中国建设报专文：2010中国房地产市场何处去

作者：wql0913

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内容：　　“国十条”的调控更多是在抑制不合理的需求。我们注意到，目前的供应结构除了商品房外，还有政策性住房和保障性住房，这些供应量不应低于总供应量的70%。个人认为，本轮政策调控会有明显的效果，无论是政策切入点，还是实施力度，都较以往有明显增强。 　　本次出台的政策主要是为了遏制不合理需求，特别是投资性需求，这应该成为一个长期政策。而且，遏制投机需求的措施，不应仅仅局限于购买环节，更应包括持有环节。 　　同时，还要疏堵结合。要遏制投机性资产进入市场，但这些资金必须要有一个出路，比如改善投资环境，疏通拓展投资渠道，创新投资方式等等，使社会资本向生产型领域投资的意愿提高。这需要各部门配套政策的出台。 　　朱中一： 坚持房地产市场化改革 　　为了促进市场的健康发展，国家这几年出台的政策主基调，可用三句话概括：促进房地产市场的平稳健康发展；坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头；满足广大群众的基本购房需求。 　　从更长远的角度看，满足老百姓的住房需求，促进房地产的健康发展，应该做到以下几点：第一，既要坚持市场化的改革导向，又要加大住房保障力度。房价上涨给老百姓带来了很大的住房压力，但是如果没有我们30年来住房制度的改革，可能要解决现在的住房问题达不到现在这个程度。 　　从以往政策角度看，房地产市场改革力度大了一些，保障力度小了一些，造成了不均衡，所以这几年是要更加强调加大住房保障。对于一些房价涨幅过大、房价过高的地区，更要通过加大共住房和经济适用房的覆盖面来解决。在解决老百姓住房方面，要做到低端由政府来保证，中等偏低收入家庭靠政府支持，加大政策性住房供给，高端包括中等及偏上的家庭基本上靠市场来解决。 　　第二，既要坚持增加土地和住房的有效供给，又要坚决遏制投资炒房。就全国来看，目前要增加土地和住房的有效供给。部分一线城市价格偏高，供给性的因素比较多，发生危机，抑制土地放在比较突出的位置也是应该的，但是全国各地区要区分。怎么样支持居民的合理性的改善需求，目前还是比较难处理的一个问题。 　　第三，既要严格执行差别化的住房信贷政策，又要创造条件，拓宽企业的融资渠道，还要研究拓宽民间资金的投资渠道。 　　第四，既要坚持中央的统一政策，又要坚持因地制宜，统一指导。 　　第五，制定政策既要针对当前存在的问题，又要尽量稳定房市政策。2008年、2009年、2010年政策波动还是比较大的，前段时间是为保经济增长考虑的，现在是保民生。房地产行业对相关产业的拉动和对经济拉动的作用是很大的，这需要政策有连续性和稳定性。如果政策不稳，开发企业不增强信心，市场保持稳定就很难。 　　潘家华： 市场已到转型之时 　　我们现在居民消费型房地产已经改变了消费属性。现在的消费型房地产在相当程度上是作为不动产进行保值增值的投资，这已经走向偏向。投资性的房地产首先不会拉动装修、家电、家具等下游经济，其次还会催生泡沫。这是对居民消费房地产要加以调控的原因之一。 　　同时，需求和成本推动也是高房价的另一层原因。从需求来看，一是刚性需求，二是改善型需求，三是转移支付型需求。目前20岁左右的年轻人，在自身没有支付能力的情况下，过早进入房市，由父母和祖父、祖母几代人转移支付，使得这部分人购买能力偏高。四是梯次计划需求和投资性需求。从成本推动来看，土地成本由于土地财政而增加，交易成本增加使得房价居高不下。 　　虽然在经济发展时期和人口增长时期，房价增长是必然情况，但现在房价高出了经济增长和人口增长。居民消费型房地产已经到了转型的时候，应从捆绑性的土地财政转向持有性的房产税的财政。东部沿海地区可控开发的土地资源相对稀缺，闲置房地产的增加进一步造成资源浪费。对此可通过存量征税来保障增幅的受益。 　　房地产税是存量和存价的结合，存量是不至于浪费的空间，存价是一种收入的再分配，这样才可以保证可持续的房地产调控。 　　王珏林： 2010年会在调整中发展 　　这次调控主要是因为房价引起的，可以说2009年的房价已经脱离了市场的实质，出现了很多不真实性。这种房价远离了消费者，远离了社会，远离了我们建立这个改革和制度的最终目标所在，所以不会被接受。 　　新近施行的房地产调控政策和以往政策相比，抓住了供给和管理两大实质性问题，供给方面增加了保障性建设比例和中小户型住房建设比例。管理方面则是加强土地管理、房屋管理、市场管理和交易管理。对新一轮的调控政策，目前社会上仍存在质疑，目前看来，地方执行力、市场供应量是稳定市场的关键条件。 　　2010年房地产市场应该是这样的，一是市场不稳定，调控不会放松。二是2010年房地产市场会在调整中发展。调整是必然的，因为现在已经调整了。为什么还谈发展？因为全国房地产市场的发展基础客观存在。二线城市的房地产市场由于投资性比例较少，相对保持稳定。虽然有暂时的停滞，不等于全年市场不发展。三是投资的滚动效应、消费的长期效应不会改变。我国为缓解金融危机带来的影响所进行的大量基础设施投资，带来的长期消费效应不会改变。 　　李景国： 遏制不合理需求应长效化 　　今年的一系列政策不同以往，在接下来一段时间里，地方政府会出台相应措施积极跟进。在这种情况下，部分地区会出现房地产市场调整，一些价格过高的地区，甚至会出现幅度较大的回调，但这并不意味着房地产市场的暴跌。它会在一定回调的基础上，步入持续稳定的发展时期。从这个角度说，无论是买房者还是开发商，都可以积极看待这种调控政策，共同促进一个长期健康稳定市场的形成。 　　要解决房地产市场上存在的问题，一方面我们需要灵活的相继而行的调控政策，另一方面我们更需要长期稳定的制度层面的完善，甚至变革。近期国家出台了新的调控政策，初步效果在市场上已经有所体现。但是目前看来仍属于应急性的调控措施，毕竟调控的本身不具备法律制度的长期稳定性。这便需要有关部门进行制度性改革的跟进，完善制度设计。比如，企业开发经营制度的单一、垄断，预售制度方面的一些管理不完善，城乡割裂的土地市场不公平，还有信贷金融政策方面的风险，财税体制分配制度方面的问题等等，这些制度或机制层面跟我们房地产市场有着直接的联系。