二手房市走高如何挑选房源

作者：陌仔

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内容：[size=4][b] 二手房价格大幅回涨 现在买不买自己说了算[/b] [/size] [size=4][/size] [size=4]　　搜狐焦点房地产网从多方数据了解到，09年第二季度以来，北京二手房市场的房价逐渐攀升，房价上涨速度迅猛，环比第一季度，北京二手房价格上涨了近15%。很多购房者对这样的上涨速度有点措手不及，也让他们开始担心这个时候该不该买房，现在是不是买房的好时机。一方面是需要购房的刚性需求，另一方面是迅速上涨的房价，此时此刻，到底买还是不买，许多购房人举棋不定。对此，我爱我家认为，现在适合不适合买房还是要具体问题具体分析，最终由购房者自己说了算，市场的宏观交易情况只是给购房者一个信息参考。[/size] [size=4][/size] [size=4]我爱我家置业顾问表示，目前自住型购房人主要分为两类： [/size] [size=4][/size] [size=4]　　[b]第一，首次置业者。[/b][/size] [size=4][/size] [size=4]对于这类人来说，由于他们购买的主要是中小户型，因此单价的上涨对总价的影响不大，如果购房时能够很好地利用国家对首次购房着低首付、低利率、减免部分税收等的各种优惠政策，那么在这个时候购房也还是划算的。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] [b]第二，改善型置业者。[/b]改善型置业可分为两类，一类是自主改善型，另一类是被迫改善型。所谓的被迫改善型是因为各种客观因素的影响导致必须要重新购买房子的类型，比如拆迁户就是其中典型的一种。我爱我家数据显示：目前，拆迁户占改善型购房总数的56%。由于今年拆迁补偿标准的市场化，很多拆迁户获得的补偿还是相当可观的，因此对价格的变化不敏感。而对于自主改善型的购房人，虽然房价上涨使得他们的购房开支加大，但同时，他们旧房套现的金额也会加大，购房能力也在增强。如果他们能够利用好两个不同区域房价涨幅的差异，反而会使置业升级更加轻松。比如年初原来的老房子可以卖80万，而看上的新房子（或二手房）价值150万，购房人要补进去70万；而现在，原来的老房子涨到了100万，看上的新房子（或二手房）价格涨到了165万，购房人只需要补进去65万就可以了。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 此外，在房价上涨的大背景下，对于不同需求的购房者来说，我爱我家建议： [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] [b]第一，可以寻找价格洼地。[/b][/size][size=4][/size] [size=4]不论房价怎么涨，总会有部分区域存在着相对较低的房价，这个时候这种较低房价的房子便是购房者们需要发现的。从我爱我家上半年的成交指数报告中，我们看到仅2009年6月份网签数就达到23205套房，其中价格上涨较明显的区域主要有望京、CBD、亚运村、月坛以及紫竹桥等二级区域，而马家堡地区、成寿寺地区等南城部分区域的二手房价走势则相对平稳。因此我爱我家建议购房者因多关注下目前房价相对平稳的区域是否有合适的房源。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] [b]第二，购房者应带着“淘房”的心理去寻找合适的房源。[/b]目前二手房房价很大程度上由业主掌握，而不同的业主有不同的卖房原因。有些业主急需套现，就会以低于市场价格的报价出售，购房者们应该抓住这样的好机会，果断出手。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 总之，在这个房价上涨的时候，买不买房还是得具体问题具体分析，根据购房人自己的情况决定[/size] [size=4][b]　　[/b][/size] [size=4][/size] [size=4][b] 二手房贷款陷阱知多少？[/b] [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 日前，银监局向辖内各商业银行下发通知提示金融机构防范二手房贷款风险并对存量贷款进行全面风险排查。外界纷纷猜测银监会是否会收紧二手房贷款政策，尤其是二套房贷款恐会“风云突变 ”。“伟嘉安捷”认为，姑且不论政策是否会收紧，就现有二手房贷款流程看，常见的两种贷款陷阱也需要引起借款人的高度警觉。 [/size][size=4][/size][size=4][b]　　[/b][/size] [size=4][/size] [size=4][b] 假按揭“陷阱”：[/b] [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] [b]形式一：[/b]借款人出现资金缺口，在急需钱融资的情况下，轻信不正规的金融担保公司怂恿，声称能够为借款人找房子做假抵押向银行申请贷款，通过非正常渠道借款人也有可能获得贷款。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[b]风险性：[/b]众所周知，银行只接受以房产为抵押物的贷款，借款人在急需资金的情况下很有可能采取“旁门左道”达成目地。“伟嘉安捷”提醒借款人，这样操作的风险性较大，因为贷款手续全都是假的，一旦银监会对各金融机构二手房贷款进行全面排查，逐笔核验房屋交易背景、客户资料以及各项权证的真实性等等情况，这种形式的假按揭贷款很容易被排查出来，此时如不正规的金融担保公司卷款潜逃或者干脆消失，那么查处出来的假按揭风险就会全部转嫁到借款人身上，银行可能会追究全部的贷款违约责任，借款人还有可能受到相应的刑事责任处罚。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] [b]形式二：[/b]开发商为了回笼资金，将暂时没有卖出的房子以内部员工或者开发商亲属的名字购买从银行套取购房贷款。通常情况下，开发商会与假借款人协商并支付其相应报酬，假借款人也会签署正常的按揭贷款合同，流程与其它按揭贷款操作流程无疑，办理完流程后银行会根据按揭贷款合同向开发商放款。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[b]风险性：[/b]从前段时间市高院公布房贷纠纷案指导意见看，其中有一项明确提出：“借款人虽然没有实际占有所购房屋，但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失，借款人应就其过错向银行承担开发商不能偿还贷款部分10%以内的赔偿责任。”从这一项规定看，借款人看似从开发商处拿到了些报酬，占了点小便宜，反过来看会失去更多的利益，尤其是对借款人个人信用这一块，开发商如无法及时还银行贷款，为开发商签字盖章的借款人就会受到违约牵连，会影响日后借款人的真正意义上的贷款。 [/size][size=4][/size][size=4][b]　　[/b][/size] [size=4][/size] [size=4][b] 假买卖“陷阱”：[/b] [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 假买卖的表现形式通常只有一种，在借款人急需资金周转的情况下，希望以最快速的方式筹集钱款。做抵押消费的话，放贷时间相对交易类过户时间较长且贷款金额不及交易类贷款多，在这种情况下，借款人可能会选择亲友充当客户，通过买卖形式快速融资且获得更多贷款。 [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] [b]风险性：[/b]以这种方式贷款的如借款人能够在短时间偿还贷款，铤而走险一次还有情可原。相反如按照正常手续贷款二十、三十年之久，与亲友的假过户很有可能会弄假成真，亲友有可能不将房产归还借款人，这里面就容易产生纠纷，借款人只能哑巴吃黄连。 [/size][size=4][/size][size=4][b]　　[/b][/size] [size=4][/size] [size=4][b] 贷款小贴士：[/b] [/size][size=4][/size][size=4]　　[/size] [size=4][/size] [size=4] 目前，在北京做个人按揭贷款服务的公司“多如牛毛”，在这些大大小小的个贷服务机构中，由于银行的支持有限、房贷产品的各色差异、个贷服务机构的信誉资质以及从业人员的素质不同等原因，造成个人房地产金融市场上个贷服务机构的差异化。“伟嘉安捷”专家介绍，借款人如果想要寻找个贷服务机构帮助的话，最好找那些正规的个贷服务机构合作，因为在与客户签约后从评估开始，每一个环节都将有专人负责敦促与跟踪，直至整个贷款交易结束，十分细心与周到，保障借款人的资金交易安全。[/size] [size=4][/size]