莫误读了房地产的“振兴” 楼市不是真的复苏

作者：陌仔

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内容：[i=s] 本帖最后由 陌仔 于 2009-7-13 08:23 编辑 [/i] [size=4] 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点(据7月10日发改委网站)。 [/size] [size=4][/size] [size=4]　　必须承认，目前中国相当程度的住房需求仍然偏向于投资，其理论基础和现实表现都印证了这点。从理论基础分析看，自去年11月份股市反弹以来，由于住房被认为是股票以外最具有投资品的特征，为此有人就此鼓吹，既然股票在涨，那么房价也同样会涨;从现实情况表面上看，上半年与去年下半年相比，住房交易市场相对转暖，房价似乎有所回升。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 面对增加的销售量，让人不得不思考：楼市真的走上了坦途，走向复苏了吗? [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 尽管一些专家认为，由于刚性需求的存在，今年楼市复苏是一种必然。但是笔者以为，目前楼市销售量的上涨，更多功劳应该归于向房屋市场大量“输血”的各家银行。正如政府已经开始叫停某些地方二套房贷政策的死灰复燃，不可否认，地方银行出于利润考量与房地产企业的“曲线救国”路径依旧存在。只要你愿意借，低首付、高按揭年限、利率打七折等优惠都不在话下。而据今年3月中国人民银行公布的数据，银行“一季度完成全年信贷投放目标的90%”，高达4.58万亿元。在这“巨量”的信贷投放中，除了铁路、公路、基建的贷款外，一直作为银行优良资产的房贷，所占比例也定然是惊人的。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 但正如一些专家所指出的，现在的销售小高潮，在很大程度上消化的是市场存量，而市场购买力大多是2008年以来被积压已久的刚性需求，购房以自主为主。当这部分被压抑了的所谓刚性需求释放完毕之后，楼房销售是否能够维持现有的销售量令人怀疑。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 由此看来，支撑当前楼房销售量方的主要因素，是市场中的自主需求。此波行情恐怕不会延续太久。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4] 其实，我国楼价的远远高出普通人可以接受的范围。日前，国土资源部下属部门发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。内地房价是普通居民平均收入的15至20倍，在西方国家，这个数字远低于10。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 此外，经济是否好转还没有定论，而就业率仍然在下滑，实体经济中还有工厂倒闭、大幅度裁员时有发生，大学生就业难，确是实实在在的事情。对于受金融危机影响而降低收入的居民而言，他们买得起的产品空间更是在减少，因而，仅仅基于目前楼房销售数据而简单下结论认为楼市会复苏并不具有可信性。或许，比之老百姓，房企对危机的嗅觉更敏锐，尽管表面看楼市在量价齐升，但是发展商对于正在拍卖的土地往往并不“感冒”，仍然不愿出手高价竞买土地，尽管他们手上的储备用地已经不多。 [/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 抗日战争取得了几次局部胜利后，中国出现了盲目乐观的“速胜论”，为此毛主席专门写了那篇著名的《论持久战》，现在的楼市恐怕也会如此。楼市或许真的已经见底，但说到可以马上复苏，却未必可信，莫要因为“拔苗助长”再重新将它砸到谷底。而楼市的真正全面复苏，恐怕要等到金融危机影响过后，投资性需求加入市场。投资客们也别莫误读了房地产的“振兴”，重蹈08年大量闲置房屋积压在手，至今难以解套的覆辙。 [/size]