房地产市场骤然变化背后释放怎样的信号

作者：不飞翔的鸟

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内容：　　时至年中，新一轮房地产市场调控已过近3个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。 　　房地产市场的骤然变化，背后究竟蕴藏什么含义，释放怎样的信号？是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路？ 　　房价：是松动还是“假摔”？ 　　事实上，从全国的角度来讲，房价已经出现了新的变化。国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点，这是自2009年4月以来首次出现回落。 　　当然，在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，5月以来，绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。 　　但一个不争的事实是，房价上涨的“步伐”正在放慢，甚至出现下降。当前人们最为关注的是未来走势如何。这是检验房价是真的松动还是有人质疑“假摔”的最好证明。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条：观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。 成交量持续走低，将迫使部分热点城市房价下调，二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松(博客)表示，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临下调压力。 　　土地市场：流拍频现能否拉低房价？ 　　一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的新变化。 　　据北京市土地整理储备中心数据显示，6月北京成交23宗土地，仅3宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入33.097亿元，比5月缩水近七成。特别是新一轮房地产调控以来，北京土地溢价率从110.6%下调九成至13.2%，成为2009年来最低点。 　　土地市场的新变化，一方面缘于政府加大土地供应。来自国土资源部的数据，今年前5个月全国(不含新疆、西藏、新疆生产建设兵团)住宅用地供应同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 　　一些专家分析认为，目前城市地价正从拉动房价上涨的因素，转为购房者期待价格继续下调的理由。 　　二手房市场：是已经见底还是持续下滑？ 　　楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。 　　来自权威部门的数据显示，5月份，90个重点城市二手住房成交1572万平方米，同比下降0.8%，环比下降11.2%。 　　进入6月，二手房成交量持续下降。来自中国指数研究院的报告称，截至2010年6月28日，北京、广州、深圳、南京环比减少在30%以上，深圳成交6815套，环比减少44%，为最多。 　　为什么二手房市场调控的“速冻”效应如此明显？“链家地产”市场分析师张月说：“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。 ” 　　中国指数研究院预测，随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。 　　租赁市场：租金上涨是常态还是异动？ 　　与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。 　　一些专家分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。 　　房地产调控政策出台后，对租赁市场有影响。国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。 ” 　　中原地产华北区总经理李文杰(微博 博客)说：“自2009年年中以来，全国主要城市的租金一直处于稳定上升的态势中，租金回升也反映出经济回暖及收入的提高。 ” 　　李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。 　　房贷政策：是继续从紧还是稍有松动？ 　　差别化房贷政策，成为本轮房地产市场调控的利器。而在目前楼市调控进入政策显现期后，未来围绕楼市的金融调控，将呈现出怎样的松紧张弛，为市场瞩目。 　　央行数据显示，在政策出台后的5月份，我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元，环比跌幅超过15%。此外，从各商业银行了解到的数据可以看出，5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。目前来看，尽管6月份数据尚未出来，但分析人士认为，房贷缩量已是板上钉钉的事。 　　专家指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。