价格完全公开会将客户消费引向性价比相对较高的房屋，剩下的房源就会形成滞销。“此外，商品房价属于市场调节价。在市场竞争激烈的情况下，房价变化非常频繁，这也是开发商不愿标价的原因。”据介绍，商品房开发商一般都愿意口头向购房者介绍价格，在签订合同时才明确具体售价。
【一次调查】小型开发商或“另有隐情”
郑州市物价局一位负责人也承认，一些小型的房地产开发商是为了“某种利益”而不愿公开商品房销售价格，其背后“有鲜为人知的隐情”。
记者采访时也了解到，目前，开发商在房价上做的“文章”大致分为“起价法”和“均价法”两种。“起价法”是指开发商只公布一个看起来相当具有诱惑力的低位价格，而整个楼盘只有一两套房子卖这个价，甚至根本就没有；如果购房者问起，就以“起价房”已经售完为由，诱导购房者购买价格更高的房子。“起价法就是要用所谓‘低价策略’引诱购房者到售楼部现场，不管买不买都能聚人气，以实现其制造紧张气氛的目的。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟告诉记者。“均价法”在当前楼市运用得较普遍，虽不能说都有诱导之嫌疑，但给购房者传递的信息仍然是不确定的。“一般楼盘公布的‘均价’相对于其梯度价格，看起来要‘温柔’得多，但整个楼盘不同位置、不同朝向、不同楼层的房子都有不同的价格，‘均价’除了让更多购房者访问售楼部，对购房者来说，没有任何实际意义。”
那么，为什么开发商不愿意明码标价呢？一些业内人士认为，目前行业内盛行的销售提成、溢价分成制度是造成该现象的根本原因。不管开发商自己聘用置业顾问销售，还是委托代理公司销售，都会使用“绩效考评”合作方式，尤其是“溢价分成”制度鼓励销售一线人员卖高房价，超高部分可获得与企业的分成。既然有这样的奖励措施，房价需要保持一定的“发挥空间”就不难理解了，明码标价自然就难以实施。
【专家说法】透明交易可以造就双赢
曹庆伟告诉记者，商品房作为一种价格偏高的特殊商品，在市场交易透明度方面一直被忽略。在3·15期间，开发商和购房者的很多纠纷，都是由买卖双方对价格认定不一致造成的。如今市政府要求商品房明码标价，不仅符合《价格法》和《商品房销售办法》等相关法律，同时对其交易透明度也有了明晰规定。作为诚信的企业，有义务向相关购买人群提供真实合法的价格体系，即向购房者公示房屋价格，营造透明和谐的交易环境。对开发商来说，明码标价不仅不会损害他们的利益，相反还会极大地巩固企业的信誉，在购房者心中树起企业良好诚信度的标杆。
刘社教授表示，对于以居住为目的的购房者而言，在购房的过程中，与商品房相关的所有信息都是购房者急切想了解的，其中，价格是最为重要的信息。长期以来，商品房销售价格方面的信息，买卖双方是完全不对等的。这就造成了购房者非理性购买和房价之外的乱收费，从而出现房价方面的投诉纠纷日益增多的情况。新规要求开发商把房价的基本销售信息公示出来，可以实现买卖双方在信息上的初步对等，帮助消费者理性买房。同时，新规在一定程度上也限制某些开发商为追求过高利润而进行市场试探，继而垄断价格的操作。“新规之前，开发商打出巨幅广告宣传项目如何好，却往往不提推出房源的具体房价情况。此次新规明确要求开发商在广告上应标明具体房源价格，这也意味着，日后开发商若推广项目，必须将房价明示。这无疑将增加开发商的卖房成本，同时也避免了以往消费者与房价之间‘温水煮青蛙’的局面。”“在对商品房进行明码标价后，大家有机会了解到一个真实的房价上涨情况，也更有利于政府的管理和调控。”刘社说。
■记者手记
一说到郑州有关房地产的“新规定”，购房者不由自主就会将其与“高房价”联系起来，探讨“新规定”能够摁下房价高傲的头？
关于高房价问题，早有不少高人出过主意，可大部分人还是觉得买不起房。其实房地产成本价并不是太高，但商品房从“受孕”到“成人”，是一个漫长的、连环式的过程，而房价仅仅是这个过程的终端表现而已。在商品房的“受孕”、“怀胎”、“临产”、“降生”、“哺育”等一系列环节维持原有状况不变的情况下，单单要求对“价格”进行公示，不仅无法影响商品房的成本，也无法影响市场供求，用一个形象的说法，即“明码标价”无非是给“商品房”这个孩子脖子上挂一个简历牌，以便让任何人一眼就能看出这个孩子的身份等情况，并不能改变这个孩子的任何本质特征。
直截了当地说，商品房“明码标价”只能更加规范这个行业的秩序，与房地产价格高低无关，更与政府干预房价无关。
但话说回来，明码标价肯定是件好事，毕竟减少了房地产行业的信息不对等。反对者说了半天，如何“不现实”，如何“不可行”，“明码标价”对房地产业有什么坏处，谁也说不上来。说穿了，有人反对，只能说明此举确实会触动一些人的利益。
但只依靠“明码标价”这一帖药，真的就能药到病除？恐怕很不容易。放在商品房旁边的价格由谁来定呢？如何监管？这也应该透明吧，否则信息将继续不对等。还有，“明码标价”后，这个价格是否有约束作用？如果标价只是给消费者作个参考，到底卖多少钱还是由开发商说了算，那么效果又有多大？买房不像吃糖，需要房子住的时候，房价再贵，也只能硬着头皮买，“有苦往自己肚里咽”。