把握节前购房最佳时机
作者：cissyli
内容：[p=30, 2, left]楼市乱象历来不断，陈宝存兄与侯宁的打赌刚刚在微博上稍微平息一点。作为开发商的禹晋永与昨夜零时十二分，主动向所谓的独立经济学家谢国忠挑战，邀他拿出全部身家对赌。起源于谢国忠昨日又发了一篇非常直白的标题文章《我直接告诉你们房价要大跌》还是坚持房价要大跌50%甚至一线城市要跌80%，只不过这次时间不是2012年，而是往后延迟了五年。[/p][p=30, 2, left]原来的2012年的时间推算是从日本楼市泡沫来推算的。那是简直就是一种意想，或者是算卦这样不着调的事情。我在前面文章中已经说过了：所谓的专家与学术机构对于房价的预测从来没有准过，原因是他们所有的预测都是建立在完全市场经济理论上的数学模型分析，基本通过三种国外流行的分析工具：收入房价比；租售比；货币供应量。这些东西在西方是能够获得成功的，因为这套理论的提出就是建立在西方完全市场经济条件之下的，二是西方的房地产市场是一种成熟的房地产市场，西方的城市化水平已经达到70%以上的，他们的理论基础是在此条件下得出的。[/p][p=30, 2, left]我国的现实是市场经济的实践才刚刚开始，而房地产市场的发展才刚刚只有十来年的时间，何况自从建国以来，我国由于受到西方列强的冷战围堵，所以我们以前的整个国家的建设不是以民生为主的，是先建设后生活的指导思想，我们对于住宅的欠债太多，而三十年的改革开发使经济突飞猛进得到了长足发展。所以一部分人富裕起来之后就想着要把以前的欠缺补偿回来，因此购买房子，购买多套房子也就成为必然，同时加之农村基础设施落后城市几十年，城市化浪潮汹涌。每年以一千多万的规模涌进城市购房。同时中国传统文化中攀比心理，以及“丈母娘推高房价”的现实等等这些都是靠西方经济学的数学模型解决不了的，因此即便是现在房价与收入比是西方的四五倍，而购买的房屋假定用于出租的话投资回报率不足2%的情况下还是房价高企，购房者的热情不降，另外一个说法是国内的空置率很高，据说可以够2亿人居住，够不够两亿人居住不得而知，但是大量存在着房子买了既不居住又不出租的现实肯定是存在的，这既是中国消费心理使然，同时也是国家相关政策没有跟上致使大量空置房存在的原因，之所以有那么多的空置房是因为很多人是给自己未成年的子女购买的，所以既不居住也不出租，这样就没法用租售比来衡量是否合理了。因为房价上涨超过银行利息。[/p][p=30, 2, left]我之所以说节前是购房的最佳时机是基于一下方面的考虑：[/p][p=30, 2, left]一、最近楼市乱象频繁出现，所以大家观望情绪再次出现。最近除了社科院与中国人民大学分别抛出了明年房价下降20%的论调之外，侯宁抛出了到2012年房价下降80%，甚至房价一文不值，谢国忠也抛出了50%的论调，同时李稻葵虽然没有抛出房价要降低多少，但是在近期介绍采访时也指出房价已经到顶了，种种论调出现已经遮盖了温总在澳门的声音。所以最近媒体在释放这样的信号，再加上央视一贯的对于房地产行业泼冷水的做法使很多迷信央视的老百姓普遍以为房价要降是必然，因此出现观望情绪，这样势必就会导致成交量可能再次出现下滑。在成交量下滑的情况下开发商不会出来涨价；[/p][p=30, 2, left]二、上市公司中的招保万金等企业现在基本上完成了全年的销售计划，并且销售业绩提升十分明显，特别是像万科原本计划今年销售目标800亿的结果完成1000亿已经毫无悬念，在这样的大背景之下，一些开发商因为今年赚钱不错，所以心情自然不错，所以拿出些利润来搞促销也是情理之中的事情，比方说前段时间武汉万科就在五个项目中小试牛刀，做了一些针对特殊产品的促销活动，使一少部分看中万科项目的购房者及时出手获得不错的优惠。[/p][p=30, 2, left]三、马上临近春节，开发商集中支付工程款、材料款的时间越来越近，虽然一些大的上市企业多收了三五斗，不愁资金，但是未必所有的开发商都有这么好的命，因此在如此高压的楼市调控之下，也自然会有房子销售不好的项目，比方说网上疯传的通州某个项目房价狂降7000元的信息就是一个很好例子，一些项目为了资金链不断裂，在特殊时期放水售房也不是没有可能，所以不排除部分实力不强的开发商出来放水的情况，降下卖房。毕竟回收房款才是王道。这样在有些开发商急于回收资金的情况下，出现降价现象在所难免，在有开发商降价销售的情况之下，一般不会出现大面积的涨价潮，不会逆潮流而动，那样不但销售不会好，而且因为太惹眼，恰好给没有料可报的媒体逮个正着。把你推到风口浪尖，那样及丢人又丢财，是件十分划不来的事情。所以这段时间内涨价的开发商会很少。[/p][p=30, 2, left]四、春节期间历来都是一线房地产市场的淡季，因为大量的外出人员纷纷回家过年，所以大城市的流出人员，特别是能够购买房屋的流出人员多于流入人员，因此在大城市形成房屋销售的淡季。而在中小城市则是房地产销售的旺季，因为无论是外出务工人员还是在外已经小有成绩的衣锦还乡人员，很多人都有利用春节买房的打算，一些外出务工人员因为最近几年用工荒，导致人力资源成本提高，所以收入提高，手里有了钱之后会提前实施买房进城的打算，因为平时没有时间回家，所以都是在家的父母提前看了若干个楼盘之后等着子女回来后直奔目的地出手买房，而一些成功人士在外拼搏，平时也是没有机会回家，趁着回家看望亲人的时间，会给不愿意远离家乡的父母买房养老，另外一部分是在大城市工作的大中专毕业生，看到日益高涨的房价，在工作的城市买房无望，一会趁着春节回到家乡所在的中小城市给自己买套房子放着，不然等到将来工作了一辈子，既在自己工作的城市买不起房子，又在老家没有买房子，那样岂不十分悲惨，所以也会趁着春节出手买房，买了就放着，仅仅是过节时间住上十天半个月的，平时的话老家的父母隔上一段时间看看，这个和那些务工人员买的房子一样，平时绝大部分时间也是出于无人居住的“黑灯房”。这也是中小城市中春节购房的一个主要群体，所以在百万人口以下城市，春节期间会因为两股购房群体的集中释放，会在农历的腊月15至正月20之间的一个月多些的时间形成一个购房的小高潮，所以在那个时间段内，开发商因为销售看好，所以适时涨价成为必然。[/p][p=30, 2, left]五、总结过去每次调控的政策的半衰期最多不超过三个月，每次政策出来都是销量先急剧下降，然后僵持，然后慢慢缓和，有部分人开始加入到购房队伍中去，成交量开始止跌，然后缓慢回升，一个月之后成交量回到调控之前，伴随着成交量的回升，随之而来的就是价格的上涨，由起初的每次上调100元然后三五百，然后是上千元上涨，等到调价幅度达到500以后这个时间炒房者入场，成交量就会急速放量，这时开发商不失时机地把涨价的幅度提高到千元。然后是持续数月的疯狂，最后社会舆论变大，中央政府紧急出台政策，开始下一轮的调控。再次进入循环阶段。目前的时机正是处于二次调控的观望期，一次调控在经历了5月份迅速下滑，6月份僵持观望，7月份悄悄出手，8月份放量增长，9月份一发不可收拾之后，中央政府在9月29日再次发出葵花宝典，使将会在十月出现的房价疯长戛然而止。不然现在房价会涨的一塌糊涂。经过十月的下降之后，11月已经处于观望阶段，而12月到节前的这段时间观望气氛和僵持氛围浓重，所以精明人士此时出手必将会以比较合理的价位获得收益。等到春节到来，房价自然会伴随着回乡购房群体的增加而出现小幅上涨。但是这次涨价主要是中小城市。[/p][p=30, 2, left]六、过完春节，一线城市的回家过完年的回到城市，因为他们回到老家的购买推动了中小城市的房价上涨，所以判断出房价不会下跌，因此回到城里的他们迫于租房的压力，一些人开始蠢蠢欲动开始买房，随之而来的就是一线城市成交量上扬，然后跟着房价上涨。由一线城市的房价上涨，再次拉动全国房价上涨。[/p][p=30, 2, left]综合以上分析，本人以为节前是购房的最好时机。至于说今后还会出台政策，致使房价出现小幅下降，那也是最多把春节期间及春节后涨价部分下降一些，至于是否像某些人说的下降20%，50%还有更不靠谱的80%甚至是一文不值的说法估计没几个人会相信。[/p][p=30, 2, left]楼市上的胡言乱语多的很，究竟是谁说的对，你听信那种说法，只有靠自己判断。[/p]