空置率和高房价谁绑架了谁

作者：wql0913

内容：　　北京54.9% 　　8月25日，北京朝阳区政府的统计报告显示，截至7月底，全区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为 52.1万平方米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。　　杭州4% 　　“零走字”水表的房源总量超过25000套，而其中属于住宅的达到14000套，为总共335000多套受调查住宅的4%，疑似空置房。　　上海30% 　　租赁市场两极分化，个别豪宅小区空置率30%。　　武汉23.92% 　　楼市空置率23.92%，高档住宅的空置率尤其高。武汉台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重，有楼盘空置率甚至高达50%。　　广州20.24% 　　当地媒体爆出，广州的住宅空置率达到20.24%，超国际警戒线一倍，引发各界争议。　　重庆10.2% 　　2006年，重庆市商品房空置面积累计达612.94万平方米，其中空置一年以上的商品房355.58万平方米，占空置商品房比重为58%。当时，全市空置三年以上的较难消化的商品房面积62.40万平方米，占空置商品房比重为10.2%。　　海南80% 　　海南省的海口、三亚、文昌、琼海等8个市县，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时仅为40%~60%。部分小区空置率高达90%。　　■背景　　“6540万套空置房”引发口水战　　楼市新政调控已满4个月，当前市场仍处于胶着状态。有消息传出，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。该数据一出就引起了轩然大波，招致多方质疑。虽然国家电网公司随后进行了辟谣，“全国存在6540万套空置房”这一消息被证实为数据不实，但一边是想买房的人买不起，另一边却是买得起好几套房的空置不住，空置率这个不被政府相关部门正视的数据已经被放到了聚光灯下。　　业内人士认为，与其关注空置率究竟是多少，不如反思空置率究竟为何如此受关注更有意义。在当前高房价的国内楼市中，到底是空置率绑架了高房价，还是高房价绑架了空置率？令人欣喜的是，空置率调查的启动，传递出了城镇住房普查脚步加快的信号。　　统计难点空置判定影响数据准确性　　虽然空置房的调查已经启动，但是关于住房空置率究竟能否统计的争论依然在持续。　　目前并没有一个“空置”的明确概念，是阻碍调查的主要原因之一。国家统计局新闻发言人盛来运曾表示，是房子没有人住叫空置，还是没人住达到一定时间以上叫空置？这里不仅有状态问题，还有时间问题，很难给出一个标准，空置面积的讨论基础亟需明确。也有业内人士认为，房子“空置”和房子“有没有人住”是两个概念，如果调查的时机不对，得到的数据误差是非常大的。　　除了基础概念不明确外，统计公式难确定也是一大难题。中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，要计算空置率，空置率的分子和分母就必须确定，这两个基本问题不统一，或者没有基本的共识，那么讨论空置率的问题就没有意义。目前比较流行的说法中，空置率的算法有三种：　　空置率=全社会空置房面积/全部住房面积；　　空置率=空置商品房面积/一定年限内竣工面积；　　空置率=空置商品房面积/当年竣工面积。　　众所周知，一定年限内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比一定年限内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。　　对此，不同的业内人士有不同的看法。“闲置总量比上住宅总量，这个量可以按套数算，也可以按面积算。我认为这种算法是更有意义的，但这个也不能完全反映问题。 ”北师大不动产研究所副所长黄兴文(博客)对记者表示。“用全社会的存量房源做分母，容易淡化这个问题。如果用房改以来新建的商品房做统计范围，意义比较实在。把过去的老公房(公有住房、公产住宅)等放在里面统计，实际上是将问题模糊化。老公房与商品房缺少可比性，容易把空置率降低。如果只统计商品房，更能反映最近几年市场的发展趋势。 ”陈国强分析。　　高空置率反映出一系列社会问题　　采访中，一些业内人士也表示，与其关注空置率究竟是多少，不如反思空置率究竟为何如此受关注更有意义。目前住房已经成为内地居民投资保值的一个重要手段，贫富差距问题在住房上表现得也更为显著。一方面，想买房的人买不起房，另一方面，买了房的人买了之后又不住。尽管现有空置房数据并不完全可靠，但住宅的高空置率已经成为不能忽视的一个问题。　　陈国强表示，在当前高房价的特定背景之下，高房价和高空置并存。反映出一系列社会经济问题：首先是社会贫富分化；第二，房价过高也反映出政府的保障和公共服务不足，保障房数量严重不足；第三，高空置反映当前住房的居住属性和消费属性被严重忽略，投资属性被放大。　　大连明拓地产代理有限公司总经理边航认为，公众关注空置率，实际上是要探究如今的房地产市场是否健康。现在房子在国内已经不是用来住的了，而是用来投资的了。目前国内抗通胀需求增加，投资渠道又过窄，很多人买了房子空置寻求保值，即使是高房价下投资房子心中没底，也依然选择楼市作为资金的出口。　　市场不应高估空置率调查影响　　对于空置率调查启动所传递出的信号，业内人士认为，虽然其为将来房产税、物业税的征收打下了基础，但短期内不应高估其对市场的影响。　　北京市房协副秘书长陈志(微博)认为，很直观地看，房子空着不卖，或者买了多套房空着不住，肯定是会影响市场房价的；要找出造成空置率的原因，并以合理的制度加以限制，才能影响市场的供求关系，而这并不会在短期内实现，因此，市场不应过高估计政府关注空置率带来的影响。“是否是管理层要有新的动作的信号，这个还需要继续观察，是否有新的措施出台现在还不得而知。”陈国强说。他认为，住房空置率的问题要和城镇住房的普查结合起来。这项工作社会早已对其提出了很高的预期，官方的确需要抓紧来落实这件事情。“现在释放相关的信号是件好事，希望把这个摸底的问题做好，对将来推出房产税、物业税等来说也是做好了比较基础的工作。 ” 　　黄兴文也表示，现在还没有到出台新的政策的时机。“通过了解空置率，掌握基础数据，只是有利于政府决策时心里有数。这个事情本身不是更严厉政策出台的信号，与调控的关系不是很大。现在的调控政策如果严格执行，持续时间久一点而不放松的话，杀伤力已经够了。 ”