房贷新政或引重庆出现短暂性成交井喷
作者：亚由每文
内容：日前，继要求二套房贷款首付款不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1．1倍后，国务院再发通知，针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
国务院近期对房地产市场频出“组合拳” 以调控房价，直接针对炒房客和外地投资客。4月15-18日，正值重庆2010年春季房展会期间。楼市新政频传会对重庆成交造成何种影响？不断攀升的房价会下挫么？银行方面、开发商、购房者又将如何面对新的状况？
五大银行表态将支持房贷新政策
中国工商银行率先对外表示，已开始正式实行差别化住房信贷政策，农、中、建、交四大行也表示将严格执行国务院房贷新政策，目前正在研究实施细则。
工行对外表示，将正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，或将停止放贷。
国家放贷条件苛刻 开发商退单情况明显
2010年4月18日，重庆春季房展会最后一天，虽然受天气影响人流量少了很多，但品牌开发商依旧受宠。记者在龙湖的展位上看到前去咨询的购房者很多。龙湖悠山郡的置业顾问胡竞超忙里抽空，说道：“这几天房交会咨询的购房者很多，而且其中也很大一部分是外地的购房者。”
当问及外地购房者的购买意向和购买力时，胡竞超说：“昨天我接待了一个温州的购房团，大概有十个人，外地投资购买能力还是很强的。但是作为投资者，他们一般不会选择全款置业。”胡竞超表示，国家的房贷调控对市场的影响很大，尤其是第三套房贷的调控政策。他说；“我所负责的悠山郡没有要求退款的，但是龙湖的其他项目有下了定金的购房者前来退款情况，有的退不了定金的购房者干脆不要定金。国家对首付的紧缩政策使得投资客的购买力下降。”
二手市场出现观望细则出台之前或有井喷
而在二手房市场上，记者走访了美联、朗世、钢运等多家中介公司了解，他们都表示近期的房贷政策对市场的影响较大，可以很明显的感觉到客户量的下降，很多购买第二套的客户都将购房意向放缓下来。由于针对二套房贷现在各个银行的细则还未最后出台，而担心因此增加购房成本再次出现了观望情绪。
“就目前来看，二套房贷政策都已‘吓退’了一些人，更不要说三套房贷影响了，，客户量、成交量恐会继续下滑”，重庆朗世房地产经纪有限公司副总经理程海表示，只有等到银行的具体细则出台后，这波观望情绪才会有最后的结果，市场如何发展就要看细则的执行严格与否了。
与程海不同，美联物业总经理助理张万勇则表示了不同的看法，“5月是个分水岭，由于现在只有工行一家最先反应出来，其他三家银行都还没什么动作，因此在细则具体出台之前，一部分购房者就会在这之前先买先办房贷，只要银行评估、面签之后，不管在出台任何房贷政策对这部分签了贷的客户来说都已没有影响了。”
另外，钢运置业代理有限公司区域总监李发军却表示，真正开始实行新的放贷政策可能是7月份，这段新旧交替的时间可能会出现井喷现象。“国家的政策出台到地方实施细则有一个过程，有些购房者可能会赶在政策变化之前下叉购买，赶上最后一趟末班车。”李发军说：“当然房贷的紧缩对于投资客会有打压的作用，但是对于首次置业的人并没有多大影响，而购买二手房的更多的是用于自住性需求。目前国家这个政策怎么实施还有待考察，这也使得有一部分的购房者产生了观望的情绪。”
购房者反应各不相同 观望情绪正在变浓
针对第三套房贷政策收紧的变化，对购房者会造成多大影响呢？记者随机采访了部分参加重庆春季房交会的购房者。
在接受采访的购房者中，大部分认为有影响，也有的认为不会影响到他的购房决定。
来自重庆市沙坪坝区的李先生说，自己目前名下正好有两套房，一套是给父母住的，自己一家三口住了另外一套，现在正想要购房一套更好的房子改善一下居住环境，同时把现在自己正在使用的那套卖掉，但是正好遇上了国家心的房价调控政策，对他影响非常的大。如果不能在新政正式实施之前买到房子，可能会改变计划。他说：“这对我肯定有很大的影响，实在不行就只有暂时不买房了。”
小李去年刚结婚，今天也趁周末和妻子一起来到房交会看看能不能找到满意的房子，对于新政，他认为对他没啥实质影响。“我是第一次买房，主要是看看适合自己居住的小户型房子，基本不会有影响。如果新政能真正调控好房价，对我们来说还是有益的。”
投资客反应各异 仍有人大手笔投资
记者在房交会现场走访时得知，市场对于第二套房贷首付提高、第三套房贷或将暂停发放的反应还是比较迅速和强烈的，不少销售顾问表示，很多购房者在有了购买意向后都会询问有关房贷的问题。
中渝置业的置业顾问告诉记者，对于房贷政策的反应主要有两种类型，一种是资金能力不太充足，但又有意愿购房投资的人，他们最担心首付和房贷利率的提高所带来的资金压力，此时，他们往往就会很犹豫，可能就会放弃近段时间的购买可能性，而是等到房贷政策或银行优惠具体落实后再行购买。而另一种就比较特殊了，该置业顾问表示，“比如早上接待的来自温州、山西的客户，他们就显得不太担心这个问题，一样的是整层或多套的购买，而且还有一位客户有整栋购买的意向。”
专家视点：政策再紧也会有人前来投资炒房
金科地产副总裁李战洪(微博 博客)：“此次出台的房贷新政策主要是针对投资性和投机性的炒房，提高了炒房的门槛。提高二套房的放贷门槛和暂停对第三套房放贷事实上是阻止了部分想要通过贷款炒房的人进入，更加确立了炒房是有钱人的游戏。新政对重庆房价的调控应该说是起到稳定作用，减缓上升的幅度，毕竟重庆的房价相对其他几个中心城市而言并不太高，政策再紧也会有人前来投资炒房。”
大泽置业董事长钟模先：“虽然国家有宏观调控政策出台，但本地刚性购房需求始终是客观存在的。重庆的购房需求以自住性购房和改善性住房为主，在这一块估计不会有太大影响。”
重庆容磁地产经纪总经理王雪松(微博 博客)：“金融杠杆效应减少了，相当于市场用于购买的货币大幅度减少。而贷款利率上升加大了投资炒房的风险，也就是要求价格更快上涨，更高幅度的上涨，投资才可能有收益。所以一段时间后，需求将会下降。需求萎缩会导致市场存量的加大。在存量压力下，大约7月份左右，这些政策的效用将充分显现出来。”
钢运地产董事长代育松：“新政未出来前，中介公司对“二套房”承诺的是首付比例是40%，政策出台后，首付比例提高到50%，利率也被提高。“有些购房者无法拿出那么多首付款，所以要求退订金。”代育松介绍，由于是国家宏观调控政策带来的影响，这种情况中介公司一般都会退订金。“