楼市调控的一剂良药-物业空置税

作者：wj9264

内容：增收物业税不如增收物业空置税近段时间，物业税这个名词再次抢入我们的视眼，物业税真的能使房子来到我们的身边吗？将房产交易环节的税收转移到持有环节，开发商的开发成本是在下降了，但成本下降房价会不会下降？我想是很难，因为房价不是由成本决定的，而是供求决定的。一套房子即使房子成本为零，如果有一百个人来竞争，房价也会被抬到100个人中需求最强烈的那个人所能承受的最高的价格，结果房价仍然可能是2.5万元/平方米。而现在最关键问题是房子的属性发生了改变，已经由居住的消费品变成了投资品，也经是和股票一样的成了投机符号。政府所要做的是要让房子恢复是居住消费品的本身属性，而增收物业税能做到一点吗？我们来看物业税会产生一个什么样后果。物业税征收是在持有环节，物业税的承担者是消费房子的人，如果是业主自住，那么就是业主来承担。如果是出租，那么就一定是由租房者承担，比如，原来一套房子租金价格为2500元，每月物业税1000元，那么房东就可能把房租加到3500元。当然，房租的上涨会引起需求的下降，但居住需求是刚性的，能下降到什么呢？只是原来一个人住一个房间，变成两个人甚至三个人住一个房间，原来一户人家住一套房子变成两户甚至三户人家住一套房子，蜗居的状态只能加剧，何来谈改善民生呢？可能会使锝房东降租金，但租价的下降同时也会引起供应的下降，从而又将租价拉回，最终形成的均衡租价一定是高于原来的2500元的价格，至于均衡租价是多少，这一定是由供求决定的。也就是说，在出租的状态下，承担物业税成本的是房屋的使用者——包括房东和租客，而他们之间的承担比例是由供求决定的，供不应求，则房客承担所有成本，供大于求，则可能房东承担一部分成本。实际上，房东的房子一天没租出去只是负担一点物业税而已，反正租出去了也要承担这个费用，反正死猪不怕个开水烫，况且房价上涨的收益是远远大于这些费用的，房东也无所谓把房子空着；而房客一天没有房子住就只能睡大马路、睡桥洞，所以在房东与房客的博弈中，只能是房客屈服房东涨价要求。这种情况下，承担物业税成本的多半是租客。而租房价格的上涨，也会将一部分租房者逼向购房市场，从而进一步推动房价上涨。无论是在房地产交易环节还是持有环节征税，只能给购房者增加负担，给政府增加收入，不会有其他作用，租客将成为高税收的奴隶。其实，想想就知道了，既能降房价，政府又可以增加税收，天底下有这样的好事吗？事实是，降低房价和增加税收不可能没有受害者，也不是不可行。只不过是找到这样的方法，受害的人将目前房价高涨的取得利益者，这些人就有多套房的人，只有一套房子自己居住的人是无所谓的，因为房价再高再低，他一套房子还是一套房子，面积也不会多一个少一个平方。据统计，上海、北京和深圳房屋的控制率已达到40%，也就是说，将近一半房子是没人住的。在近五年交付的小区，空置率达80%也很普遍，这样的空置率十分惊人的。最近，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源的极大浪费。这种情况在每个城市已经是普遍现象了，国家应该用税收进行宏观调控了，设立税种不是物业持有税，而是物业空置税，就是谁让房子空置了，谁就要交税；反之，只要房子有人居住的，就不用交税，不管你是自己住还是租给别人住，只要你房子体现房子本身属性-居住消费品的功能，就不用交这个税。有钱你可以拥有N套房子，宪法会保护你的合法财产所有权，只你让你的N套房子投入使用，有人在居住，税收的宏观调控不也调控到你身上。没有钱的也没有关系，租房子就是了，现在已经造好的N多好房子，房东都把想尽一切办法让房子有人使用的，就会让没钱买房子以合理的价格租他们的房子的，也不用担心房东宁肯空着房子也不出租了，也不用担心房东会坐地起价，提高房租价格的，要不然房东的损失会更大。试想，如果物业空置税按房价0.1%按月征收（银行房屋贷款月利息0.56%），一套现在市场价格100万的房子的空置税就是1000元，如果房东把房子租出去了就不用交税，那怕是只租500元一个月，那他也是收益500元，如果是空置的，则要支出1000元，这样一算帐，房东的房子只要一出租，尽收益就是1500元，这样房东是很迫切地把房子租出去的，除非他一家几口人一个人去住一套房子。在从另一角度来看，房子有人住了，人气才会旺，新规划的新城、居住区的各行各业才会繁荣，政府的税收也会繁荣，社会财富才会得到真正增长。施行物业空置税具有宪法法理基础和合法性。《中华人民共和国宪法》第十条“城市的土地属于国家所有。”第四款规定“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”第十四条第二款规定“国家厉行节约，反对浪费。”，把占用国家所有的城市土地建造的房屋空置起来，显然不是合理利用土地，更属于国家必须反对的浪费行为，这就是针对空置房屋征收惩罚性税收的法理基础。因此设立房产空置税具有宪法合法性，而物业持有税则很难找到其合法性。物业空置税征收办法分析。物业空置税既然定位于针对房屋空置现象的惩罚性税种，那就体现惩罚性。首先，征收对象是将房产空置的房产所有人，包括住宅房产和商业房产。房产所有人将空置房产投入了使用即不再征收；反之将使用状态的房产转为空置，也要征税。物业空置税征收的目的就是要求房产所有人一定要把房产投入使用，要保证房产的属性得到实际体现。考虑到房产建设到交付和房产使用人之间的转换因素，应当设定一定期限免税期，如房产建设交付后一年为免税期，一年中设定两个月免税期。其次，是物业空置税征收税率也要体现出惩罚性，应当以房产同期市场价格基础，税率应当为同期银行利息为标准，至少应当等同于银行同期存款利息。也就是说，一套房产当时市场价格为100万，按一年期存款利率为0.225%，那么应房产空置税则为2250元/月，在这种情况下，谁也不轻易地把房产空置，炒房客也不得不慎重考虑投机房产的可行性。第三，如何鉴定房子是在使用状态和空置状态。要做到这一点，其实是很容易的，只要税务部门专门设立一个部门，招募税务专管员，分片管理，专管员下面再设若干协管员（如交警部门的交通协管员一样），根据房屋的水电使用状态和协管员检查是否有人员实际居住相结合，判定该房屋是否处于空置状态；商业地产就更好判断了，有没有营业是一目了然的。第四，对于欠税的强制措施。税收是强制性的，如果房产所有人将房产空置而又拒不缴纳相应的房产空置税，在达到一定时间后，经公告程序后就可将其房产强制出租或拍卖，所得收益补足所欠税款后给予返还。物业空置税出台的意义物业空置税出台后，产生的意义在于以下几个方面。第一、体现《中华人民共和国宪法》的严肃性和权威性，宪法明文规定 “一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。” “国家厉行节约，反对浪费。”，把稀缺的土地资源长期闲置，把花费大量社会财富而建造的房产空置不投入使用，这就连三岁小孩也知道是浪费行为，如果这种巨大浪费不用付出任何代价，那宪法明文规定的条文岂不成了摆设，岂不成了儿戏？那宪法的权威性和严肃性又将何体现？所以出台物业空置税就是对宪法上这一条文的最好注释。第二、物业空置税更能体现房产的投资功能和居住功能，并且能平衡这两种功能的关系。目前的房产市场，房产开发商和房产经纪人在广告宣传中铺天盖地话语都是如何如何地投资收益巨大，如何如何的升值空间等等，吸引了大量投机资金进入房产市场，以致出现大量的空置房，房产只是一个财富符号，而房产的本身属性-居住使用功能却完全丧失了。那么物业空置税的出台就是要用国家的强制力让房产固有的居住使用功能恢复出来，并不干涉谁持有房产，持有多少房产，只要房产持有人体现出了房产的居住使用功能，就不会受这一税种的影响。也就说，炒房可尽管炒，只要市场允许，那怕炒到100万/平方米都没有关系（试想，有了这一政策，房价还能炒得上去吗？房价越高，要交纳的空置税也就越高），也影响不到国计民生，没钱买房子的可以租到房子，照样可以安居乐业。第三，促进城市开发建设有序进行，加快新建城区经济发展和商业繁荣。