09上半年楼市理论从“抄底”开始 当看清慎行

作者：aweictt1

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内容：2009上半年的楼市理论，是从“抄底”开始的，接着是刚性需求释放。楼市在09年春天回暖后，没人相信就可以真这么阳光和煦下去，所以阳春前面加了个“小”字。小阳春持续走热后，因为宽松的信贷政策，虽然物价指数还在跌，但通货膨胀的“预期”已在蔓延，于是现在流行的买房理论是“买房反通胀”———买房是对抗货币贬值的好手段。 但是从常识判断，我想价格下跌带来的刚需释放，更符合我们目前的经济背景。举一个身边的例子，我的很多同学除了地产行业之外，有汽车零配件、有外贸、有航运的，目前还是一个月工作三周，一位同学告诉我，码头上很多集装箱都是空的。在前几年舆论声讨高房价时，很多业内人士这样辩解：经济增长、收入增长，所以房价上涨天经地义。可是这次大家不见收入增长，楼市涨价就有点说不过去了。 张道达先生有这样的观点，如果实体经济好了，则对股市楼市反是利空，因为钱要回到实体经济去，现在钱多，实体经济又不好，只好到股市楼市“炒作”。所以这个时候再怂恿投资客，真有点饮鸩止渴。我们不能忘记，这次全球经融危机就是由次级房贷引发的。而目前，我们看到，很多银行在二套房贷、房贷家庭收入占比上，都是睁一只眼闭一只眼。 当然理论是灰色的，数字不会说谎，2009上半年成都主城区卖房量已经超过主城区去年一年的销量，主城区中小户型甚至出现断货情况，价格下降趋势打住，很多企业因此得到喘息机会，生死关就此安然度过，好像一切都没发生。 回望2008年岁末，大家念叨着那巨量的存量房，听到的都是土地流拍、地王退地，但现在，很多城市土地都是溢价成交，地王再次在全国大城市频频出现。 地王来了，并不能完全宣告楼市调整周期结束。首先，经济基本面不会支撑楼市价格再次出现泡沫型增长，2009年上半年的放量，是刚性需求压抑后，被政策利好刺激释放的结果，也是开发商主动降价的结果。其次，无论存量统计的口径有何争论，我们现在还处于一个“去库存”为主要任务的周期。再者，我们的政策导向中，保障性住房的计划不会成为一纸空文，这些庞大的保障性住房计划，势必分流市场需求。 最后，郊区物业的风险期还没有过去，大户型销售缓慢的结构性问题依然存在。 当然，城市化进程不可阻挡，人口红利形成的巨量需求依然存在，但是我们一定要提高警惕，东南亚金融风波后的香港地区、新加坡的房价，日本泡沫破灭后连续10年的房地产状况，前车之鉴，当看清慎行。