为什么说房市高度已经相当于股市6000点
作者：zxl1111
内容：[i=s] 本帖最后由 zxl1111 于 2011-5-12 11:51 编辑 [/i]
1...【税费后的售租比】= 【房市市盈率】。【房市市盈率】已经60年，风险已经相当于股市6000点。
一. 国际公认的售租比是20年，二线的E市的“售租比”为48年，说明房价泡沫已经很大。
1.为什么研究房价必须先研究租价？租房市场不是投机市场，80％的住房的基本属性是居住，反映了正常的供需关系，所以要透过迷雾看清房市的真相，必须先研究反映居住价值的租价。
2.谁决定租价？“短板决定木桶容量的定律”应用于租价是：虽然炒房客（长桶板）的支付能力很强大，房价越来越高，但是，租价最终是由租房者（短桶板）决定的，因为租房者是“顾客帝”，是衣食父母，是扑克牌的“老A”，表面上是最小的1，实际比“13的老K”（炒房客）大。
3.租房者怎样决定租价？“想光顾的租房者的支付能力及其人数”决定租价。在大建公租房的情况下，在工资提高不多而物价快速上涨的情况下，租房者支付能力难以提高，所以租价难以大幅提高。
3.售租比怎样计算？2011年5月，二线的E市，一手房90平米 * 1.5万元 = 135万元 + 装修、家具、家电8万元 = 装修后总房价143万元。“售租比”= 目前的总房价 / 未扣除成本的每年毛租价 = 装修后总房价143万元 / 年租金毛收入3万元 = 【售租比】为48年。说明房价泡沫很大，因为国际公认的售租比是20年，即合理的总房价是20年收到的毛租金等于总房款。
二.【税费后的售租比】=【房市市盈率】。【房市市盈率】才能更清楚看到房市的泡沫有多大。
1.股市没有形成不断上涨的单边市场，主要原因是它有国内外投资者都公认的平均市盈率作指导。房市最可怕的是，房价呈现无边无垠的不断上涨，虽然有国际公认的“售租比”还是不知顶在何处，还是一头雾水，因为它取值的是没有扣除成本的租金毛收入，具有间接性。投资者在计算“经营的产品是否有利可图”的时候都会先扣除成本，而各国的出租房实际成本天差地别， 所以，【税费后的售租比】才能更清楚看到房市的泡沫有多大。
【税费后的售租比】 = 住房最新“市”场价 / 出租净“盈”利 = “市”/“盈”，所以【税费后的售租比】就是【房市市盈率】。
2.市盈率是投资市场第一重要的指标。凡是可以计算年收益的投资品都适用市盈率,包括股市、房市、期市、开公司、汽车出租、收藏市场、储蓄存款、银行理财产品、买保险等等。 20+年的沪市K线图有4个大顶点，1997年1510点，1999年1756点，2001年2245点，2007年的6124点，它们分别对应的平均市盈率是60倍、63倍、66倍和68倍，A股从来没有在60倍的市盈率以上停留超过两个月。这是股民的4次滑铁卢惨败。有的老股民屡战屡败，屡买屡套，原因在于忽视市盈率60的含义，冒大风险才每年净收益率1.7％，还不如毫无风险地按五年期的存在银行。
三.二线的E市，目前【税费后的售租比】已经60年，即【房市市盈率】60年，风险已经相当于股市6000点。
每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = “税费后每年平均租金净收益”为每年2.4万元。总房价143万元 / “税费后每年平均租金净收益”2.4万元 = 【税费后的售租比】为60年，即即【房市市盈率】60年。以这个价格买房，风险很大，房价下跌的概率比上涨的概率高，这不是投资，是投机，是赌博，而且“赌得很大”（巴菲特的评价）。这说明，以这个价格买房，买家没有利润空间，难以赚到房价上涨的差价。
正俯胆敢闯入“规律帝”的管辖内，“美丽帝”会配合“规律帝”把中国搞得屁滚尿流。如果怎么折腾都稳坐泰山，如果房价怎么上涨都平安无事，如果现在不是相当于股市6000点而是3000点，为什么正俯天天像小牧童那样大喊狼来了，为什么总在手忙脚乱地搞房地产调控？难道温是天天一张报纸一杯茶，吃饱撑的？
四.通过“税费后的未来售/租比”即【房市未来市盈率】 的计算，可以看出租价仍然不能支撑起未来的房价。
1.假设今后3年是牛市。二线的E市，如果房价再上涨百分100，3万元 * 90平米 + 8万元 = 未来的总售价278万元 / 未来的“税费后每年平均租金净收益”增多50％到3.6万元 = “税费后的未来售/租比”为77年，即【房市未来市盈率】77年。相当于7400点，房价下跌的风险更大。
你以3万元卖给王二，王二要冒大跌的风险，即使再上涨百分20也只能实赚百分5，更重要的是，王二要考虑“加价到3.6万元能不能卖得出去?”因为3.6万元的【房市未来市盈率】85，相当于股市的8200点，王二卖出去的把握只有百分1，所以你在3万元卖出去的概率只有百分1。
2.假设今后3年是牛皮市。通过大印钞票和大涨工资，使得房价在高位不涨不跌，使得租价稳步上涨，【房市未来市盈率】就逐年下降了。可是，房市已经是高杠杆的期货市场，在相当于6000点的高位，未来（假设3年）售价停步不前，未来（假设3年）的租价也慢吞吞，说明以这样的【房市未来市盈率】买入住房，赚钱概率为30％，下跌风险70％，有几人愿意接棒？房价在高位不能快涨就会快跌。
3.假设2012年前后是熊市。在房产税将开征而且越来越多、大量闲置房将被赶入租房市场、大建廉租房公租房、物价上涨、打工族支付能力低的情况下，2012年前后待租率可能很高，导致“售”价大跌和“租”价难以提价，即使有所提价，也因为大约一半的房产税可能转嫁不出去，导致“税费后每年平均租金净收益”基本保持不变。这种情况下【房市未来市盈率】下降。在熊市里，人们普遍怀有恐惧心理，越跌越不买，即使【房市未来市盈率】从60年下降到40年，对房价仍然看跌。
五.通过【房市动态市盈率】的计算，可以看出目前买房难以在未来获得好回报。
二线的E市，目前的总售价143万元 / 未来（假设3年后）的“税费后每年平均租金净收益”3.2万元 = 【房市动态市盈率】45年。仍然是高处不胜寒。
六.每年租金回报率的计算。
1.张三的每年租金回报率 = 目前“税费后每年平均租金净收益”2.4万元 / 张三的总成本24万元 = 10％。
2.目前市场价的每年租金回报率 = 目前“税费后每年平均租金净收益”2.4万元 / 目前市场价143万元 = 1.7％。
2...怎样用房市市盈率计算住房合理价？即使再上涨百分100，现在不买房也不会“永远买不起”。
一.二线的E市，【按30年的房市市盈率计算的合理价】是0.80万元。
“税费后每年平均租金净收益”2.4万元 * 30年 = 72万元 / 90平米 = 【按30年的房市市盈率计算的合理价】为每平米0.80万元。说明2011年4月的1.5万元有较大的下跌空间。
二.合理房价应该采用30年的【房市市盈率】的理由。
1.加息不断，2012年五年期银行存款的市盈率（本息比）可能 = 投资金额100万元 / 储蓄净盈利4.5万元 = 22年。意思是，2012年五年期存款22年,净盈利等于本金。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照银行这样的市盈率。这是多本书籍说的思路。所以取值30年已经很高了。
2.如果一个投资项目的市盈率是30年，即30年收到的净收益等于投入金额，就不合算了，因为冒大风险才每年净收益率3.3％，比毫无风险的五年期的利率4.5％还低。
3.住房的平均寿命是30年。实际收租金只有27年。
4.今后人少房多，开发商利润减少，所以房龄30年的普通区域的10套住房的就近拆迁补偿面积可能只有6套新房，所以，目前住房的价值计算，不应该过高。
5.27岁买房投资,30年后到57岁,已经难以找到工作岗位了，我还享受不到利润,是合理的吗?
6.一个公司评估40万元，应该为接棒人留下利润空间，实际成交价30万元就不错了。
7.牛市里，60年“死了也不卖”。但是，熊市里，下跌时即使见不到市盈率25年，30年是会见到的。你不卖，别人会卖。不要说什么“买入的永远比卖出的多”，任何股市K线图都是天价天量，地价地量，即买涨不买跌，恐惧和贪婪导致多数人在顶部和底部的买卖永远是错误的。
三.即使再上涨百分100，现在不买房也不会“永远买不起”。
二线的E市，一手房90平米 * 1.5万元 = 135万元 + 装修、家具、家电8万元 = 装修后总房价143万元。
2011年有现金80万元 * 每年资金盈利率8% * 5年 = 五年增多32万元 - 五年租金15万元 = 五年共增多现金17万元。
按揭63万元 * 7％ * 5年 = 本来用于年供的五年有22万元。80万元 + 17万元 + 22万元 = 五年后有现金119万元。
二线的E市的1.5万元，今后5年，即使上涨百分100，每平米3万元 * 90平米 = 270万元。根据波浪理论，大涨后的最小跌幅为0.382，保守取值为下跌0.3，则跌剩0.7 * 总房价270万元 = 会见到189万元 + 装修、家具、家电8万元 = 下跌后“一手房甲”花钱是197万元。
“二手房乙”房龄5年 / 住房35年 = 住房折旧14％。房龄5年 / 土地使用权70年 = 土地折旧7％。而且二婚女与初婚女的价差是很明显的。所以实际市场价是197万元 * 0.88 = 今后5年买下这套“二手房乙”需要173万元。
173万元 - 五年后有现金119万元 = 五年后需要按揭54万元，现在需要按揭63万元，说明5年后购房能力有所增强，何惧之有？
注：不是说不要买房，不是说永远租房，而是计算目前的房价合理不合理，计算“会不会永远买不起”。我不否认特殊区域住房的特殊投资价值，即百分20的住房不能用售租比来计算。
j寳貝 回复：什么时候股市能涨到6000点就好了