房价降不降 房产大腕都说降
作者：wql0913
内容： 非房地产主流、典型、专业的同志们:
不要总想等到房价最低点，谨防这回又晚点！
李杨爱足球、爱打望美女，希望能像王石一样登山，以忘掉现实的痛苦。一个经典的业内闷骚纠结男，冷眼旁观却又总能一针见血！
从上周四起，成都商报在秋交会前接连抛出楼市五大悬疑的“秋问”系列报道，其中最为关注的话题一定是“房价降与不降”。
房价降还是不降？嘉宾一致认为楼市还将维持调整行情，而且短期内不会迅速看涨。
此轮调整“底”在何方？任志强和潘石屹的论战已经在各自的博客上打响，潘石屹给出的答案是“房价将降至2009年年初水平”，但任志强则认为房价降是会降，但不会降到2009年初的水平。
嘉宾
华远集团董事长 任志强
SOHO中国有限公司董事长 潘石屹
正合地产董事长 毛勇
房价共识
还将维持调整行情
调整、降价是嘉宾对当前楼市比较一致的观点。潘石屹就表示，当前尽管看似有很多支持房价上涨的因素，但常识也很重要，不能违背基本常识，有一些城市住房的租金回报率仅有1%，而全世界平均值是7%—8%，且中国土地使用年限仅有70年时间。衡量一个投资产品的好坏，回报率是一个很重要的指标，不能不看投资回报率，仅看资产的升值，资产越升值回报率就会越低。
潘石屹认为，政策强调要加大保障性住房的建设、银监会出台了“三个办法一个指引”、针对住建部出台的对预售收入监管的办法以及正在展开的清理闲置土地，这四方面的政策预计在四季度都可能实施。因此一方面增加了市场上住房的供应量，同时也加剧了房地产商资金的紧张程度，受这些因素的影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。
毛勇表示成都也可能出现供大于求的市场环境，因此一时还很难走出调整行情。根据新开工量与供应量的关系，较大的开工量使得今年下半年成都楼市或将出现供大于求的态势。“2009年新开工量为1312万平方米，但实际新增供应884万平方米，尚余428万平方米，再加上今年上半年513万平方米的存量，后市的供应量将达到941万平方米。”毛勇表示，理论上分析后市900余万平方米的供应量将会形成供过于求。
成交量共识
成交量回升不一定是回暖的信号
今年四月份以来，住房成交量明显下降，这几周有些城市的成交量回升，是否就是住房价格上涨的先兆？
对此，潘石屹持否定态度，他的理由是住房供应量下半年会加大，保障房将推向市场，还有一系列调控政策的出台，以及开发商资金的紧张。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。
局部地区的销售回升是来自于房价下降产生的影响，这些部分城市的回升不是房价上升的前兆而是降价的效果。任志强坚持认为就全国来看房价三、四季度还会下跌，“其实房价已出现了下降。一是在CPI和PDI高涨中不升就是降了。二是开盘价大大降低，但在指数统计中却无法体现，这个降价被忽略了。三是房价全国差别巨大，区域性供求关系和经济增长差别巨大，出现了有升有降的分化，因此指数统计上也会出现正负差之和归零的问题，于是已经出现的下降被增长掩盖了。”
成都的情况比较相似，“从7月下旬开始的成交量回升主要受益于各大楼盘供应量的增加，关键是开发商纷纷加大了优惠力度，因此成交量自然出现回升。同时楼市出现分化，卖得好的楼盘和卖得差的悬殊很大，不少价位合理的楼盘成交量就很大。”毛勇表示，成都楼市仍然是被刚需带动，90平方米以下刚需表现更为活跃，4-7月90平方米以下户型的成交量较1-3月出现明显增加，90平方米以上户型成交量继续出现下降。
楼市见“底”分歧
潘石屹：会跌到2009年水平
至于楼市的“底”在何方？潘石屹显得比较悲观，“许多人追问我，住房价格会下跌多少百分比？希望我具体回答。我不是神仙，无法回答。在香港分析员会上，又有人追问我这个问题，我说可能会回到2009年初的水平，因为许多指标不支持这么高的住房价格。”
任志强：会跌，不可能大跌
从去年9月份之后的投资增长看，先期指标在一年的生产周期之后会变成市场的供给，因此今年9月份之后的供给量增长是必然的。任志强认为，“这种增长会延续到明年年中之后，下半年剩余的时间里，供给预计增加50%以上，因此价格会在供给增长中下滑。但在总的供求关系没有彻底扭转中，这种正常的市场竞争会让价格波动或下降，却不会爆发恶性的下跌。”
今天的市场环境不能和2009年简单相比，此次国十条信贷政策的调整必然再次影响住宅价格与消费，但此次调整首套房贷利率并没有提高，因此在部分改善性消费需求被抑制之下仍保持着首套消费的旺盛，这也决定着此轮楼市调整就不会出现2008—2009年初的现象。
同时，任志强还提出了自己的期待，“我希望看到在国十条的作用下保持市场的价格平稳下降，并迅速提供560万套的保障和租赁住房。如果今年不能完成保障房建设的任务，那就会让市场和多数民众失望并失去等待的耐心。那么明年的两会就不会仅仅是解决房价的问题了。”
毛勇：不能一刀切，一、二线城市情况各不相同
毛勇的观点显得比较中肯，他认为一线城市重回2009年房价水平不是没有可能，毕竟北京、上海等城市房价虚高太多，但类似于成都这样的中西部二线城市一方面原本房价虚高成分就不多，再加上国家宏观经济政策对西部的倾斜，经济快速发展延伸出旺盛的刚性需求，因此成都和一线城市情况还完全不同。
“目前全国楼市成交量明显萎缩，就成交量来说这是涨得多就跌得多的游戏。相比2009年全年房价，以上海、杭州为代表的长三角区域房价涨幅30%到50%，上半年成交量就跌了足足70%以上，而重庆、武汉等中西部区域相对波动不大，房价上涨在20%以内，成交量跌幅也在20%以内。”毛勇表示，目前楼市房价虚火最重的显然是上海、杭州的长三角区域，然后是广州、深圳为代表的珠三角区域，北京、天津的环渤海区域月均成交量跌幅也在三成到五成之间。因此各个区域根据自身的状况，差别还是比较明显。