剖析房地产性价比的综合因素
作者：wj9264
内容：剖析房地产性价比的综合因素
——正确指导投资者购房的经典手册
一、房地产性价比的定义
1、基本定义：指房地产产品的使用价值与销售总价的比值。
2、最佳性价比：指产品的使用价值与销售总价的最合理匹配值。
3、性价比的通俗理解：
购房消费者——希望用最合适的钱，买到自己最满意的房子；
地产开发商——尽量用最少的投资，获取最大的理想收益；
代理中介商——房子卖得快，价格又卖得好；
媒体广告商——不仅物有所值，而且物有超值。
二、房地产产品的使用价值
主要指产品的功能、品质与质量，具体包括如下内容：
1、地段与自然资源优势
（1）交通：项目与城市道路、公交站、地铁口、火车站、汽车站、客运码头、飞机场等的关系；
（2）配套：项目与周边学校（幼儿园、中学和大学）、医院、银行、宾馆、体育馆、行政中心、标志性建筑等的关系；
（3）商业：项目与专业市场、物流集散地、金融中心、美食街、商务办公、购物中心等的关系；
（4）景观：项目与城市广场、旅游景点、江湖湖泊、自然山脉、高尔夫球场、历史名胜等的关系。
2、小区配套与文化特色
（1）规划指标：政府职能部门核准的容积率、建筑密度、建筑间距、绿化率、商住比、人防面积、车位数量、出入口、消防车道等；
（2）建筑外形：指外墙和屋顶造型个性鲜明，颜色蕴含文化特色；
（3）园林景观：指花草树木、园林小品、水系、假山、健身设施；
（4）开发商：公司经济实力强、品牌知名度高、诚信度好、开发楼盘既多品质又好；
（5）设计师：设计作品多，理念独特，知名度高；
（6）大门围墙：造型及颜色时尚，个性鲜明；
（7）物业管理：公司品牌知名度高、诚信度好、服务全面周到、收费合理；
（8）公共场所：业主会所、游泳池、运动场、小区广场；
（9）地下停车：出入便利，数量足够、管理科学；
（10）小区供电：双电源回路；
（11）小区供水：水压稳定；
（12）小区智能化：具有数字电视、电话、网络、自动监控、紧急求助、背景音乐、信息发布等；
（13）消防工程：自动报警、自动喷淋、防排烟、新风系统设计合理、通道通畅、设备启动良好；
（14）人防工程：设计合理，施工到位。
3、户内优势与建造质量
（1）公摊率与得房率：合理；
（2）户型设计：套内面积、使用面积合理、南北朝向、厨厕配备、阳台、飘窗、入户花园、门窗配备及套型比例合理；
（3）开发成本：该花的花了，不该花的节约了，开发进度与入市节奏控制较好，成本控制合理；
（4）交通组织：入单元道路、电梯及室内交通合理；
（5）施工队：技术力量强、品牌知名度高、诚信度好、开发楼盘既多品质又好；
（6）设备材料：给排水管道、电线、电梯、门窗等质量好、施工精细；
（7）商业与住宅：比例合理；
（8）室内通风：有穿堂风、各室均可自由和外界对流；
（9）室内采光：各室均可从室外采光，能够保证日照要求；
（10）建筑保温：设计合理，施工到位；
（11）建筑防水：设计合理，施工到位。
4、其他决定因素
（1）销售单价：与使用价值匹配相对合理；
（2）套型总价：符合大部分消费者的承受能力；
（3）产品的稀缺性：特性不可复制；
（4）产品的超前性：使用功能不会轻易被淘汰；
（5）产品的增值性：增值时间较长，增值幅度具备较大的想象空间；
（6）政策趋向：区域享受税费优惠、城市规划与未来发展前景良好。
三、房地产产品的销售总价
主要由以下2部分组成：
1、开发成本：包括土地成本、报建成本、建安成本、管理成本、税费成本、融资成本、广告成本与销售成本；
2、投资预期利润：保证最小预期利润值每年不小于20%；通过放大产品的使用价值来提高销售价格，实现利益的最大化。
四、最佳性价比的确定方法
1、用目标楼盘户型的使用价值与购买总价进行比较；
2、用目标楼盘户型的使用价值与购买总价与同本栋或小区其他栋户型进行比较；
3、拿目标楼盘户型的使用价值与购买总价与周边可比产品进行比较；
4、花费最合适的钱，买到自己最满意的房子，这就是你自己的最佳性价比。