国土部提议公布房地产开发成本：让公众看明白

作者：nancy

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内容：[b]“面粉贵还是面包贵？”由来已久的地价与房价之争再次升级。[/b] [b]　　6月23日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，国土资源部(下称国土部)副部长鹿心社公布了该部对地价调查的最终结果：在全国范围内，目前地价占房价的15%~30%，平均为23.2%。这是政府层面针对“地价与房价之争”的首度数据回应。[/b] [b]　　此前，全国工商联在今年两会上的提案显示，在[/b][url=http://bj.house.sina.com.cn/index.shtml][color=#000099][b]房地产[/b][/color][/url][b]企业的的直接成本中，土地成本最高比例达58.2%。这被认为是此次国土部调查土地成本的导火索。[/b] [b]　　然而，值得注意的是，此次国土部公布地价调查结果，或许只是政府部门揭开房价成本神秘面纱的开始，国家统计局、国家税务总局对房企开发费用、税收成本的调查已于近日展开。[/b] [b]　　公布地价成本[/b] [b]　　鹿心社将23.2%的数字与国际水平进行了比较。他表示，中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。“上述15%~30%的比例，并不是说地价房价比最高为30%，据调查，在国内个别城市，最高可达40%”。[/b] [b]　　这一数字来自于此前国土部进行的一项调查。[/b] [b]　　据接近国土部的人士透露，该地价覆盖范围包括全国城市地价动态监测系统所覆盖的105个城市，采用的方法是填报“地价调查表”。[/b] [b]　　根据这份调查表，各省市需要详尽填写房地产项目的名称、开发企业、开发类型(普通商品住房、高档公寓、别墅等)、土地面积、土地取得方式(协议或者招拍挂)以及容积率等指标数据。[/b] [b]　　在土地出让价款一项，需要填报的是项目用地出让时，以建筑面积核算的土地成交单价，即楼面地价；而房屋售价则统一以开盘时的价格为准，取其楼盘均价。[/b] [b]　　据悉，此次调查的对象为各地2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目，并按照各项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区)选取若干项目进行调查，每区位样点数不得少于2个。[/b] [b]　　而在历时近一个月的调查结束后，国土部得出了一个迥异于全国工商联的统计数字。[/b] [b]　　反驳工商联？[/b] [b]　　今年两会上，全国工商联在一份提案中指出，针对全国9个城市的调查结果显示，开发企业的直接成本中主要为土地成本，最高比例达到58.2%。“土地财政”现象的产生，政府成为了最大的受益方。由于政府所得部分在房地产开发成本当中是刚性的，这就使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。[/b] [b]　　于是，有经济学家据此呼吁，房价过高原因在地价高昂。要降房价，先要降地价。这被认为是此次国土部启动地价成本调查的直接推动力。[/b] [b]　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，工商联所得出的数据来自独立第三方，房地产商会只是引用。对于“58.2%”如何得来，需由报告撰写方解释。[/b] [b]　　但国土部的数据公布后，已在房地产行业内引发较大震动。[/b] [b]　　华远集团总裁[/b][url=http://blog.sina.com.cn/m/renzhiqiang][color=#000099][b]任志强[/b][/color][/url][b]公开表示，从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为4625元/平方米，假定全国平均建设用地的容积率为1.2，则每平方米房价中的土地成本为2312.5元/平方米。再按商品房平均销售价格3919元/平方米计算，房价中有2312.5元/平方米的地价，地价占房价的比例高达59%。[/b] [b]　　“房价高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。”任志强说。[/b] [b]　　房地产评论人冯海宁([/b][url=http://blog.sina.com.cn/m/fenghaining][color=#000099][b]冯海宁博客[/b][/color][/url][b])也撰文表示，国土部只掌握土地出让时的初始价格，而不掌握规划中配套建设的内容与比例，还不清楚应分摊到土地成本中的大量实物地租，这样得出的地价与房价之比，过于理论化，并无实际意义。[/b] [b]　　某知名论坛针对此事进行的民意调查显示，持中立态度的网友占大多数，其主要观点为：政府与开发商的这场博弈，双方都不够真诚。[/b] [b]　　一位国土部官员为证实此次调查数据的准确性，举出了位于北京[/b][url=http://bj.house.sina.com.cn/focus/2002CBD/index.html][color=#000099][b]CBD[/b][/color][/url][b]区域的首城国际项目作为例证：其二期开盘均价为14500元/平方米，2006年拿地时的楼面价格是每平方米5000~6000元，“地价占房价的30%多”。[/b] [b]　　但业内人士认为，仅仅一个月前高价成交的[/b][url=http://data.house.sina.com.cn/house_3765.html][color=#000099][b]广渠门外10号地[/b][/color][/url][b] ([/b][url=http://bbs0.house.sina.com.cn/forum-19333-1-19333.html][color=#000099][b]论坛[/b][/color][/url][url=http://data.house.sina.com.cn/pic_3765_sj.html][color=#000099][b]相册[/b][/color][/url][url=http://data.house.sina.com.cn/pic_3765_hx.html][color=#000099][b]户型[/b][/color][/url][url=http://data.house.sina.com.cn/pic_3765_yb.html][color=#000099][b]样板间[/b][/color][/url][url=http://map.house.sina.com.cn/bj/index.php?type=h&hid=3765&keyword=%E5%B9%BF%E6%B8%A0%E9%97%A8%E5%A4%9610%E5%8F%B7%E5%9C%B0][color=#000099][b]地图搜索[/b][/color][/url][b])却可以成为这一观点最直接的反证。同样位于北京CBD地区，按照该地块最终的成交价格，其楼面地价已逾15000元/平方米，若以30%的成本标准计算，售价应达到50000元/平方米，这显然与该区域房价严重脱节。[/b] [b]　　推倒第一张“骨牌”[/b] [b]　　值得注意的是，此次国土部公布地价成本，或许只是由全国工商联提案引发的一系列多米诺反应的“第一张骨牌”。[/b] [b]　　根据此前全国工商联的提案，在房地产开发企业总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%。[/b] [b]　　这一数据将地方政府推向了高房价漩涡的中心。为此，已纷纷有政府部门着手调查房地产开发项目费用的支出结构。[/b] [b]　　今年5月末，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查予以摸底。[/b] [b]　　据悉，本次调查的主要内容：一是调查[/b][url=http://biz.house.sina.com.cn/bj/commerce/433.html][color=#000099][b]样本[/b][/color][/url][b]房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。[/b] [b]　　在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。[/b] [b]　　而近日任志强又在其博客中爆料称，华远集团近期收到税务总局查税通知，而且这份名单中不但有华远集团，还有其他大量房地产企业。[/b] [b]　　至于为何来查税，任志强认为原因有两个：“一是看是否偷税[/b][url=http://bj.house.sina.com.cn/focus/hole/index.html][color=#000099][b]漏税[/b][/color][/url][b]，以弥补财政收入的下降损失；二是看税收在房价中的比例”。[/b] [b]　　显然，政府部门已然开始采取措施，以期逐步揭开房价成本的神秘面纱。[/b]