经济可能已经停滞，由于楼市的原因
作者：wj9264
内容：引子
如果未来，货币当局长期维持低利率，加息变得困难的时候，那些以为宽松的货币政策是好政策，并且以此认为决策层不会打压楼市股市的人们，在未来一段时间会发现，我们正在步日本——如果幸运的话；或者曾经的拉美——如果不幸的话的后尘，所有资产将长期处在贬值的过程中。
这是一条凄惨的不归路，尤其在今天的中国的社会经济环境下。
第一篇，我们究竟有多少可支配收入
第一、过去10年，月入2万可以入围富裕家庭
让我们看一个数字：２２万亿——居民存款余额，
然后去除以以下数字：
１３亿总人口＝１.９万/人
４亿家庭＝５.５万/户
２亿城市家庭＝１１万/户（假设另外２亿家庭没有存款）
１千万富裕家庭＝２２０万/户（假设另外３.９亿家庭０存款）
然后对照自己的财产，就能得出很多信息。
假设中国的居民存款全部都是１千万个家庭的，
其他人都是０存款——绝不是０资产，不要搞混淆了。
答案是２２０万/户。那就让这1000万个家庭做点好事，
让出一部分存款给另外3.9亿家庭，
那么每户存款必然低于220万。
假设是120万/户。
那么你呢，有多少存款？
如果你过去１０年月入５万的话，
除掉每月２万的开销——足够维持一种富有的生活了。
那么，你的存款是３６０万（不计算存款利息，如果算上利息的话按５％年复利计算的话，那就会超过５００万，是平均数的２.５倍以上了。
那你就是这个国家中５００万个最富有家庭俱乐部中的一员了。
现实情况和我的假设肯定是有出入的，但是我的思路应该是对的，那我们可以反推然后得出过去１０年月入多少可以加入到最富有的１千万个家庭中去呢？
答案是，如果节省一点的话，月入２万就可以加入到这个俱乐部中。如何得来？
月入２万，开支１万/月。存款１万/月，每年１２万，１０年１２０万（同样没有考虑到存款利息，在此我们假设存款利息用来消费掉吧），这样的收入勉强可以入围。那么有人会说，不是有很多人的财产有几百亿，还有很多是亿万富翁的吗？请注意，这里说的是存款，大富翁们的财富都是以股票的形式存在的，还有一些是以房产和生产资料的形式存在，但那不是现金。基于现金存款的推测大致是这样的，那么在这个基础上，我们就能得出很多信息，包括买房和投资方面。
现在有个什么权威机构——据说是社科院的调查说“月入６０００就是中产”，那是按个人的收入来计算的，据说北京有５４０万个人达标了，换成年轻的三口之家的家庭的话，大约１.２万/月，光北京有约３００万个家庭达到中产，但是“月入６０００就是中产”，是按现在的收入水平来确定的。实际要想成为比较富裕的家庭，至少过去10年平均每月要月入２万以上才可以，而且我这里说的是过去连续１０年的平均家庭月收入，不是现在，所以并不矛盾。今后１０年要想保持或加入到前１千万个最富有家庭的话，至少从现在开始，如果刚刚月入２万的家庭，要每年以２０％以上的速度递增才可以保持在这个行列内了，而至于家庭月入没有２万的，那只能想办法努力加油啦。
第二、今后１０年，月入５万，还是有钱人
上面我说到，过去１０年月入２万，可以加入到富裕家庭的行列。但那是最低地门槛，实际真要活得轻松一点，至少月入３万，才不会那么累人。
那么今后１０年呢？如果有了前１０年的基础，那么平均下来月入５万，将是个不错的收入水平，还可以让你待在富裕阶层中。那么月入５万是个什么概念呢？拿现在最热门的房子来说，以一线城市的电梯两房（约75平/套）的平均月租金２５００/月来算，不考虑还贷款——假设已经全部买断的话，要有２０套房（共约1500平）供出租，那么就可以月入５万。有多少人有２０套房，而且是不欠银行贷款的呢？所以这是一笔不小的财富。还有一种计算方法：1200万现金存银行定期，年利率5%（复利产生的利息忽略不计），那么也可以月入5万。
所以未来１０年，能够月入５万的家庭还是比较有钱的，相信，如果不是大花洒或月光族的话，在２０２０到２０３０年的１０年中，靠着积累，你还能过着比较富有的生活。
这让我想起大约０5年左右吧，具体记不太清了，曾经有个入围胡润百富榜的富豪，名字不记得了，估计当时他的财产有一百多亿，当然不是现金而是股权。在一次电视节目中，主持人问了一个问题：有多少钱你会觉得幸福？他的回答是：一套别墅+一辆车+５００万现金。主持人都笑了，这么一个富豪竟然只希望有这么点现金就可以觉得幸福了，以为他是言不由衷。。。
实际情况是，后来有报道说这位富豪因为拖欠银行一笔很小的数目而最终闹到打官司的地步。
现金有时真的很重要，正所谓“一分钱难倒英雄汉”啊。
以今天的房价来看，相对我们的存款，全国有１０００万个家庭可以承受今天的高房价而不会影响自己的生活品质，另外３.９亿个家庭就只能或者不改善居住条件，或者委身为“房奴”牺牲其他生活质素来实现买房梦了。
第二篇：房价收入比真的不重要吗？
实际上，人类从住在山洞里开始，一切经济活动都是围绕着“衣食住行”来进行的，后来的政治、军事、文化、艺术、宗教等也都是由经济活动派生出来或者为经济活动而服务的。而经济活动的核心就是“衣食住行”。
现代人的印象是，住在山洞里的原始人除了打猎、摘果子充饥外，似乎不需要衣服，也不需要建房子。其实是错的，原始人至少也要找几块树叶来遮挡一下，树叶也有大小，也有质量，也有美丑，这样一来，服装设计师从原始人类开始就一直有的。至于房子，就是山洞了，也有大小，也有潮湿干燥，舒适度和安全性以及距离水源地或食物源的远近，后来稍微有条件后，就盖起了茅草屋，所以原始人也有房地产，只是不一定都通过买卖来交易，有时更多是通过战争来完成过户手续。
从河姆渡文化遗址的复原图，我们就可以看出原始人的衣食住行状况。
从古至今，人类的经济活动都是围绕着衣食住行来进行的。除了解决吃的问题外，古人对建筑也是相当执着的，集权社会，大的建筑工程都是皇帝亲自主持的，从秦始皇修长城，建阿房宫，到唐朝的大明宫等，无不体现了对建筑的执着。尤其到了明朝，就更是发展到了极致——南京城墙，北京故宫，明代还修了长城，那是因为地域缩小的原因，到了清朝反而不修长城了。为什么？因为清朝的疆域辽阔到长城已经成了差不多从东到西的国家中轴线了，修长城还有什么意义？可以说明朝最终灭亡的原因有很多，但是我想，搞建设工程太多也是一个方面吧，想想朱棣修紫禁城的时候最终因为没钱而改变城墙的图纸，草草收场就知道资金拮据到什么程度了。
到了建国后，建筑主要倾向于民生了。到９８年房改前，国家也是投了大量的资金用在居民住房上的。房改后，由市场来主导房地产的建设，也是建了大量的房子，粗略计算，也有７０００万套左右。而且房地产成了国民经济的支柱产业了。
说了这么多废话，无非想说的是，“衣食住行”贯穿了人类从古至今的经济活动，只是现在这个阶段，“住”被放大到了一个太高的地位了，因为衣食无忧后，“住”成了大的问题了，至于“行”人们并没有试着去研究。还有比行更高级的消费，旅游健身，医疗保健，文化娱乐等都不曾被我们想起过。原因是，按马斯洛的理论，人的需要分为５个层次，对照一下我们处在那个阶段？
我时常在想，为什么美国人或欧洲人的收入那么高，但他们在吃的和穿的包括住的方面其实相对收入来说，所占比重是很少的一部分？所以人家的房价和收入比在５：１左右，而中国现在的比例高达２０或３０：１，还有人说这个比例是正常的，并找出种种理由，城市化啦，人多地少，大学毕业生愿意留在城市不回家乡，有钱人钱多，没地方投资只能炒房等等，似乎很有道理，但实际是不堪一击的。
生产是由消费拉动的，而消费结构和比重决定了生活质素，在走上富裕的过程中，人类的消费结构和比重终归是类似的，大同小异而已，印度人喜欢黄金，但并不会让印度人为了黄金不会比世界其他国家的人们支付更高的价格，因为黄金的价格有国际期货作为参照。其他大宗商品无不如此，石油、铁矿石等基本上各国只会因为消费量的多寡而决定支出金额的大小，而不会有价格的差异。而中国的房地产价格的一轮暴涨，究其原因，很多人已经给出了答案，在此不必着墨过多。我只想从消费结构上和比重上来做一阐述。
即使中国人对房子有多么的偏好，20或30：1的房价都是个变态的比例，既然“衣食住行”在目前来说是我们主要的消费项目，那我们再回头看一下，消费结构和比重是如何此消彼长的。“民以食为天”，所以吃是第一需要解决的，因此我们看到改革是从农村开始的，为的是解决粮食问题，当然解决粮食问题并不是说没饭吃，即使粮食不能自给自足，中国当时也能从国外进口粮食保证人民基本有饭吃，所以改革从农村入手的目的其实更主要还是为了节约宝贵的外汇开始工业和城市的发展。经过几年的努力，粮食增加了，吃饭的问题解决了，然后我们发现，卖衣服是个赚钱的行当，早期，广州最有钱的一批人是西湖路上灯光夜市的摊主。为什么？服装好卖啊，白天去中山进点货，晚上就会卖个精光，来钱快又多，让人羡慕不已。
现在我们的感受是什么呢？衣食无忧了，满大街都有打折的衣服在卖，拿北京的中产家庭月入1万2的话，吃和穿的消费能占到20%，就已经可以让自己吃好穿好了，一点压力都没有，现在的中产们不会像我们的父辈们那样因为吃穿要付出收入的80%以上而烦恼了。所以消费和收入的比重其实直接影响着人们的幸福感。
那么，房子作为消费品（撇开投资的属性不谈）占我们的消费/收入比又是多少呢？同样拿数据说话：买一个100万的房子，现在的北京，100万的房子最多只有一房一厅50平了，但我还是拿最低的要求来举例，那么首付30万，贷款70万，20年还款，月供大约4500左右，这4500是你未来20年每月必须的支出。那么我们看到，像我开篇所说的22万亿居民存款落到2亿个城市家庭（假设农村家庭是0存款）的话，是10万/户，有人说这个数字不对，既然只有10万存款为什么那么多人付的出20万或30万的首期？
当然付得起，可以向暂时不买房的亲戚朋友借啊。所以我们看到很多买房人都是借着亲戚朋友的钱付了首期，然后再想到反正月供才4500，目前的收入有1万以上，不怕。问题是，每个月的4500支出可能占了你收入的4成以上，那我要告诉你，你将为你的行为付出惨重的代价。因为，你忽视了“衣食住行”中另一个更为重要的也将是未来主要的开支——行，不要以为“行”就是买辆车的钱。买辆车以后，被动消费的项目就多了去咯，保险，油钱，出门的停车费，外出旅游时的旅馆费用等，平均每月的支出甚至不比月供房贷少。这样一来，你家那点收入花在衣食住行上后，几乎所剩无几了，哪还谈得上什么体面尊严小资等？
所以我终于明白美国人和欧洲人的收入那么高，但用在吃穿住上的消费其实是很少的原因了。因为他们的主要消费其实是在“行”以及更高级的医疗、养老、旅游健身其他金融服务上面，那些才是花大钱的地方啊。这些距离当下的大部分中国人来说似乎很遥远。即使是“行”的消费这一块，有些人也会说，大不了不买车，不旅游。所以这样一来又回到了我想要说的，房价收入比真的很重要，老百姓为房子付出太多，就不会有幸福感。
目前中国的房价，其实，只是为中国最富有的1000万个家庭定价的，其他3.9亿个家庭，只能靠边站或者做“房奴”牺牲别的幸福来实现买房梦了。
所以说啊，房价收入比不回到正常的比例，即使中国人多么的吃苦耐劳，不爱享受，２０或３０：1房价收入比，都是人民不可承受之重。
还有就是，如果房价收入比不合理的话，国家提倡的消费升级也将无谈起。。。。