中国房地产的N个问号
作者：wql0913
内容： 不同的人对标题提出的问题可能会有不同的答案。笔者认为是“什么推动了房价不停上涨”。这个问号可以说至今无解，否则一轮轮调控早把问题解决了。
[b] 是什么推动了房价不停上涨？说法很多。[/b]
有人认为是地价。地价近年确实涨了很多，开发商的成本因此上升，从这个角度看，房价上涨是有“基础”的。但某件商品的成本上升就一定能涨价吗？关键还得看有没有人愿意出高价买。一个很浅显的道理，决定价格的是供求关系。当买的比卖的多，价格自然会上涨，反之价格就会下跌。因为这就是市场经济。现在的情况是，开发商涨价后仍不愁卖，所以他们会涨。当然，房子是相对特殊的商品，老百姓离不开，房子和房子之间因为城市、地段、楼层、房型等不同而价格不同，性价比难界定。
正是因为涨价后仍不愁卖且有赚头，所以开发商不惜以更高的价格拿地，在“招拍挂”制度下，土价越抬越高，“地王”频现。开发商的成本因此上升，他们进而再提高房价。
正是因此，最近很多人把矛头指向土地“招拍挂”制度和地方政府的土地财政。需要反问的是，地价降了开发商就会主动降房价吗？更何况，不实行“招拍挂”，更多的腐败将被催生。土地财政肯定有问题，但在地方政府高度依赖财政的背景下，解决谈何容易。
也有人把房价上涨的原因归结为需求太多。这是事实。城市化的一个结果是越来越多的进入城市，他们需要房住。最近甚至有人把原因归结到中国人太热衷于买房和很多刚进入社会的年轻人过早买房上，认为他们应该先租再买。问题是，他们为什么买房？老百姓希望有房住有错吗？一方面，他们能租到低价的房子吗？另一方面，也是更重要的一点，看着不断上涨的房价，能担心现在不买以后会涨到更高？据说，有人花了好几年终于攒够买一套小房的首付款，想再攒攒好买套大的，结果一年后发现连小房的首付也不够了。
还有人把原因归结为炒房。这确实是一个重要原因。近年来炒房风很盛，尤其在南方城市。炒房扩大了需求，但只是投资性需求，也制造了大量的空置房。为什么炒房？显然是因为能赚钱。为什么能赚钱？因为房价在不断上涨，当然还因为目前中国房屋持有的成本过低。赚钱的强大动力调控得了吗？
开发商也被广泛指责。开发商确实有责任，且一些存在不良行为，但把所有责任推到他们身上，不仅解决不了问题，还有失偏颇。企业就是为赚而生的，地价上涨后，若自己不涨价，利润就变少，而涨价后仍不愁卖。如果你是老板，卖1万元有人抢，你会主动降到8000元吗？苛求老板发慈悲是不理性的，也是不现实的。为什么会不愁卖？原因又回到买房的太多上了。
[b] 类似的例子还可举出很多。[/b]
我们会发现，上述提到的地价、炒房、需求等，很多是互相作用的，且与房价多为既是因也是果的关系，互相影响，形成循环。所以，什么是房价上涨的最重要原因？谁是源头？开发商、炒房者等谁的“罪”最大？目前没能达成共识。
正是因此，调控的突破口和重点不容易确定，再加上政策执行不完全到位，中国房价陷入“越调控越涨”的怪圈。
很多人认为应该这样，应该那样，理论上可能讲得通，但实际操作起来不如想象的容易，效果也不一定像想象的好。去年“史上最严厉”的调控，用上了市场手段，也施出了行政手段，土地、供给、抑制需求等各个方面都下手了，仍没到达理想目标。
而且，一些政策还可能会陷入怪圈。比如，“限购令”反而被一些人解读为鼓励买房；国家提出今年新增1000万套保障房，但要建保障房，地方政府就得投入，投入中很大一块是土地收入“提成”，地方政府有无为建保障房而再涨地价的动力？
不过，“限购令”和新增1000万保障房所体现出的抑制虚假需求和增加供给的思路，或能更好平衡供需关系，大方向显然没错。正处于热议中的房产税也有类似功效。只是一些具体做法有值得商榷之处，执行上也不一定完全令人放心。
最重要的问号没有打开，其他问号还有很多，最令人关心的一个是，房价未来能否得到抑制？
（来源：马鞍山易房网 [url=http://bbs.masyi.com/www.0555yi.com]www.0555yi.com[/url] [url=http://bbs.masyi.com/www.0555yi.com]马鞍山 房地产[/url]）