过了保修期 屋子漏水找谁买单
作者：wj9264
内容：入住多年的房子，开始出现这样或那样的小问题。业主找到物管，物管却亮出免责条款：房子已过质保期。市民刘女士昨日向本报24小时新闻热线966988求助：“维修房子是个大工程，我遇到了这种情况，该怎么办？”
业主：屋外下雨屋里漏
刘女士说，她家住在南坪南湖路溯源居，小区是清一色的小高层花园洋房，她住在三楼，楼上有一个很大的露台。两年前，楼上住户在露台上种了很多花花草草。
“这两年来，我最讨厌下雨天。”她说，只要外面一下雨，她家屋顶就开始渗水，雨不大还好，如果下大雨，天花板整个泡涨，还不时往下滴水，卧室没法住人。由于长年累月的渗水，天花板已被浸泡得惨不忍睹，家具也开始发霉，屋子里充斥着一股霉味。
刘女士说，为这事，她可跑了不少腿，找物管和楼上的住户协商过无数次，可至今也没解决。物管说，房子是2003年交的房，五年的质保期已过，没法找开发商买单。
“如此说来只能自己买单，太不公平了。”刘女士说，维修房子毕竟是个大工程，且漏水原因一直未明，找谁来维修、怎么维修？都是不小的难题，实在不行，她就只能卖房子。
物管：找准原因是关键
该小区物管一李姓负责人告诉记者，小区里出现漏水的不止刘女士一家，物管接到投诉后，会第一时间去业主家查看。漏水原因主要有三种：一是房屋本身存在质量问题，二是业主使用或装修不当，三是正常使用后老化。
李小姐说，由于该房已过了国家规定的质保期，维修只得动用大修基金。按照流程，得先搞清楚房子漏水的原因，才能认定责任———如是楼上住户装修破坏防水层导致漏水，维修费应由楼上业主买单；如是房屋自身老化导致的漏水，业主可申请动用房屋大修基金。无论如何，物管将尽力协调，争取早日解决问题。
业内：五年后问题渐出
我市房地产开发界资深人士刘方（化名）称，我市商品房开发起步于房改之后，约上世纪80年代，南方花园、锦绣花园等是我市最早的一批商品房。从目前的情况看，商品房建成五年后，将陆续出现各种问题，最常见的是外墙砖脱落、电梯损坏老化，最严重的就是房屋外墙面渗水、屋顶漏水等。
律师提醒：保修期从交房时算起
本报新闻律师团成员、冠中律师事务所孙济华律师特别提醒，建设部2001年施行的《商品房销售管理办法》要求，开发商对购房者承诺的保修期应从房屋交付之日起算。而建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，从工程竣工验收合格之日起，计算房屋建筑工程保修期。这一点很容易被开发商糊弄：一些开发商故意宣称从房屋竣工验收合格之日起算保修期，这样一来，保修期大大缩短。
支招：过保商品房，维修这样解决
由于我市早期的商品房已过保修期，其中一部分出现小毛病，孙律师表示，这一部分的维修问题可采用如下方式解决：
一、已缴纳大修基金的小区，可经法定程序申请动用大修基金维修。
二、未缴纳大修基金的小区，或该部分维修不能达到使用大修基金标准的，经总人数三分之二以上的业主同意，可向全体业主筹集维修基金。
三、无物管、也无业委会，且未缴纳大修基金的小区，可以提请居委会组织全体业主筹备维修基金。