房价没有如期下跌的根本原因

作者：zxl1111

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内容：多数思考归结房价在从严调控下没有如期下跌的原因是： 降价本身有延缓过程，即首先是资金吃紧，然后是促销，再然后是折扣销售，再然后是实质性降价求售，再然后才是普跌的出现。 其实这是一种理想模型，如同领涨一样，房价要跌将下去，必须有领头的，可惜的是，象2008年万科领跌那会，由于紧跟而来的救市，多数本来准备降价的开发商被政策止住而没有实质性下跌。 调控政策针对的是宏观层面上的，普遍意义上的，如要求房价涨幅或跌幅保持合理水平，如要求普通住宅成为居民真正买得起的商品类型，而事实上收入差异的客观存在，开发商针对小众市场营销，依然收个盘满钵满，这是导致调控后至今没有出现房价如期下跌的根本原因。 大家可能还记得广渠路15号，导致国进民退之争的一个地王，方兴置业拿的地，现在该项目以纯粹高层面目正式面市，一期开盘价48000元以上，并被抢购一空，除少量推出房源试探市场外，最主要的原因在于该项目探讨了终极住宅的另一种可能性，针对那些非金领阶层的中坚人士提供高层类别墅产品，首期面积控制在300左右，两梯两户，后期将会有几百平米至上千平米的单元别墅（高层平层）出现。 此前合生霄云里旺销，汤臣一品三年间三倍上涨的单价，已经让这类产品正在蔓延。 而在众多的二线城市，卖得最好的也可以划归小众市场行列，如武汉黄金周期间日均销售450余套，比较被看好的产品，套型面积都在130-150之间，良好的地段以及不低的总价，为什么受到市场的承认呢，一来是真正宜居的用地在减少，更主要的原因在于频繁调控以及房价久高不下，一些中坚阶层选择一次性到位的置业方式，而且，未来经济更次繁荣也被认可，留有更多的余地用于未来实体经济领域的二次创业，也是这些消费者的主要思考方式。 在三线城市我们发现，别墅及别墅类产品正在开花结果，也与这些城市房地产的开发水平不精细而房价却因为宏观经济原因与货币量多而不断看涨有关，大至号称十三个港的武汉，小至吉林边陲的丹东，小别墅成为抢手货品可为管窥。 而一些品牌开发商以规模地块进入二三甚至四线城市，集约开发以及成品房，精工而大营销的做派，都实际上形成了类似于小众群体的开发方针，相当于用一个中高档的价位实际快速销售，自然统计结果的房价很难下地。 我们再来看看接下来的故事： 现在比较严格的政策主要是一房一价、首付比、清理闲置土地、紧缩信贷、禁止社会资金进入楼市，可能的途径还有禁止外资进入中高端住宅，税收盘整等。 由于资金永远能够获得高于社会平均利润水平的回报，所以资金集中带来的力量是无穷的，完全可以抵消信贷紧缩的影响；又因为消费者可以选择异地投资置产，通过与开发商互相之间的联合融资或间接炒楼，或者直接选择一次性付款，回避按揭方面的限制。 还有一种力量阻止房价下跌来自于地方政府的变相保护，比如许多二三线城市对出让用地进行了性质上的综合，原来的住宅用地，通过变性变成了综合用地，而商业地产比例的增加会削弱政策对房价的直接控制。 与此同时，政府严格控制供应比例，即要求各地严格实施9070政策，这实际增加了舒适房源的销售红利，也是阻止房价真实下跌的次要因素之一。 认识到根本原因后，政策的控制应该着眼于土地属性、规划条件约束、硬化开发条件等方面，再结合自有资金率及清理土地方面的税收，收紧开发商融资路径，这才是治本之举。