合理房价大盘算 十年只该涨一倍
作者：cissyli
内容：一、 首先确定房价的基础标准
根据住房制度改革的时限，把2000年的基础房价作为参照是最合理的，既有时间跨度，也有住房改革的起点作用，同时2000年是我国统计上不变价格的标尺年份，避免了后来炒作的价格信号失真。在此基础上计算浮动和调节系数。
二、国内生产总值增加造成的涨价系数为1.94
2000年国内生产总值99214亿圆，以当年价格计算的2009年国内生产总值335353亿圆，增长3.38倍。用当年价格计算的国内生产总值已经包含了各种经济变动因素，通常要用不变价格计算总供应量的增长率。从2000年以来历年的经济增长率分别为：2001年8.3%、2002年9.1%、2003年10.0%、2004年10.1%、 2005年11.3%、2006年 12.7%、 2007年14.2%、2008年9.6%、2009年8.7%、 以2000年为基数计算2009年的复合增长率为2.44倍。也就是说产品和劳务总产量（数量值）十年间增长了2.44倍。
国内生产总值得益于价格因素造成的产值增加为3.38-2.44=0.94倍，0.94倍是价格平均增长系数，即2000年的100元商品在2009年应为194元的平均数。即参照GDP增量结构，房价10年增长1倍是合理的。
三、货币供应量的增长造成的涨价，其系数为2.26
2000年1月货币供应量M2=118907亿元，2010年4月 656561亿元，10年间货币供应量增长5.52倍，参照货币供应量和国内生产产量的比价效应，5.52/2.44=2.26倍，就是表明：平均单位商品在2000年对等的货币是100元，在2009年与相同产品对等的货币应该为226元。即10年间参考货币购买力平价，现在房价是2000年房价的2.26倍是合理的，比照2000年房价增加1.26倍是合理的。2000年卖1800元/m2，2010年为4068元/m2是合理的房价。当然地区差异在2000年的初始价格已经体现，盘算各地的合理房价，原理就是现在房价是2000年基数的2.26倍是合理中枢。
四、外汇储备造成的涨价因素
来源：([url]http://blog.sina.com.cn/s/blog_501fe6950100j9wh.html?tj=1[/url]) - 合理房价大盘算 十年只该涨一倍_评头论足_新浪博客
2010年3月外汇储备24470亿美元，2000年4月1568亿美元，整整10年间外汇储备增加了15.6倍，并且还不包括由于汇率升值产生的外汇损失。以当期汇率计算需增加投放人民币22902*6.82=156191亿元（概数），占当期总货币供应量M2的23.8%。一旦外贸出口的需求不足，资本流动向国内资产类（如房产）商品的压力巨大。
以2010年的总货币供应量65万亿核减掉当期因外汇投放的15.6万亿元，核减掉2009年国民生产总值33.5亿，即65-15.6-33.5=15.9万亿，这15.9万亿的货币差额其实是没有固定的商品和劳务支持的，不好判断其来由和去向，只能预判是增加的货币投放，简单说应该是印出的票子吧，这和刺激经济政策以来增发的贷款14多万亿稍有出入（（2009年：9.5万亿；2010年前期：4.5万亿）。
如此计算该期货币贬值率为15.9/65=24.5%，也就是说平均房价在原有基础上需要明显上浮24.5%。如此计算，从数据上能解释货币增长造成的涨价因素与国内生产总值的系数差距。即弥补了1.26与0.94的系数差距。因此合理房价为在2000年基础上增加1.26倍较为合适，也就平均考虑了通货膨胀的因素在内。
五、10年间居民消费物价上涨指数
根据公布的10年来社会商品零售物价指数总体涨幅并不大，2000年 0.4% 2001年 0.7% 2002年 -0.8%
2003年 1.2% 2004年 3.9% 2005年 1.8%
2006年 1.5% 2007年 4.8% 2008年 5.9%
2009年 0.7% 2010年 ？
10年来消费物价复合上涨为122%，即100元的消费商品仅平均上涨为122元，不管与实际是否有差距数据确实如此，同时足够说明消费物价指数的涨幅不大的同时，反向证明了生产资料上涨幅度较大，资产、投资、建设的规模迅速扩大，资产类投资和购买力巨大，资源类产品上涨幅度惊人。房价理所当然在此列，也理所当然需要一个合理的房价，不管是政治的概念还是市场的概念，总是需要个标准的。
参考资源类产品的涨幅，给予合理房价30%的溢价，即房价上涨幅度的上限定在1.26*1.3=1.64倍，即时下合理的房价不能超过2000年当年房价的2.64倍，否则就是投机炒作盛行，必须调控。
这种合理的界定方法，应该有一定的参考价值，有了相对的参照标准，就有了房价调控的范围和目标，请不吝赐教。