房价波动请勿迁怒于租金
作者：cissyli
内容：近期，房地产出租市场“涨”声一片，国家统计局数据显示，全国房屋租赁价格指数自2009年2季度以来呈稳步上升趋势，至2010年1季度，已经上升至102.2。
从房屋租赁细分市场来看，由于各细分市场的供给与需求存在很大差异，高端房地产市场租赁价格迅速上扬，普通房地产市场租赁价格平稳发展。另外，值得特别关注的是，近期由于新政对存量、增量商品住宅市场的影响，无论是房地产开发商、消费者，还是政府都对房地产市场走向陷入观望期。因此，一批原先准备购房的自住性、改善性客户暂缓入市购房，而是采取阶段性租房策略。正是这些从原先准备购房转向租房的群体的房屋需求变化，导致近期房屋租金出现了较以往相对快速的上涨，这在过去并不多见。
中国存在庞大的房屋租赁市场，但却始终没有形成成熟的房屋租赁行业，这就使得整个租赁市场运作水平相对低下，存在诸多矛盾和问题。
房屋租赁还未发展到产业化经营水平，缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应。目前，我国房屋租赁市场主要以个人分散出租为主，从而造成个人持有多处房产用于出租，导致了投机购房的现象。租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场呈无序发展状态。目前，市场上存在大量居民房屋租赁不办理登记的情况，公众对房屋租赁登记普遍持随意态度，而政府长期以来也没有采取强制性措施，从而无法对市场实施实时监管，市场在无序状态中发展，导致“群租”等诸如此类的市场不规范现象的长期存在，造成难以管理的局面。而且不管是政府还是企业，都很少建立以大规模出租而获取收益的房屋。当房地产价格随之大幅波动的同时，必然就造成租房市场的价格上扬。价格都是房东说了算，房客只能无奈地接受，反之就要另觅住处，生活也就谈不上“稳定”二字。
在中国，消费者重购轻租，两者结构性失衡，对租赁房屋的需求远不及购房需求。从决策的时间顺序上，通常都是买不起房才会租房，而在国外，购房与租房是平行的，人们可以根据自己工作、生活及投资观点等的不同，在买房与租房之间平行选择。在美国，家庭租房居住的比例达到了35%，日本达到了38%，德国更是高达65%。提到德国房屋租赁方面的法规是相当完备的。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。显而易见，德国的法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国约有60%左右的租住住房居民其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。
我们应该大力提倡政府对住房出租体制的合理化、合法化，从而更好的解决低收入家庭的住房问题。租房市场应该更加平稳有序的发展下去，不受房价波动的极端影响，更不能迁怒于租房市场，让居者有其屋，让社会能够更加健康稳定的发展。