物业中途想“撂挑子”应给业主９０天缓冲期
作者：亚由每文
内容：物业公司出于各种原因中途“撂挑子”选择退出小区的事件，近些年来在本市屡有发生。在老物业突然退出后，小区很难在短期内成功觅来新物业接管，导致较长一段时间里小区的日常管理陷入混乱的“真空状态”。
今后，本市突发性的物业“退管”或将得到遏制。昨天来自市建委的消息说，根据省里相关规定，我市已开始实施《物业项目服务退出管理办法（试行）》。按照《办法》，在物业管理合同未到期时，物业方面想“撂挑子”，应提前９０天告知业主方面；在这９０天的缓冲期内，物业还是应该继续提供服务。
物业中途“撂挑子”
需提前９０天告知业委会
该《办法》明确，物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同９０日前以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商；同时，要以书面形式在物业管理区域内公告１５日。此外，物业还需以书面形式报送项目所在地的物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，并书面告知社区居民委员会。
在这９０天的缓冲期内，物业和业委会如果协商不成，可申请物业项目所在地的物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调解，也可直接向法院起诉或申请司法仲裁。
如果是物业服务合同期满而物业不想再干了，《办法》规定，物业应在合同期满６０日前，向业委会提出不再续约的意见。同时，物业也应当以书面形式报送项目所在地的物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
而在合同中途解除之日前或合同期满终止之日前，物业应继续按照合同的约定提供物业服务。如果物业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，将被记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并可按相关规定降低物业企业的等级或取消其资质。市建委方面称，对这类企业，会考虑禁止其在一定时间里参加新的物业服务项目招投标。
业主中途想“炒”掉物业
需提前９０天开业主大会
物业不能随便“撂挑子”，业主也不能随便就“炒”物业“鱿鱼”。
按照《办法》，在物业服务期间，如经业主委员会或者２０％以上业主提议，要求提前解除物业服务合同、解聘物业的，应于拟解除物业服务合同前９０日组织召开业主大会。在召开业主大会１５日前，业委会应将会议通知及有关解聘事项等书面材料送交与会人员，并以书面形式在物业管理区域内公告。
经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会作出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，同时应以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
如果是物业服务合同期满，业主不想和物业续约，业主大会也应在合同期满６０日前告知物业。然后，业委会按照有关规定启动选聘新物业的程序；选好新物业后的１０日内，应在物业管理区域内公告，同时报所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
在物业正式退出之前，业主还是应当按时交纳物业费。
物业“退管”后
业主该怎么办？
在老物业公司走后，业主是赶紧选新物业还是由业主自己来管小区？选不来新物业怎么办？选好了新物业，老物业拒不办交接手续又怎么办？对于这些问题，《办法》也作了明确规定。
在物业服务合同期满前３０日，如果业主大会还未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定，原物业服务企业应向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）报告。接到报告后７天内，物业主管部门应会同街道、社区居委会到小区，听取业主、业委会和老物业的意见，然后协助选聘新物业。
如果业主拒不选聘新物业，物业主管部门应制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等部门做好小区共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。这些服务所发生的费用由业主交纳，由业主委员会负责收取。
对于选好了新物业的小区，老物业应在移交小区前３０日，开始与业委会、新物业等办理各类交接手续，包括预收物业费的退还、物业管理用房的移交等。老物业不得以业主欠交物业费为由拒绝办理交接手续，否则，新物业、业主可把老物业告上法庭。
新闻背景
小区物业“退管”频繁发生
主要原因是经营亏损
“虽然去年和今年的统计数据还没有出来，但这两年物业‘退管’之风确实有越演越烈的趋势。”本市一位物业管理部门的工作人员昨天这样对记者表示。
据统计，仅２００８年，海曙就有中信白云、生活新境、龙柏花园、屠园小区等１５个以上小区的物业要求“退管”；江东去年发生了３起物业“退管”事件，今年２月，华侨城小区的物业又选择了退出；今年年初，江北宁馨园的物业宣布，要在本月底退出。
物业“退管”，说到底还是因为经营亏损。“我们从１９９６年开始管理华侨城，亏的年份占了将近一半。近五六年来每年都亏，单去年一年就亏了４０万元，实在撑不住了。”华侨城原来的物业公司——中建物业总经理林伟荣告诉记者。
是因为物业费收不上来导致亏损？物管部门一位负责人说，这并非主因。像２００６年提出“退管”镇明小区的永和物业，此前几年的物业收费率每年都接近１００％；华侨城的物业收费率，据林伟荣称也一直维持在９０％左右的水平。
物业费收费标准偏低，小区房屋维修支出不断加大，以及物业公司人工工资成本的大幅提高，被物管部门和物业公司视作物业经营亏损的三大因素。
本市普通住宅物业收费标准于１９９９年制定，最高０．３元／月／平方米，至今未有太大调整。统计显示，海曙区目前约有５０％的住宅小区物业费标准低于０．３元／月／平方米，有的老小区甚至低至０．１５元／月／平方米。
在经营收入长期没有增加的同时，物业公司的人工工资成本则在大幅增加。自１９９８年开始，本市法定最低保障工资逐年递增，今年已提高到千元的水平。随着服务要求标准的不断提高，物业公司必须不断增加劳动力和提高劳动力水平，还必须投入一定的人力物力对员工进行各类培训，导致经营支出的增加。另外，新的劳动法规对员工各类福利待遇进行进一步保护，物业公司必须规范地缴纳各类保险。
此外，物业“退管”的小区，多为上世纪９０年代后期兴建。这类小区交付使用年限超过８年后，原先配置的房屋保修费已按相关规定划拨完毕，而本市对应的房屋专项维修资金制度尚未建立。在这种情况下，若按有关规定，房屋维修费应由小区居民共同承担。“但现在绝大部分业主没有这种意识，维修费用需要我们物业公司承担。我们承担不了，无法做到及时维修，业主又要怪我们、拒交物业费。”一位物业公司老总如此感叹。
于是，管理相对较老小区的一些物业公司难免亏损。据记者了解，有物业公司已经在着手提高物业收费标准的事宜，但成功者寥寥。一些物业公司逐步退出住宅小区，把业务瞄准写字楼、单位用房等，长此以往，住宅小区显然会有成为“没人管的孩子”之虞。
在这个意义上，解决物业“退管”问题，现在开始施行的新规其实只是事后药。更为重要的是，需要有关部门从导致物业“退管”的“病根”入手“用药”，以起到事先就能够避免物业“退管”之效。