关于大家关心的房产使用年限的一点浅见和总结
作者：wj9264
内容：先谈谈中国的土地出让条例中各类土地的使用年限，先让同学们有一个认识。再谈使用年限对房价的影响。
●中国的土地出让使用年限分别有如下几种：
1、居宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。
2、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。
3、教、科、文、卫等等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。
4、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。
5、其它综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。
6、农民房。这类房子，通过一种集资房的形式，变相的流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。{还有“军产房”目前没有明确的使用年限，该类型房产多数集中在有驻军的城市}。
7、还有一部分特批地，这类用地，多数不会流落到民间。只有一些特权阶层可以通过特殊方式取得，所以同学不必关心。
但值得注意的是：由于早期的房地产市场并不成熟，一些商品房曾出现50年使用权。这问题其它城市都存在同类问题。
●中国的土地使用权与所有权
中国的土地所有权属于国家，市民在购房时，只购买了房屋所占用土地的使用权。
而土地使用权是有严格的时间限制的。具体的土地使用年限根据不同类型的土地，有不同的使用年限规定。（参看上文中的使用权与年限）
土地使用权，在很大程度上，可以理解为政府将土地出租。
市民在购房时所得到的土地权益、房产权益流程如下：地产开发商从当地政府手中一次性租下（拍买到）整片土地的使用权。根据政府的规划，在这片土地上建房。然后将建筑物与分割到每户的土地使用权一并出售。
市民对所购房屋拥有两种权益：1、建筑物的所有权。2、建筑物所占土地的使用权（参看上文中的使用年限）。在使用年限内，市民可以将建筑物连同土地使用权合并转让。
●建筑物的土地使用权与房价的关系
例：以同一套房子，100平方米，一次付款（7000平方米）算。看70年的土地使用权与56年的土地使用权。计算总投资收入、实际房价、每年的折旧总价。（以月租金4000元为例）。
投资总收入：4000（月租金） X 12 X 56（年） = 2688000元。
4000（月租金） X 12 X 70（年） = 3360000元。二者相差672000元。
实际房价： 7000（元平方米70年） X 100（平方）
7000（元平方米56年） + （7000 X 0.2） = 8400元平方米 X 100平方米
（56年的房产与70年房产相比，少了20%的使用年限）。
每年的折旧总价：700000（元）70年折旧 = 10000年。
700000（元）56年折旧 = 12500年