看穿楼市的僵局迷局和乱局
作者：cissyli
内容：[p=30, 2, left]被称为最严厉的楼市新政实施已近三个月，离施政者和普通购房人的预期似乎还有很大距离，但近期另外的声音已经开始出现，大有甚嚣尘上之势，呈现在人们面前的是楼市的僵局、迷局甚至是乱局。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left][b]僵局[/b]，用此前国土资源部公诸媒体的术语是“量跌价滞”；[b]迷局[/b]则是人们对下一步的走势是否必将无疑，已缺乏此前的信心；[b]乱局[/b]则不仅来自博弈双方极端对立的态度和预期，更来自近期媒体的诸多报道。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]有关楼市的新闻在前一段时间僵持的沉寂后，近来热点颇多，先是有7月11日所谓“国资委授意房地产央企扩张”，后又有12日“国资委相关人士否认授意地产央企扩张”，真真假假不仅加剧了迷局，更形成了乱局，还有一则更重要的新闻不知在不在日后“辟谣”的范围内，即《避免误伤经济中央摸底楼市调控市场反应》。另外就是今天国家统计局公布了“6月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%”，再次与人们“价滞”或“降价”的感受和预期相背离。此前的统计已多次与人们的感受大相径庭，比如上一年房价暴涨的数据，就被其用正负数的关系而变小，就像一个人从海拔-1000开始爬山，爬到海拔2000米，应该是爬了3000米的高度，结果用代数和一算却只爬了1000米。上海所谓的“放开三套房贷”也是一条转载率颇高、暗示意味颇强的新闻。这些新闻即使后来又有辟谣，仍然在制造不利于楼市调控的乱相。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]当前楼市的情况特别是近期的这些新闻热点，加之此前国务院对经济领域“两难”问题增多的担心和对策，以及下半年实行“继续适度宽松货币政策”等等，便足以给楼市“唱多”派众多的理由，也足以让满心等待降价买房的人不再信心满满。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]中国楼市这种“迷局”加“乱局”的根源，是中国楼市先天不足，特别是没有增值税这个通用的税收调节杠杆以及土地自由交易的市场机制。现实的问题则出在以金融手段作为楼市调控主打措施的不当上。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]严控购房及开发贷款犹如控制阻断人体的血液来治疗癌细胞，效果可能很明显但一定会伤及健康的机体。一方面，因为中国房地产预售制及低自有资金制度构成了对贷款的敏感；另一方面也构成了按自有资金计算的高回报率即暴利，单凭后一点尽管卖房的资金回笼已岌岌可危，但只要能维持资金链不断，便会集体倾向于“死扛”房价。这次调控近3个月了，还没有像08年调控那次出现资金链紧张及相应情况，就是因为去年救市的天量资金仍然如“无孔不入之水”滞留或注入到了房地产业，这是与上一次调控的一个重要不同点。有些城市所谓“量跌价滞”即另一个支撑房价的条件是，政府拆迁的房价居高不下甚至还有上升趋势，在那些既要政绩又怕出事的所谓“黄金地段”，补偿提高已成必然，有权有势面积大的拆迁补偿价格已经远远超过之前市场上二手房的价格。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]然而，尽管情况如此，但如果真的要“避免误伤经济中央摸底楼市调控市场反应”，情况会是怎么样呢？会有各种座谈、调查、调研和数据。希望降房价的人仍然会提出需要采取新一轮措施来打破僵局，得到稳定房价甚至降价的预期，深受高房价之苦的普通百姓对此的反映会更加强烈，极端的甚至希望泡沫破裂、贱价抄底而不顾对国民经济的毁灭性打击。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]不希望降甚至还希望涨的人，便会以“避免误伤经济”作为最大的理由，其它的理由与此有关也许拿不上桌面，但却是切身利益，比如“量跌”后税收会跌，土地财政也会跌，去年救市时政府平台的天量融资还会因地价缩水、流标而资不抵债。这一轮调控与上一轮的另一个不同点还在于，开发商的资金链还没有问题时，政府的资金链便难保了，如果地方政府“拆东墙补西墙”，各种矛盾就将接踵而至；仅此一点，银行这个楼市调控的主角就已经成了被牵连的“利益攸关者”，如果降价崩盘更是最大的受害者，即便没到如此程度，楼市不火爆已经让他们成为利益的受损者。按利益驱动的原理，地方政府、税务、银行站在买卖双方的哪一边应该是一目了然的。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]如果征求意见，持前一个观点的老百姓虽然人数众多，但大多是“只见声音不见人”，有影响的代表者寥寥，所谓学者、媒体更多的与话语权强的一方混为一体，哪怕被称之为“良心缺失”。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]综上分析，这次调控半途而废的可能性已经出现，但这一定是最坏的情况。所谓“误伤经济”是一个因采取了不当措施而产生的伪问题，更确切地说是因为用金融手段而且是“行政性金融手段”，这个违反市场规律的主打措施埋下的硬伤。用所谓“二套房贷”等金融措施，就一定会出现“调查摸底”所担心的问题，而且是上一次07、08年调控已经有经验教训的必然问题。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left]而94年就已立法开征但没有执行到位的土地增值税，不仅可以遏制涨价，让暴利得不偿失，而且有利于保证合理利润鼓励房地产开发，这也是国际上通行的。到目前为止，所有不执行增值税的借口和理由统统都是不存在的，比如不好算账的问题，那些技术含量更高的商品都必须算增值，另据媒体报告，德国还能算出更加严厉的暴利罪出来，怎么到了我国就不行了呢？这只能说是既得利益博弈的结果，既得利益能有这么大的能量，那些具体的决策和操作部门，是否“归顺”能否“抗衡”暂且不论，但路径依赖、舍本逐末甚至本末倒置的所谓措施确是屡见不鲜的。这样，楼市的僵局只是“初级阶段”，迷局、乱局也就“顺理成章”了。[/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left] [/p][p=30, 2, left][font=宋体]希望国务院的“调查摸底”也能真正“看穿僵局、迷局和乱局”，让党中央、国务院的决心和预期与全国人民的人心向背相一致，采取税收、土地供应等得力措施，还房地产市场一个风清气正的市场机制和住房的主要职能。[/font][/p]